2025退租时房屋是否需要恢复原状
---杜凯律师
【分析】
司法实践中，经常会出现出租人主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失的情形。实际事宜必须依据租房合同上条文来开展确定。
如果，租赁合同约定，租赁期满承租人应当恢复原状，这样的约定是有效的，承租人应当遵守约定，租客务必在退租时将房屋恢复原样。
假如，承租人的装饰装修在租赁合同中约定经出租人同意，这种情形可以视为出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人为获得租金的对等自愿付出行为，是出租人对自己财产的一种处分。出租人不得要求承租人恢复原状。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。
【案例一】
2022年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（甲方）将位于某某佳苑2212室房屋出租给原告（乙方）；租赁期限共12个月，即自2022年2月1日起至2023年1月31日止；每月房租费2667元，合计32000元，一次性支付，支付时间2022年1月31日支付房屋租金32000元，租房押金2600元（已付），退房时退还，先付款后使用，电汇支付；甲方违约责任：（1）甲方因不能提供本合同约定的房屋及设施、设备而解除合同的应支付乙方【壹】个月租金作为违约金；（2）由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；（3）甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同中的【壹】个月租金向乙方支付违约金；（4）甲方因房屋权属有问题或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；乙方违约责任：（1）租赁期间，乙方有本合同第八条所列行为的，应按照合同中的【壹】个月租金向甲方支付违约金；（2）在租赁期间，乙方中途擅自退租的，应按照合同中的【壹】个月租金向甲方支付违约金；（3）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，支付甲方3％滞纳金；（4）租赁期间，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则应承担因逾期归还给甲方造成的损失；房屋内设施、设备包括：床3张、空调3台、冰箱、洗衣机、燃气灶、油烟机各一台、餐桌、沙发各一套、钥匙1把、门禁卡1张。合同签订后，原告于2022年1月28日向被告支付房租32000元。2022年9月25日，原告退租，被告领取房屋钥匙。因案涉房屋存在墙壁、墙纸损坏（钻了两个孔）、电灯不亮、外接电线等问题，被告要求原告将房屋恢复原状而拒绝退还租金及押金。
庭审后，原告已将案涉房屋内外接电线拆除，对墙壁、墙纸损坏问题拒绝修复。
本案事实由原告提交的《房屋租赁合同》、付款回单、记账凭证、微信聊天记录、通知函、现场视频，被告提交的现场照片以及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同履行过程中，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原、被告对解除合同的事实均予以认可，被告于2022年9月25日收取了房屋钥匙，原告主张案涉合同已于2022年9月25日解除，本院予以确认。房屋租赁合同为双务合同，合同解除后，被告作为出租人应当退回剩余租期内的租金及押金，对于退还的金额，原告已扣除一个月租金作为合同违约金，剩余应退还金额为11045.50元，本院予以确认。同时，原告作为承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。现因原告未按约定使用租赁物，已造成了租赁物的损坏，被告亦提出了要求原告恢复原状的同时履行抗辩。对于房屋内墙纸、墙壁被破坏问题，被告要求恢复原状，原告拒绝修复并提出已承担一个月违约金的抗辩，本院认为，原告提出的一个月违约金系针对合同提前解除承担的违约责任，属双方约定的合同履行事项，而被告主张的恢复原状属损害赔偿请求，性质并不相同，对原告的该项抗辩，本院不予采纳。为了一次性解决纠纷，本院多次向被告释明并征求履行方案，被告未能同意替代履行方案，故对损坏的墙壁、墙纸应当由原告予以修复。对于被告提出的房间内电灯不亮问题，现有证据无法证明系原告不当使用引起，对于被告提出的椅子缺失问题，被告也未提交证据予以证明，故本院不予支持；如被告认为确系原告原因造成的损害，可另行主张。综上，原告在要求被告退还租金及押金时，应当向原告返还已修复损坏的房屋，因原告履行义务不当，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百零八条、第七百零九条、第七百一十条、第七百一十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：
一、被告郭某某于本判决生效后十日内退还原告ZXC有限责任公司房屋租金及押金11045.50元；
二、原告ZXC有限责任公司于本判决生效之日起十日内将某某佳苑2212室房屋内被破坏的墙壁、墙纸恢复原状；
三、驳回原告ZXC有限责任公司的其余诉讼请求。
【案例二】
2019年5月20日原、被告双方签订《租房合同》两份，约定被告向原告承租坐落于某某市某某区某某路某某巷19号房间号为6020和6021的两间房屋；租赁期限12个月，自2019年5月20日至2020年5月19日止；房屋租金每月1200元，按3个月付一次，合计3600元。下期房租提前15天付清。水费按三个月付一次，电费每月10号付清；租房押金1200元，到期结算归还；被告承担水费每吨7元，电视每月30元，物业费每月20元，电费按电表每度1.3元，宽带每月30元；被告不按时交房租费，水电费、宽带费、物业费等相应费用，原告有权单方解除协议收回房屋，其押金不退，视为违约；等等。
在上述两份合同履行期间，双方又签订《租房合同补充协议》一份，双方在共同遵守2019年5月20日签订租赁合同的基础上约定“租赁期限为60个月，如有违约被告需要将房子恢复其原来样貌。”
因被告未按照合同约定足额支付相关费用，原告于2022年2月28日委托律师发函至被告，催付截至2022年2月19日止的租金、电视费、宽带费、物业费及水费合计32370元。2022年3月9日，被告向原告出具《欠条》一份，确认截止2022年2月尚欠原告租金30720元，水费按照水表实际抄表计算，并承诺分期支付；如有未按时支付，原告可以起诉并解除合同，签订合同时支付的押金作为违约金无需退还。后因被告未能按欠条约定支付被告于2022年7月4日出具《补充欠条》一份，载明因被告未按时支付房租违约致使合同解除；截至2022年6月30日房租共计欠付35840元，押金作为违约金，原告不用退还；根据合同规定要恢复房屋原貌，现未恢复折价3000元由被告承担；还款计划为：2022年9月还款5000元；10月还款5000元；11月还款8000元，其余在农历过年前全部还清。涉案两间房屋于2022年7月6日交还原告。截止到交还房屋，被告承租的6020房间尚有水费217元，电费318元未支付。
上述事实，由原告提供的《租房合同》两份、《租房合同补充协议》、律师函及邮寄凭证、《欠条》、《补充欠条》等证据及原告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。合同履行过程中，因被告未能按约支付租金等费用，双方已协商一致解除案涉租赁合同，本院对此予以确认。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。故原告要求被告支付拖欠租金、房屋恢复原状折价款3000元、水费217元及电费318元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于逾期付款利息损失，因被告承诺在2023年1月21日前付清全部款项，现被告到期未付，原告要求被告向原告支付自2023年1月22日起至实际付清之日止以38840元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息，于法有据，本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：
一、确认原告康某与被告梁某于2019年5月20日签订的两份《租房合同》及《租房合同补充协议》已于2022年7月4日解除；
二、被告梁某支付原告康某租金35840元、房屋恢复原状折价款3000元、水费217元及电费318元，并支付自2023年1月22日起至实际付清之日止以38840元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失，于本判决生效之日起十日内付清。
