房屋和土地是房地产两大基本构成要素，对于两者关系，我国立法采取房地一体原则。该原则强调两者自然属性上的不可分性，具有方便房地产的统一管理，减少因两者分离处分导致的纠纷等优点。但是，由于两者在价值形态和法律形态上的可分性，也造成了许多冲突，尤其以抵押环节最难处理，给当事人、行政机关和司法机关三方带来了困扰。为此，本文结合具体案例对抵押主题下最高人民法院对“房地一体”裁判规则进行梳理，并总结出实务要点供参考。
案例
1
没有地上物产权证明的土地抵押是否有效？
抵押房产属抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此否定抵押成立。
基本案情
1996年，奶牛场以名下土地使用权为工贸公司向信用社贷款提供抵押担保，但并未向办理抵押登记的房地产交易管理中心提供地上房产的产权证明。
裁判结果
《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条及《城市房地产管理法》第四十八条均规定，土地使用权抵押应具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是因为土地使用权的抵押，其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。
现实中往往存在土地使用权属与地上建筑物、其他附着物权属不一致的情况，为避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用权抵押时，须提供地上建筑物产权证明。
本案中奶牛场用以抵押的土地使用权的地上建筑物虽未办理产权证，但房产确属于该场所有，不存在损害他人利益问题，且房地产交易管理中心对该场土地使用权评估时，评估价中不计房价，也未对其房产予以抵押，故奶牛场在抵押手续的办理上虽不符合规定，但房地产交易管理中心已予以认可，并已进行登记，不能以上述原因为由否定抵押成立。
实务要点
法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是为了避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益。如用于抵押的土地使用权上的房产确属于抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此为由否定抵押成立。
案例索引
最高人民法院判决“某信用社与奶牛场抵押借款合同纠纷再审案”。
案例
2
一并设立为抵押物的地上附着物怎样登记？
与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记，附着物应依法随之一并抵押生效。
基本案情
2003年，农业公司向银行借款2110万元，并以国有土地使用权、办公楼、冷库、车间、车辆、供电设备提供抵押担保，《抵押合同》特别约定“抵押人办妥抵押登记手续”为生效要件。但农业公司仅办理了国有土地使用权的抵押登记。
裁判结果
虽然当事人双方在案涉抵押合同中特别约定了“抵押人办妥抵押登记手续”为合同生效要件之一，而农业公司仅对其享有的土地使用权办理了抵押登记，对抵押合同设定的其他抵押财产均未办理抵押登记，但鉴于设定抵押物的办公楼、冷库、车间等不动产均为地上附着物，与已办理抵押登记的土地使用权项下的土地有着不可分性。
根据《城市房地产管理法》第三十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条第二款的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。据此，本案中与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物办公楼、冷库、车间等，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押。而以车辆、供电设备等动产设定为抵押物的，因未办理抵押登记，抵押不生效。抵押人农业公司应对此承担缔约过失责任。
实务要点
根据《城市房地产管理法》第三十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条之规定精神，与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押生效。
案例索引
最高人民法院判决“某资产公司与某城建集团等借款合同纠纷案”。
案例
3
本案第三人有权持土地证分割拍卖款吗？
因管理需要造成抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还。
基本案情
1999年，实业公司以张某名义向开发公司购房，开发公司开具了名为张某的购房发票，房管局办理了房产证，因张某未缴纳税款，故未发放。同年，实业公司向银行贷款7000万余元，张某以名下房产提供抵押担保并办理了登记，但土地使用权证一直由开发公司持有。此案经多次仲裁、诉讼、再审，2008年，生效判决认定购房合同无效，房产抵押有效。银行据此申请拍卖抵押房产。此时：抵押房产连土地使用权已升值至1.9亿元，银行原7000万余元贷款利息已有1.48亿元。开发公司认为其系合法土地使用权人，应享有拍卖款中的土地使用权价值。
裁判结果
开发公司虽持有土地使用权证，但其给实业公司开具了客户名为张某的购房发票，房管局出具了房产登记收件收据，办理了抵押登记，并填制了房产证，只是因未缴纳税费而未核发。生效判决已认定房产抵押有效，根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。开发公司持有土地使用权证，更多的属于管理层面问题。房地产登记机关未对土地使用权证进行相关处理，致使开发公司仍持有土地使用权证书，但本案土地权益实际上已随房屋出售而转移。在拍卖款不足以清偿银行债权的情况下，开发公司认为该土地使用权并非抵押物，请求返还拍卖款中土地使用权价值的请求不成立。
实务要点
根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权应一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。
案例索引
最高人民法院（2011）执监字第82号。
注：本文系转载，仅供普法学习。
