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房屋买卖合同中仅有夫妻一方签字,能否推定为夫妻双方共同意思表示

发布者:西安婚姻家事李永强律师 时间:2018年12月03日 1326人看过举报

律师观点分析

【基本案情】:

最近代理的长安法院一房屋买卖合同纠纷案即涉及共同意思表示的推定问题,房子是卖家夫妻双方共有,买卖合同中出卖人处虽写夫妻双方姓名,但签署合同包括随后交房、交接手续等全部由男方出面办理,女方始终未出现。交房2年后,房屋取得不动产权证书,可办理过户手续了,但联系男方其明确表示无法配合除非………除非后面的内容大家懂的,2年前合同交易价53万,现房价显然已跃过100万了。几轮交涉无果,买家只得委托律师诉至法院解决,诉讼过程中女方提起反诉,称其是被法院通知应诉时方知房屋被出售,以对出售房屋不知情、不同意为由主张解除合同、腾退房屋并要求买家承担2年房屋使用费。

最终法官根据庭审事实认定:女方对该房屋出售从不知情亦不同意之意见与常理不符,应按合同约定内容履行义务,夫妻双方均应协助买家办理房屋过户手续。


【案件点评】

本案的成功代理,得益于诉讼中针对女方的设计提问,固定下了几个关键事实。


以下列出本案代理意见部分内容,从两个角度来剖析本案情形应推定为夫妻双方共同意思的事实及法律依据:


一、对于向原告出售涉案房屋,F女士不得以不同意或不知道为由对抗原告,《房屋买卖合同书》对被告L先生、F女士均具有法律约束力。


《房屋买卖合同书》载明的合同主体中出售方是被告L先生与F女士夫妻二人,签订该合同时L先生持有F女士的结婚证以及户籍信息文件,并向居间方西安禾某中介公司明确表示系夫妻二人共同决定出售房屋;且在《房屋买卖合同书》第一条“房屋基本状况”中明确约定有“甲方婚姻状况为已婚”以及“甲方无条件配合乙方完成相关手续”的相关内容,因此,鉴于被告L先生、F女士夫妻之间特殊的身份关系,对于合同相对方原告而言,无论从主观上还是客观上都无法知道出售房屋是否只是L先生个人的意思表示。


《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”据此,本案中被告F女士以对出售涉案房屋不知情、不同意为由主张解除合同,则其负有证明原告在明知F女士不同意L先生出售房屋的情况下仍然与L先生签订《房屋买卖合同书》的举证责任,但F女士并未能举证证明,因此F女士不得以不同意或不知道为由对抗原告;《房屋买卖合同书》对被告L先生、F女士均具有法律约束力,被告L先生、F女士都须依约继续履行合同所负义务。




二、根据庭审查明事实,可以推定被告F女士知晓并同意其丈夫L先生出售房屋。


第一,被告F女士庭审中陈述,其在西安目前租房居住,并无其他房产,那么案涉房屋对于被告L先生、F女士的家庭而言应属于价值较大的财产,被告F女士庭审中自述近几年一直居住在西安,亦知晓在2013年时涉案房屋已由开发商交付;以普通人的判断标准,在涉案房屋在2016年11月28日已交付于原告且由原告在此居住生活至今近2年,但F女士主张直至诉讼过程中才得知房屋被出售,显然不符合常理。


第二,被告L先生在签订《房屋买卖合同书》时,向原告及居间方西安禾某中介公司出示有持证人为F女士的结婚证原件,通常情况下,结婚证应由持证人本人持有,F女士称L先生签订《房屋买卖合同书》出售房屋其不知情,于常理不符。


第三、在2016年11月27日《房屋买卖合同书》签订后,L先生即向原告交付了房屋钥匙以及商品房买卖合同、缴费票据等购房手续原件,而F女士是在2011年与L先生共同购买的涉案房屋,其时曾参与签订借贷合同等购房手续办理,那么在涉案房屋的原始购房手续原件已交于原告近两年的情况下,F女士称完全不知情,于常理不符。


第四、庭审中,F女士陈述近几年与L先生感情不好,同居不同床,曾通过诉讼主张离婚,那么依F女士所述涉案房屋作为被告L先生、F女士家庭唯一房产,在交付于原告近两年的时间里,F女士从未到案涉房屋内查看、从未向原告提出异议,可推定被告F女士对于向原告出售涉案房屋是知情的、是同意的。


综合案件事实情况,原告有理由相信被告L先生的意思表示不存在未经妻子F女士同意的瑕疵,依普通人判断标准可推定,被告F女士对于L先生与原告签订《房屋买卖合同书》出售涉案房屋是知情且同意的,被告L先生、F女士都须依该合同约定内容继续履行合同所负义务。


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