商品房销售合同纠纷二审成功

律师观点分析

2011年初甲公司在设立期间，其法定代表人李某某开发建设本案涉案的中卫市沙坡头区公路局A小区的开发建设，因甲公司没有成立，李某某与乙房产公司联合建设该工程，并以乙房产公司的名义预售商品房及地下室。2011年5月9日，甲公司正式成立后，甲公司以其公司的名义进行商品房的销售。2013年3月28日，甲公司与乙房产公司签订了《关于中卫市公路局新世家项目开发建设情况确认说明》1份，甲公司确认该项目所有售房款均由其收取，甲公司自2011年5月接盘项目后，李某某与乙房产公司的联建协议解除，该项目中一切权利义务由甲公司承继并负责。乙房产公司退出该项目，不再承担责任。

甲公司成立并接收涉案项目后，2011年9月23日，蒋某与甲公司签订了《商品房买卖合同》，约定由蒋某购买其开发建设的中卫市沙坡头区A7号楼4单元X号住房1套，建筑面积113.8平方米，每平方米为3388元，购房款合计385554元。合同第八条出卖人交付房屋的期限空白没有填写。合同第九条约定甲公司逾期交房超过九十日后，购房人有权解除合同。购房人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，盘古公司按日向蒋某支付已交购房款万分之五的违约金。合同签订后，蒋某于2011年9月27日支付购房的首付款155552元，于2011年10月19日办理住房按揭贷款支付23万元，将购房款全部付清。涉案工程竣工后，甲公司于2012年12月2日向中卫市住房和城乡建设局提交了涉案工程的工程竣工验收备案表，相关勘察、设计、施工及监理部门均在该验收备案表上盖章同意验收。中卫市住房和城乡建设局于2013年10月23日盖章同意备案。

涉案工程竣工后，甲公司要求蒋某接收购买的房屋，蒋某以甲公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋。2013年7月5日，甲公司申请中卫市公证处公证人员到场，并给蒋某打电话通知拿房屋钥匙，办理交付房屋的手续，蒋某不同意办理接收房屋的手续。

蒋某为此提起诉讼，请求：1.依法判决甲公司、乙房产公司连带向蒋磊支付迟延交房违约金63616.50元（385554元×0.0005×330天，自2012年7月1日计算至2013年5月30日，之后违约金计算至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由甲公司、乙房产公司承担。

原审法院审理认为：蒋某与甲公司2011年9月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案双方当事人争议的焦点：一是双方签订的《商品房买卖合同》中没有填写交付房屋的时间，涉案房屋的交付时间如何确定；二是甲公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式、金额；三是乙房产公司对蒋某的损失是否承担连带责任。

一审判决：1.甲公司于判决生效后5日内支付蒋某逾期交付房屋违约金35182元；2.驳回蒋某要求乙房产公司承担违约金的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费1390元，由蒋某负担610元，甲公司负担780元。

甲公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回蒋某的原审诉讼请求，并由蒋某承担一、二审诉讼费。拓静律师作为蒋某委托代理人处理此案。

二审期间，甲公司向法庭提交中卫市建设质量监督站《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，拟证明：1.2012年8月10之前已实际交付业主使用；2.工程竣工验收与备案手续是分别的两个程序。蒋某对于盘古公司的证据质证认为：对于证据的真实性无异议，但该证据不是竣工验收备案的手续，不能证明该房屋具备交付条件。

另查明：双方在签订的《商品房买卖合同》第八条载明“出卖人应当在年月日（日期没有填写）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种（没有选择）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”，但没有填写交付时间和选择交付的条件。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。

综上，原审认定事实基本清楚，实体处理适当。甲公司的上诉理由不能成立，不予支持。

驳回上诉，维持一审原判。