顶账房交易中的法律问题

    一、顶账房的概念。在房地产开发和建设挂靠经营大量存在的前提下，在建设工程项目结算中以在建房屋顶付工程款的情况大量出现。当房屋建成后，开发商如没有资金给建设方结算工程款，通常会采取以建设好的房屋作价顶账给建设方作为工程款，顶账房便大量出现。

    二、顶账房交易的性质。因为建设方在取得顶账房作为已付工程款时，建设方考虑到房屋办理房产证及过户税费等问题，通常情况下，顶账房的产权并不首先办理在建设方名下，开发商和建设方仅签订一份顶账协议，确定某套房屋顶付给建设方。当建设方自行找到买受人后，开发商根据建设方的指示，与买受人直接签订房屋买卖合同，而由建设方向买受人直接收取全部房款。从交易流程上看，建设方在交易时并没有取得该顶账房的产权，根据物权法的规定，建设方没有处分该顶账房的权利，其与买受人签订的合同除非由开发商确认，否则是一份效力待定的合同。所以，究其根本，顶账房的交易性质是债权债务的概括转移。

    三、顶账房交易中法律风险防范。有时因为建设方急于将顶账房变现，所以顶账房的价格可能比在开发商处直接购买的便宜，因而成为很多购房者的首选。但在顶账房的交易中，购房者因为没有认真的审查交易对方的相关顶账手续，使得一些不讲道德的建设方有机可乘，将顶账房一房数卖，侵害购房者的权利。在这种交易中，作为买受人应做到：首先，核实建设方也就是出卖人的真实身份，查看建设方与开发商之间的顶账协议是否真实，其顶账取得的房屋是否与交易的房屋一致;其次，要与出卖人签订买卖合同，合同中明确买卖人应保证房屋产权明晰，无他项权利，并约定严格的违约责任，督促出卖人履行合同;最后，要求出卖人与开发商协调，使得买受人与开发商直接签订房屋买卖合同，并在买卖合同中载明房款已付清，要求开发商向买受人直接出具全额的购房发票。买受人向出卖人支付购房款时，应要求出卖人出具收款收据，并妥善保存。

    在目前诚信机制缺乏、纠纷不断的顶账房交易中,在顶账房交易中想要保证交易的成功,避免留下后遗症,就要严格履行法定手续,仔细审查,签订一份细化再细化的合同,以确保自己的权益不受侵犯,避免不应有的风险。