律师观点分析

上海邦信阳中建中汇律师事务所   袁晓波律师

【案情简介】

2014年5月7日，张某向葛某购买了一套上海市徐汇区商品住房，当时购买的房价为180万元，在合同签订后，张某即支付了购房款140万元，其余40万元的购房款待葛某将房屋的抵押注销掉之后支付。但这套房本身背负着银行贷款，并设定了抵押登记。葛某收到张某的140万元的首付款后，并未按约定将款项用于清偿银行贷款，贷款银行因其还贷逾期，故向徐汇区人民法院起诉，徐汇法院判决葛某需支付银行贷款本金和利息。法院判决予以支持。

之后，张某也向法院起诉，要求继续履行合同并办理过户登记手续，徐汇法院判决张某在代葛某清偿系争房屋的贷款本金和利息后，张某和葛某之间的房屋买卖合同继续履行。

之后，张某代葛某支付了葛某欠付建设银行的贷款本金和利息共计93万元，建设银行即申请法院解除了查封并注销了抵押，通过申请法院强制执行，张某也将该房屋过户到了自己的名下。

之后，张某再向徐汇法院起诉，要求葛某支付张某代为支付的贷款本息和执行费共计55万元（抵扣掉尚未支付的40万元购房款后）。

【法院观点】

双方的买卖合同中明确约定，原告张某支付给葛某的购房款专用于清偿银行抵押贷款，但被告葛某并未按合同约定，将收到的140万元购房款用于支付贷款银行。原告张某为继续履行合同，不得不代为归还尚未清偿完毕的借款本息和执行款。现原告张某要求葛某归还该些款项，于法有据，故判决葛某支付张某55万元。

【律师点评和提示】

上海邦信阳中建中汇律师事务所袁晓波律师受张某的委托，代理因房屋买卖纠纷而引发的其他所有权纠纷案，最终先打赢了过户案，将房产过户到自己名下，在顺利过户之后，代为支付的超过购房款部分的款项后，在打了一个官司，也帮客户追讨回来。

作为房屋买卖中的买家，在签订书面的购房合同后，一是在支付首付款时，一是要监控好该首付款的去向，确保卖家收到首付款后用于支付银行贷款；二是一旦卖家因房屋市场价格上涨幅度比较大的情况下，主观上不愿意继续履行合同，或者客观上履行有障碍的，就需要评估继续履行的风险，再来决定究竟是继续履行合同，还是要解除合同。