签订定金协议并交付定金后无法完成交易，代理买家诉请返还定金获支持

律师观点分析

【基本案情】：

最近代理原告处理的这个二手房买卖合同纠纷案件，案情不太常见的是：在还未磋商买卖合同的情况下，原告作为买家直接交付了10万元定金，双方签订了《定金协议》，该协议内容实质是卖家向买家出具了定金收款凭证，具体是在2018年10月24日，经与被告初步协商，就原告购买被告位于西安市雁塔区富裕路绿地国际花都二期某房屋订立《定金协议》，并于当日向被告交付10万元。

《定金协议》签订后，原告与被告就房屋买卖合同具体内容进行协商沟通，但对于房屋交付时间、付款方式、付款时间、过户时间以及违约责任等方面无法达成一致意见，致使双方无法订立房屋买卖合同。

在此情况下，原告与被告协商解除《定金协议》、要求返还已付定金，但被告却拒绝返还。据此，原告依法提起诉讼，后法院经审理，作出判决，对于委托人的诉讼请求全部予以支持是，完全实现了最初的诉讼目标。

【案件点评】

李永强律师认为，本案情况委托人的诉请应被支持，具体依据及理由如下：

1、原被告双方之间未能订立房屋买卖合同，原告支付的10万元“定金”，其法律实质应为预付款，不具有“定金”的担保性质。

涉案房屋网签备案不满3年，未取得《不动产权证书》，根据《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知（市政办发[2018]61号）》规定，涉案房屋不具备上市交易条件，双方之间就涉案房屋买卖无法订立房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

本案中因原被告之间无法订立房屋买卖合同，作为涉案房屋交易的债权未能成立，自然作为债权担保的定金无法单独存在；因此，虽然《定金协议》中将10万元表述为“定金”，但其不具备定金的功能，其法律性质应为预付款；在无法完成交易的情况下，被告应退还该10万元预付款。

2、涉案房屋交易无法完成，被告收取原告10万元款项即没有合法依据，属于不当利益，原告有权主张返还。

被告于2018年10月24日收取原告10万元款项，其后原告发现涉案房屋不具备上市交易条件，客观上无法与被告完成交易。在此情况下，依据《民法总则》第122条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，被告收取原告10万元款项并无合法依据，属于不当利益，应向原告返还。

3、原、被告签订《定金协议》后未能订立房屋买卖合同，系不可归责于当事人双方的事由，被告应当将10万元款项返还原告。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

该规定内容系对房地产开发企业与买受人之间就无法订立商品房买卖合同情形下的定金返还所作的针对性规定，鉴于二手房交易中出卖人收取买受人定金后双方无法订立房屋买卖合同情形下的定金处理尚无明确法律规定，因此，基于公平原则适用，可类推适用前述司法解释第四条后半段之规定；本案中，应认定原、被告双方未能订立房屋买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，被告应当将10万元款项返还原告。

综前所述，涉案房屋不具备上市交易条件，客观上无法完成交易、无法订立买卖合同，被告收取原告10万元款项没有法律根据，属于不当利益，应当将10万元款项返还原告。

拿到本案胜诉判决后，总结而言，将本案件的争议焦点准确把握，精准检索相应请求权基础，将相应法律问题研究透彻，并向法庭提供清晰有说服力案情事实及法律意见，是该案取得胜诉的根本所在。