何宁律师
律师观点分析
一、案情回溯：一纸限购令，打乱所有计划
2017年初，委托人沈先生（化名）通过三河市某房产经纪公司（下称“经纪公司”）的介绍，看中了位于河北省三河市燕郊开发区的一处房产。同年2月12日，沈先生与出卖方及经纪公司三方签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《过户、按揭代理合同》。
合同签订后，沈先生依约向经纪公司支付了贷款服务费40575元、过户服务费3000元、评估费13525元以及居间服务费3000元，合计60100元。同时，他还向出卖方支付了82万元购房定金。就在沈先生满怀期待等待交易完成时，一场政策“风暴”悄然来临。
2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定非本地户籍居民家庭购房需提供3年当地社保或纳税证明。沈先生并非本地户籍，也从未在当地缴纳过社保，瞬间丧失了购房资格。
二、代理思路：核心争议在于“未完成的服务费”与“评估费合理性”
接受沈先生委托后，我梳理了案件的关键事实和法律关系。本案并非典型的居间合同纠纷，而是在政策调控背景下，因“不可归责于双方的原因”导致合同无法继续履行所产生的费用处置问题。我们的诉讼请求也很明确：解除代理合同，并要求经纪公司返还全部60100元服务费。
然而，庭审中的争议焦点主要集中在两个费用上：
居间服务费3000元：经纪公司认为，他们已经促成了买卖双方签订合同，居间义务已完成，该费用不应退还。
评估费13525元：经纪公司辩称，评估工作已经完成，评估报告也已出具，且合同约定“评估事宜一旦处理，该笔费用不予退还”。他们还当庭提交了一份涉案房屋的抵押估价报告，显示评估时间为2017年8月12日。
针对这两点，我做了充分的准备：
关于居间服务费：我从《合同法》关于居间合同的规定出发，指出居间人的义务不仅是“促成合同成立”，更应包括提供真实信息、协助办理后续交易服务等。更重要的是，经纪公司作为专业房产机构，在促成交易时，涉案房屋的不动产权证尚未办妥，这在某种程度上增加了交易的不确定性。虽然限购政策是主因，但经纪公司对房源状况的把控也存在瑕疵。最终导致房屋买卖合同被判决解除，居间服务的最终目的并未实现，因此收取全额居间费显失公平。
关于评估费：这是本案的“胜负手”。我调取了时间线：2017年6月2日限购政策已出台；2017年8月8日，沈先生已向法院起诉（即本案立案时间），明确告知经纪公司其已不具备购房资格。而经纪公司提交的评估报告出具于2017年8月12日，且并未通知沈先生，也未征得其同意。在合同履行已陷入僵局、沈先生多次表明无购房资格的情况下，经纪公司“突击”进行评估，其主观恶意明显，属于不必要地扩大损失，该费用理应由其自行承担。
三、判决结果：法院明察秋毫，支持我方主要诉请
河北省三河市人民法院经审理，充分采纳了我方的代理意见。法院认为，因政府限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行，经纪公司后续的贷款、过户等服务已无法完成，故对于已收取的居间服务费、贷款服务费、过户服务费，应予退还。
特别针对评估费，法院在判决书中明确指出：“评估报告所显示的评估时间为2017年8月12日，此时已经出台房屋限购政策，原告于2017年8月8日就已经告知被告没有购房资格，被告在尚未通知原告的情况下对涉案房屋进行评估，明显不合理。” 最终，法院仅酌情扣除3000元作为经纪公司在合同解除前已提供部分服务的合理开支，判决经纪公司返还沈先生57100元。
这一结果基本达到了我们的诉讼预期，尤其在评估费的认定上，法院的裁判体现了实质公平，没有机械地套用合同条款。
四、办案心得：专业与细节，是诉讼博弈的关键
回顾本案，有几点心得值得分享：
政策风险下的法律适用：房地产限购政策属于典型的“情势变更”或“不可归责于双方的原因”。在处理此类纠纷时，不能简单依循“促成合同即全额收费”的行业惯例，而应结合合同履行情况、各方过错等因素综合判断。
时间线是还原事实的利器：本案中，评估报告的时间点是推翻对方抗辩的关键。正是由于我们精准地梳理了政策出台、案件立案、评估报告出具这几个关键时间节点的先后顺序，才让法院能够清晰认定经纪公司行为的“不合理性”。
证据为王，逻辑为桥：庭审中，对方无法提供评估费发票，也暴露了其代收费用管理上的混乱。我们抓住这一弱点，加强了对其行为“恶意”的论证，从而说服法院作出对我方有利的判决。
本案虽标的额不大，但对于因政策原因导致购房资格丧失的普通购房者而言，具有典型的参考意义。它提醒我们，当不可抗力或情势变更发生时，法律的天平不会倾斜于任何一方，而是会基于公平原则和诚实信用原则，对各方利益进行合理的调整。