二手房交易常见三种纠纷的处理方法

　　买二手房最怕留下后遗症。绝大多数的二手房纠纷，都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。二手房买卖的纠纷主要有定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。

　　共有房屋纠纷

　　从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。司法实践中，如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。

　　共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋，特别是把好夫妻共有财产关。即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。

　　期房转让纠纷

　　取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转让，依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取消预订。

　　另一种叫期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让。已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意;没有付清房款的，转让需经开发商同意。但是，何谓“已付清房款”，法律并无相应解释。在一次性付款方式下，“已付清房款”并无争议，该种期房转让就不需要征得开发商的同意，只需通知即可。若以按揭贷款方式，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任，实务操作中按揭贷款支付方式被认定未付清房款。所以，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。

　　转让期权时，上家应当按照下家付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下，上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中，上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作，其风险将由上家自己承担。如果属于期房预订权的转让，预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。

　　因此，在二手房交易过程中，要细签购房合同。下家的义务是付款，上家的义务是转移房屋。因此，下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑，保证自己的权益。在上述两者挂钩的同时，下家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时，上家须每日付总房价一定比例违约金。同样，上家也要在付款上防止下家违约。

　　定金纠纷

　　产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者吃掉;二是定金交付数额问题。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。

　　中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议;二则手中没有上家出具的定金收条;三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实;四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。

　　因此，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书;如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。

注：本文系转载，仅供普法学习。