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房地一体抵押裁判规则 12 条(三)

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2019年05月16日分类:法律常识浏览:281次举报


08 . 以国有划拨土地上在建房屋单独设定的抵押权有效

——抵押合同仅就在建工程建筑物设定抵押,未对建筑范围内土地一并抵押,该单独抵押并不必然导致抵押合同无效。

标签:抵押|房地一体|在建房屋

案情简介:1998年,饭店以国有划拨土地上的在建房屋向银行抵押贷款,并办理了抵押登记手续。饭店后以土地使用权未办理登记主张抵押无效。

法院认为:根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”故案涉抵押合同有效。依《担保法》第36条第1款规定,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。依上述规定及房地产交易中“房随地走,地随房走,房地产主体一致”原则,本案双方当事人应对饭店的在建工程及建筑物占用范围内土地使用权一并抵押。双方所签抵押合同仅就在建工程的建筑物设定了抵押,而未对该建筑物占用范围内土地一并抵押,但该单独抵押行为并不必然导致本案抵押合同无效的法律后果,故判决债权人可以该抵押物优先受偿。

实务要点:抵押合同仅就在建工程建筑物设定抵押,未对建筑范围内土地一并抵押,该单独抵押行为并不必然导致抵押合同无效。

案例索引:最高人民法院(2007)民二终字第48号“某资产公司与某饭店借款担保合同纠纷案”,见《中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案》(审判长付金联,审判员张树明,代理审判员王涛),载《民商事审判指导·判决书选登》(200702/12:234)。

09 . 以自有房产单独抵押,无需办土地使用权抵押登记

——当事人以自有房产抵押并办登记,并未将该房产所附着的、以划拨取得的国有土地使用权一并抵押的,应为有效。

标签:抵押|房地一体|破产|房地产抵押|房产单独抵押|国有划拨土地

案情简介:2003年,医药站与银行签订借款合同,借款1200万元,医药站以自有房产设定抵押担保,并在市房产管理局办理了房屋抵押登记。但该房屋所附着的土地系国有划拨性质,双方未至土地管理部门办理抵押登记。2005年,银行将该债权转让给资产公司。二审期间,医药站所在地方法院裁定宣告医药站破产还债,并指定了破产管理人。资产公司要求医药站偿还借款本息并以抵押房产优先受偿,医药站提出未办理土地使用权抵押,根据“房地一体”原则,抵押合同无效,且医药站已宣告破产,本案中止审理。

法院认为:医药站与银行所签《最高额抵押合同》,明确约定医药站仅以自有房产设定抵押,随后亦仅在当地房屋管理部门办理抵押登记,这些行为均发生在《物权法》施行之前,应适用当时的法律法规规定。医药站所抵押的房屋系其自有房屋,所抵押登记的部门为市房产管理局,符合《担保法》第41条抵押合同“自登记之日起生效”的规定情形,医药站是否就国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响该《最高额抵押合同》的效力。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条规定“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效”。该批复中所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的,则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。本案当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未涉及土地使用权一并抵押的情况,该事实与上述批复规定的情形不符,故不应适用。鉴于医药站已被法院裁定进入破产程序,依照《企业破产法》第20条“人民法院受理破产申请后,已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后,该诉讼或者仲裁继续进行”之规定,本案诉讼应当继续进行,本案资产公司可依据《企业破产法》的有关规定向医药站破产案件管理人提出行使优先权的申请,但该权利应当在医药站所抵押的涉案房屋被变卖或拍卖的价款(不含房屋所占用的土地使用权价款)范围内予以实现,且最高限额不得超过该抵押合同所约定的最高限额 1200万元。

实务要点:根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。

案例索引:最高人民法院(2006)民二终字第153号“某资产公司与某医药公司等借款担保合同纠纷案”,见《中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案》(审判长王东敏,代理审判员雷继平、李京平),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2008:276);另见《单独设定抵押的房产,其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续——上诉人中国长城资产管理公司济南办事处与被上诉人山东省济南医药采购供应站、原审被告山东省医药集团有限公司和山东省医药公司借款担保合同纠纷上诉案评析》(李京平,最高院民二庭),载《民商事审判指导·案例分析》(200801/13:272);另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》(2010:207);另见《在〈物权法〉施行之前约定医药采购供应站以自有房产设定抵押,并在当地房屋管理部门办理抵押登记的,应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:576)。

10 . 办理土地使用权抵押登记,效力及于土地上建筑物

——在土地使用权上“存有地上建筑物”情形下,以地上房产办理抵押,抵押权人对抵押土地及房屋享有优先受偿权。

标签:抵押|房地一体|房随地走

案情简介:1998年7月,商贸公司向银行贷款,商贸公司以名下土地使用权证、该土地上房产所有权人开发公司以该房产提供抵押担保,并在当地漯河市房地产管理处一并办理了抵押登记,银行领取了房地产他项权证。2004年,受让银行该金融债权的资产公司起诉并主张优先受偿权时,第三人提出:其在1999年12月与商贸公司签订借款协议,商贸公司以前述土地使用权的部分面积作为抵押并在漯河市土地管理局办理了抵押登记,故另案法院一审已判决其享有优先受偿权,在本案中银行对该部分抵押应不再享有优先受偿权。

法院认为:依银行申请,房地产管理处为案涉土地使用权办理抵押登记并记载于房地产他项权证中,该宗土地上建有其他建筑物。根据《担保法》第42条及漯河市《城市房地产市场管理暂行办法》规定,在“存有地上建筑物”情形下,对于办理土地使用权抵押登记的部门并不明确,故根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第60条规定,可确认本案土地使用权抵押登记的效力,资产公司对抵押的土地及房屋享有优先受偿权。

实务要点:在土地使用权上“存有地上建筑物”情形下,对于办理土地使用权抵押登记的部门并不明确,故根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第60条规定,可确认土地使用权抵押登记的效力,抵押权人对抵押的土地及房屋享有优先受偿权。

案例索引:最高人民法院(2005)民二终字第164号“某银行与某实业公司等借款抵押担保合同纠纷案”,见《“土地使用权抵押登记之效力”的认定问题——中国农业银行漯河市汇源区支行与中国信达资产管理公司郑州办事处、漯河蓝天商贸实业有限责任公司、河南鸿基房业有限公司、中国工商银行漯河黄河路支行抵押担保借款合同纠纷案》(审判长徐瑞柏,代理审判员王宪森、张雪楳),载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:663)。

11 . 房屋产权人将占用他人名下土地一并抵押登记有效

——抵押人以自己房产抵押,同时一并将该房屋占用范围内的他人名下土地使用权抵押,并办理抵押登记,抵押有效。

标签:抵押|房地一体|地随房走

案情简介:1997年,实业公司向银行贷款9000万余元,实业公司将与汽车公司联建的商城登记在自己名下的房产办理抵押登记,房管所办理的房地产抵押他项权利证书显示,同时登记的还有上述房屋占用范围内登记在汽车公司名下的国有土地使用权。汽车公司据此认为实业公司无权处分,银行不能享有优先受偿权。

法院认为:汽车公司虽合作投资开发项目并取得国有土地使用证,拥有该土地使用权,但并未就其出资兴建的商城部分房产办理相应的房屋产权证书,故在商城地上建筑物产权登记之前,汽车公司尚无权主张权属。审理期间,双方均未提交相关合作协议,故汽车公司虽主张商城房产应属双方共有,但因其主张缺乏相应证据,不能对抗实业公司依法定程序办理的商城房产及其占用范围内的国有土地使用权。作为主合同下对银行的抵押物,在房管所办理了抵押登记并领取了房地产他项权利证书,虽然该他项权证只有商城地上建筑物建筑面积的记载,但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力,依据《担保法》第36条规定,该房地产抵押应为有效。基于该房产登记产生的公信力以及《担保法》第36条相关规定,银行有理由相信实业公司有权对商城房地产进行抵押,其与实业公司签订的抵押合同依法应为有效。银行作为善意相对人,在设定抵押时尽到了必要的注意义务,其因实业公司的抵押登记行为而取得的抵押物权,依法应受到保护。房管部门对房地产抵押登记是否存在疏漏,实业公司是否存在欺诈并对汽车公司构成侵权,属于另外法律关系,不属本案审理范围,故银行就案涉抵押房地产享有优先受偿权。

实务要点:抵押人以自己房产做抵押,同时一并将该房屋占用范围内的他人名下的土地使用权抵押,并办理了抵押登记,从维护登记机关登记结果公信力和保护善意相对人角度出发,应确认抵押权人因抵押合同登记生效而取得抵押权。在实现抵押权时,法律要求土地使用权与房屋所有权一并拍卖,抵押权人只对有效抵押部分拍卖价款享有优先受偿权。

案例索引:最高人民法院(2002)民二终字第52号“某银行与某汽车公司等借款合同纠纷案”,见《房屋与土地权利主体不一致时,房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护——四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案》(宫邦友),载《民商审判指导与参考·案例评析》(200301/3:249);另见《中国西南电子设备研究所与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司等借款抵押合同纠纷上诉案》(审判长宋晓明,审判员吴庆宝,代理审判员刘敏),载《民商审判指导与参考·裁判文书选登》(200301/3:411)。

12 . 以无偿划拨土地上的房屋抵押未办登记的部分无效

——设定抵押的房屋所占划拨土地使用权未缴纳土地补偿费或出让金,且未经批准登记,土地使用权抵押部分应无效。

标签:抵押|房地一体|部分无效|无偿划拨

案情简介:1997年10月,冶某以名下划拨土地上房屋向银行抵押贷款46万元并在房管局办理抵押登记,房地产评估值为56万余元,其中房产评估价为6万余元。1998年,开发公司受房管局委托实施拆迁,在未与冶某达成安置协议情况下,对该房屋实施了强拆,该房屋拆迁评估价为31万余元。

法院认为:冶某房屋所占土地使用权系通过无偿划拨形式取得,亦未缴纳土地补偿费或出让金,冶某不具有对土地使用权的处分权,无权行使抵押,用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务,与法律、法规相悖,且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记,故案涉房地产抵押合同其土地使用权抵押部分无效,不受法律保护。因房管局违规强拆,构成对房屋所有权人和抵押权人的侵权,故判决房管局赔偿冶某房屋灭失损失31万余元,赔偿银行抵押物损失6万余元及利息1万余元。

实务要点:设定抵押的房屋所占土地使用权系通过无偿划拨形式取得,亦未缴纳土地补偿费或出让金,且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记,故房产抵押合同中土地使用权抵押部分无效,不受法律保护。

案例索引:青海高院(2001)青民再字第8号“某银行与某开发公司等侵权纠纷案”,见《冶文军、西宁市商业银行与西宁市城东区房地产管理局、宁夏凤宸房地产开发有限公司侵权纠纷案》(审判长杜小哲,审判员都兴煜、宋群亭),载《审判监督指导与研究·裁判文书选登》(200201/5:259)。


注:本文系转载,仅供普法学习。

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