陈运奎律师

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  • 执业机构:海南法格律师事务所

  • 擅长领域:工程建筑刑事辩护婚姻家庭合同纠纷民间借贷

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商品房预售合同纠纷

发布者:陈运奎律师|时间:2023年05月18日|分类:综合咨询 |78人看过

律师观点分析

  上诉人魏XX因与被上诉人万宁XX房地产有限公司(以下简称XX公司)、陈XX商品房预售合同纠纷一案,不服海南省万宁市人民法院(2021)琼9006民初1664号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年11月18日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

  魏XX上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判被上诉人退还上诉人10万元款项及利息;3.改判一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:被上诉人没有按照合同约定产生新的装修费和楼梯安装费,应当返还相应款项。上诉人支付的10万元不是加价的购房款,一审事实认定不清,适用法律错误,判决错误。理由如下:一、上诉人所支付的10万元款项是新产生的装修费和楼梯安装费,并不是房款,更不是加价的房款。1.对于涉案房屋总价款是1313620元,上诉人和被上诉人双方是达成合意的。上诉人欲在被上诉人开发的万宁欢乐城小区购买房产,实地看过房产后多次与被上诉人工作人员电话沟通购房细节,后双方达成购房总价款为1313620元。同时被上诉人声称交房标准外可能产生新的装修费和楼梯安装费,由业主分摊,费用为10万元,需要和房款一同缴纳,上诉人同意分摊。后上诉人分别于2018年4月27日、2018年5月5日向被上诉人转账250000元、1163620元,其中2018年4月27日支付的款项中,10万元是支付至被上诉人陈XX的个人银行账户。上述款项支付完毕之后,2018年5月15日,双方签订《万宁市商品房买卖合同》,明确约定涉案房屋房款为1313620元。并且被上诉人于2019年3月25日向上诉人开具购房款发票1313620元,被上诉人以开发票的形式再次确认房屋总价款为1313620元,因此一审庭审中被上诉人称房屋总价款包括10万元与事实不符;2.上诉人缴纳的10万元不是加价支付购房款,一审认定事实错误。上诉人缴纳的10万元是新产生的装修费和楼梯安装费,不是房款,且涉案房产所在小区缴纳新产生的装修费和楼梯安装费的业主并非上诉人一人,上诉人知道的就有50多户业主,这50多户业主所缴纳的款项均被告知是装修费和楼梯安装费,而非购房款。一审认定错误,上诉人从没有认为支付的该部分费用是房款,也不可能和被上诉人达成合意。二、该10万元没有合同对价,被上诉人应当返还。涉案房产交付后,在交房标准外并没有产生新的装修费和楼梯安装费,被上诉人没有支出该笔费用,10万元就失去了合同的对价,应当返还。综上,请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。

  XX公司辩称,一审认定事实清楚、适用法律正确,应予以维持,上诉人的上诉请求不成立,应予驳回。一、双方对房屋总价款为1413620元,其中10万元为另外转账支付,已达成一致合意。写入商品房买卖合同里的房屋价款为1313620元,加上需要另行转账10万价款,总房价款为1413620元。上诉人对房屋总价款1413620元是完全知晓并认可的,也明确知道总房价款构成。上诉人按照被上诉人要求支付了全部房价款并签订商品房买卖合同。上诉人也于2019年1月1日签署了《业主承诺书》并一直入住至今,并未提出任何异议,现又以各种理由要求被上诉人退还已支付房价款10万元,无事实及法律依据。写入合同中的价款不影响双方对房屋总价款约定,上诉人转账交付10万元是双方签订《商品房买卖合同》前提,从上诉人提交的一审证据及答辩状都可以明确看出,其转账支付10万元属于总房价款一部分且为签订合同前提。二、购房款属于大笔金额支出,作为买受人的上诉人显然要与作为出卖人的被上诉人进行充分协商同意后再予支付房价款,且双方已经按照达成的合意实际履行完毕。现三年后上诉人又主张多收购房款(其理由是转账支付10万元款项未写入合同总价),显然违反诚实信用原则。上诉人作为完全民事行为能力人,理应对自己签署合同、付款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。在三年左右的期限内,上诉人未拒绝签订购房合同、也未拒绝接受涉案房屋并已办理入住,显然有悖常理。三、双方已就房屋总价款达成了一致意思表示,上诉人要求被上诉人返还交付的10万元无事实及法律请求权基础。根据《民法典》第一百三十五条“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或其他法律形式;法律、行政法规规定或当事人约定采用特定形式的,应当采用特定形式”的规定,双方就涉案房屋买卖的民事法律行为包括房屋总价款约定采用了书面形式及口头形式。根据《民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制规定,不违背公序良俗”及四百六十九条“当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”的规定。双方订立合同一方面遵循了各自的真实意思表示,另一方面订立合同既可以采用书面形式也可以采用口头形式。结合各方面证据看,双方已就房屋总价款达成了一致合意,并订立了书面合同及采用了口头约定。一审认定事实清楚、适用法律正确,依法应予维持,恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求。

  陈XX辩称,与XX公司的答辩意见一致。

  魏XX向一审法院起诉请求:1.判令XX公司向原告返还10万元款项及利息(以10万元为基数,自2018年4月27日起至实际还清之日止按一年期贷款市场报价利率计算资金占用期间利息,暂计至2021年4月24日为13103元);2.判令陈XX对XX公司的还款义务承担连带责任;3.判令XX公司、陈XX共同承担本案公告费390元。

  一审法院认定事实:2018年5月15日,原告魏XX与被告XX公司签订《万宁市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)及其附件,该《合同》约定,原告购买被告开发建设的位于万宁市万城镇环市一西路北侧、城西路东侧的华亚·海南万宁欢乐城11层1-1107房(以下简称涉案房屋),房屋建筑面积46.7平方米,按建筑面积计价,每平方米28128.91元,总价款为人民币1313620元;合同还对其他事项进行了约定。合同签订前,2018年4月24日,万宁市物价局向被告作出《万宁市物价局关于华亚·海南万宁欢乐城商品房销售价格备案的复函》(万价函[2018]39号),该函的附件《万宁XX房地产有限公司新建商品房销售价备案表》载明涉案房屋的销售价格为1456028.60元。原告分别于2018年4月27日、2018年5月5日向被告支付购房款250000(通过杜晓棠代付)、1163620元。合同签订后,2019年1月1日,被告将涉案房屋交付给原告使用至今。2019年3月25日,被告向原告开具金额为1313620元的海南增值税普通发票1张。被告收取原告涉案争议购房款100000元未向原告出具收据。现原告认为被告在合同价款以外另行收取其100000元不符合合同约定,因此向法院起诉,提出本案诉讼请求。

  一审法院认为,本案属于商品房预售合同纠纷,本案争议的焦点为:原告在合同价款以外另行支付的款项100000元应如何认定。关于该焦点问题。原告与被告签订的《合同》及其补充协议,是双方当事人的真实意思表示,内容合法,并未违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效合同,双方应严格履行。原告在与被告签订《合同》前已向被告支付了购房款1413620元,在签订合同时,原告明知涉案合同约定涉案房屋的总价款为1313620元,未提出异议,而仍然在被告在合同价款之外增加收取购房款100000元的情况下,同意与被告签订《合同》,该行为应认定为原告与被告达成了在合同价款之外加价支付购房款100000元的合意,双方加价给付购房款的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定,且根据《万宁市物价局关于华亚·海南万宁欢乐城商品房销售价格备案的复函》(万价函[2018]39号)附件载明涉案房屋的备案销售价格为1456028.6元,可见,被告不存在多收原告购房款情况。综上,原告诉请返还加价购房款100000元及支付相应利息的诉讼请求,违背了民事行为契约自由及诚信原则,没有事实根据和法律依据,法院不予支持。另外,1.至于原告诉称主张其向被告加价购房款100000元是不愿意,但未能举证证明,法院对其该事实主张不予采纳;2.对于被告辩称主张涉案争议购房款100000元是支付给玉辰公司,但未能举证证明,且即使是其支付给玉辰公司,也是玉辰公司与被告之间的法律关系,与本案无关,故法院对其该事实主张不予采纳;3.至于被告辩称主张原告起诉已超过诉讼,法院认为,原告于2018年5月15日签订《合同》时才知道加价购房款100000元,于2021年4月25日向法院起诉,未超过3年的诉讼时效期限,故对被告的该主张不予采纳;4.对于被告在销售过程中是否存在逃税违法行为,属于行政机关职能范围,原告亦可向相关行政机关寻求救济。综上,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回魏XX的全部诉讼请求。案件受理费2562元(魏XX已预交),由魏XX负担。

  二审中,上诉人魏XX向本院提交证据:万宁市住房和城乡建设局限期整改通知书,拟证明被上诉人在销售涉案房屋所在小区(欢乐城项目房屋)的时候,确实存在违规销售的乱象,上诉人涉及的就是被上诉人违规销售乱收费的情形。经过庭审质证,被上诉人XX公司、陈XX对该份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可,该证据没有原件,也不知具体出处,且时间为2021年4月,被上诉人当时销售商品房签订合同的时间为2018年4月,与之相差三年,并不能证明当时的真实情况。即使被上诉人存在所谓的乱收费的现象,也应由房屋住建相关部门予以调查。且该信息整改通知书并未明确是因为被上诉人销售涉案房屋而要求暂停网签备案的时间。经审核,本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予认定。

  二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致,本院予以确认。

  本院认为,本案的争议焦点为:被上诉人应否退还上诉人10万元及利息。上诉人主张被上诉人在合同价款外多收取10万元系新产生的装修费和楼梯安装费,因涉案房屋交付后,在交房标准外并未产生新的装修费和楼梯安装费,故主张被上诉人予以返还。但上诉人未能举证证明被上诉人以装修和楼梯安装为由向其收取相关费用,故对上诉人主张的款项性质本院不予采信。根据查明的事实,该10万元系支付至陈XX个人账户,且与购房款同一时间支付,款项支付完毕后,上诉人方与被上诉人签订《合同》,故该10万元的支付行为应当认定为双方达成了在合同价款外另行支付10万元购房款的合意,该加价给付购房款系双方的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。且加价后的购房款总额并未超出《万宁市物价局关于华亚·海南万宁欢乐城商品房销售价格备案的复函》(万价函[2018]39号)附件中载明的涉案房屋的备案销售价格。上诉人现要求被上诉人退还10万元款项及利息,理由不能成立,本院不予支持。

  综上所述,上诉人魏XX的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费2300元,由上诉人魏XX负担。

  本判决为终审判决。

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