房产证纠纷的解决方法解读

　　关于房产的继承

　　张先生：我岳父去世后其原单位有房子出售，我妻子姊妹三个协商后决定由我妻子出钱以岳母的名义将房子买下来。去年，我岳母去世了，现在怎么将房产过渡到我妻子的名下?

　　郑州市房管局产权监察队队长赵遂根(以下简称赵)：这属于继承行为。因为你妻子姊妹三个有过协议，你妻子可以带上协议书到房子所在区或市公证处做一个公证，换取公证书，然后由继承人即你妻子带上身份证、公证书、房产证到市房管局办理房产转移手续，只需缴纳80元的登记费就可以拿到房产证。

　　吕女士：现在我的父母已经双亡，他们的房子怎么办?

　　赵：父母双亡后，要先到不动产(房屋)所在地的公证处进行公证，然后提交相关材料、证件办理继承手续。

　　关于省事管局

　　发放的房产证

　　李先生：省直机关事务管理局(以下简称省事管局)发的房产证是否管用?

　　赵：你要看证上是否有“郑州市房管局”的公章，是否有“中华人民共和国房屋产权证”字样，若有，就是有效的。你可以打7974457验证。

　　但有一点需要强调，由省事管局加盖公章的房产证虽然已可以在市场上流通，但省事管局却不能作为诉讼主体参加诉讼。有这样一个真实的案例：省土产进出口公司职工冯某在多次缴纳集资款后，已获得了对其住房的使用权，但土产公司却又将他的房子出售给了另外一名职工司某，省事管局根据土产公司提供的材料为司某办理了房产证，冯某因此起诉郑州市房管局，要求撤销其为司某颁发的房产证。

　　金水区法院通过审理认为，根据建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，房屋权属登记管理实行属地管理原则，省事管局在房产证上加盖公章没有任何法律依据;郑州市房管局虽然是法定的房屋权属登记机关，但具体实施发证的主体又不是他们，所以金水区法院于2001年底判决省事管局为司某办理的房产证无效。从2002年起，省事管局开始逐步将发放房产证的权力向市房管局移交。

　　李小姐：我父亲以他的名义在省事管局办了房产证，现在他出国了，我们需要一些资料，我能代表父亲到市房管局查询相关信息资料吗?

　　赵：按规定应由拥有房屋所有权证的人到相关机构查询。本人不在，可以请法律部门的律师代查。因为省事管局办理的房屋所有权证的有关资料只向市房管局移交了一部分，早些年办理的还不能查到。建议可以先到市房管局去查一下，如果查不到，可以到省事管局直接查。

　　张先生：我的房产证是由省事管局办理的，已经到了单位，我钱也交齐了，但单位一直扣着没发，请问，这是违法的吗?怎么办?

　　郑州市房管局市场管理处副处长乔建峰：按规定，任何单位和企业都不能扣发单位职工的房屋所有权证。你单位的行为是违法的，你可以到省房改办或省事管局投诉。

　　关于“都市村庄”

　　里的房产

　　夏先生：我住的是“都市村庄”盖的集资房，手里只有村里发的收据，没有正式的房产证，我们能换取正式的房产证吗?

　　郑州市房管局产权监理处副处长毕庶强(以下简称毕)：能否换取正式的房产证，取决于集资房的手续是否符合法律要求。如果有国有土地使用证、有规划部门的建筑许可证，村里可以办正式的房产证，然后过户给你们。如果没有这一系列手续，那么“都市村庄”给你们发的“房产证”是无效的，不受法律保护，就不能换取正式的房产证。

　　关于房改房的产权

　　韩女士：我1997年购买了厂里的房改房，买房时说建筑面积是64.8平方米。付了款后，1998年厂里又说要交3770多元的阳台增设费。2002年房管局曾来测量，房子带阳台总共64.16平方米。我们多次讨要我们的3770多元阳台增设费无果，该怎么办?

　　郑州市房管局市场管理处公房科副科长高运洪(以下简称高)：这属于职工与单位之间的房产纠纷，不在我们管理范围之内。你最好去单位了解清楚3770多元钱属于哪项费用，然后带着相关证据向法院起诉，也可以到市房管局咨询房产纠纷等有关事项，以便于取证。

　　孙女士：原来单位的集资房，我们已经付了80%的房款，办房产证的时候，我调走了，单位不肯再给办理房产证，我该怎么办?

　　赵：你可以到郑州市房管局七楼房改督导处反映。

　　关于二手房的产权

　　张女士：欲购买一套二手房，房主要求，先付大部分房款，他先不给房，将房产证抵押给我们。

　　赵：你应该首先到房管部门对其房产证进行验证，确定其真伪。如果是真实的，就可以购买。

　　张女士：我准备买一套二手房，但这套房的土地证正在办理之中。我担心土地证办下来不会是我的名字，这个房子以前是否有过欠款等一系列问题能查清楚吗?怎么查?

　　郑州市房管局市场管理处私房科科长徐连卿：土地证一般情况下都是集体发放。因正在办理之中，你现在过户会存在一个时间差的问题，可以先和卖主签一协议，将房子定下来，然后等土地证办下来后一起办理过户手续。至于该房以前是否欠款等一系列问题过户时可以在市房管局交易大厅查清楚。

　　史女士：想购买一套二手房，派出所将门牌号标错，房产证上标明是7号楼，房子却是5号楼，该怎么办?

　　赵：我们国家的户籍管理包括门牌管理，是由公安机关负责。由公安机关出具相关证明材料进行变更，房产证与房屋实际情况相符后再购买。

　　李女士：在东韩寨小区看中一套二手房，房主声称正在办理房产证，这样的房子敢买吗?

　　赵：这样的房绝对不敢买，你必须见到他的房产证才可以购买。

　　关于商品房房产证

　　周先生：我2002年8月在东开发区某小区购买了一套房子，当时和某房地产开发公司签的合同说8个月内发房产证，但直到现在房产证还没发下来。我该怎么维护自己的合法权益?

　　高：你这种情况属于房地产开发商违约，你可以按照合同上约定的违约处罚来要求补偿。另外，你也可以到房产部门看一下，你的房产证办到哪一步了，看开发商是否在欺骗你。如果是开发商在欺骗你，你可以按照合同起诉到法院。

　　吕先生：我现在住的房子原来是复式结构的其中一层，是开发商将其隔开单独出售了，预售证上也标明是单独出售，这套房子能办来房产证吗?

　　赵：我们是按照预售证所设定层次、户层办理房产手续的，如果预售证上标明其是单独出售就没问题。

　　关于夫妻之间的房产

　　魏先生：20多年前，我和我爱人买了一套房子作为共同财产，房产证上写的是我爱人的名字。3年前，当我在国外期间，我爱人在我不知情的情况下将房子卖掉了，我该怎么办?

　　赵：因为房产证上写的是你爱人的名字，你爱人完全有权处理房产。但是因为你们婚姻关系已经持续了20多年，按照《婚姻法》规定，房子应该属于共同财产，你完全可以提起民事诉讼要求追偿，追回属于你的一半财产。

　　在这里我想强调一下，我国《婚姻法》规定，夫妻婚前财产经过公证的，按公证执行;没有公证的，到了一定年限婚前财产也视为共同财产;在婚姻存续期间，一方所受赠的财产视为一方所有，比如父母遗赠给儿女的房子，在儿女解除婚姻关系时将不受限制。

　　刘女士：我已经离婚10年了，离婚的时候对房屋产权没有区分清楚。他现在又办了房产证，让我腾房子，我该怎么办?

　　赵：你现在可以提起民事诉讼，要求析产(分析财产)，你出具相关证明，然后由法院判决。这方面我建议你到律师事务所咨询。

　　徐先生：我和我爱人是再婚，我爱人前年病故，病故前她买了4套房，房产证上都写着她带过来的小孩的名字，现在这个孩子要赶我出去，不让我住房。这4套房子有3套是公房，1套是私房。

　　赵：公房的所有权是房管局的，是不可以继承的，你应该去你所在区的房管局管理科将你的情况详细反映一下。

　　关于拆迁房屋的权属

　　张女士：我们10家在火车站附近的操场街有私人房，当初铁路局的一个北斗星公司负责让我们搬到一个铁路家属院里，到现在已8年了，还未给我们办房产证。因为签拆迁协议的是二七区拆迁办，但拆迁办说我们以前的房产证都给了北斗星公司，北斗星公司又说他们无权给我们发房产证，那我们到哪儿办房产证?

　　高：你应该先找二七区拆迁办，让其出示一系列住房手续?熏包括老房产证、拆迁安置协议等，如果实在不给办理只有通过法律部门解决。因为只有拆迁办把手续报到市房管局，我们才能依法办理房产证。

　　艾女士：我现在的住房属于第二次拆迁，第一次是在1986年，房产证上是我去世的公公的名字，但分给了4户人家。现在我们的房子很快又要拆迁了，得重新办理房产证，请问，在他们3家都不在的情况下我能一个人拿着房产证办理自己的新房产证吗?

　　高：根据“拆谁的，还谁的”原则，现在只能办理你公公一个人的房产证。因其已去世，就属于继承权的问题。可以由继承人带着公证书来申请房屋所有权证。

　　关于其他

　　李先生：我的房产证丢了，补办需要半年，但我现在急着办理抵押贷款，有什么好办法吗?

　　毕：即将于4月1日起实施的《郑州市城市房屋权属登记管理条例》规定，房产证丢失从登报之日起一个月后就可以申报补办，补办房产证的时间比过去的半年大大缩短了。

　　赵女士：我们现在一直租的公房，如何变成私房?

　　高：因为产权归单位所有，你可以找产权单位购买。如果单位不卖产权，你就只有打消公房变私房的想法。产权方有卖与不卖的自由。

　　李女士：拍卖房是否可以买?买后如何办理房产证?

　　赵：拍卖房完全可以买。法院在拍卖之前会首先对房屋所有权进行确认，确认后才会进入拍卖程序。购买后，可携法院提供的相关手续、协助执行的文件，办理房屋所有权证。

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