“名为房屋买卖、实为赠与”的过户风险大

房产传承过程中，不同的传承方式，税费完全不同，正因为税费不同，所以有人选择赠与、有人选择买卖、也有人选择继承的方式将房产传承给下一代。而买卖的方式有些时候却是房产传承中税费可能最低的，因此，被众多精明的房屋权利人选择，但是，买卖的方式传承房产，往往可能会引发家庭内部矛盾。尤其是转让方去世以后，其他未拿到房产的继承人可能要求买受方支付相应的购房款，而买受方往往以长辈赠与的房产作为抗辩。那么，这类名为买卖、实为赠与的房屋买卖合同法院究竟是如何认定和裁判的？

案件情况：

小高系老高夫妇所生之独子。2004年5月23日，老高夫妇离婚。小高母亲于2016年7月5日去世。小高之姥姥、姥爷均先于小高母亲过世。

小高母亲原系涉诉房屋的所有权人。2015年7月24日，小高母亲与小赵签订《存量房屋买卖合同》，约定小高母亲将涉诉房屋出售给小赵，成交价格为人民币230.7万元。合同中对于购房款的付款方式、付款期限、房屋交付时间、违约责任等均未做约定。同日，小高母亲与小赵办理了涉诉房屋的过户手续。现小高以小赵未支付购买涉诉房屋购房款、母亲所订立合同的目的无法实现为由，要求解除上述房屋买卖合同。

小赵辩称，其与小高母亲就涉诉房屋真实的法律关系是赠与关系。因小高母亲生病后，得到小赵的照顾。小高母亲便提出将涉诉房屋赠与小赵，并与小赵涉诉房屋赠与事宜前往公证处进行询问，但公证处称非近亲属，不能办理赠与公证。之后小高母亲才以买卖的形式将涉诉房屋赠与小赵。这在小高母亲的日记及遗嘱中都可以证明。

法院认为：

根据已查明的事实，小高母亲生前与小赵就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给小赵。小高作为母亲的第一顺位继承人，其可承继母亲在上述买卖合同中的权利义务。现小高主张小赵未支付购房款，导致小高母亲订立买卖合同的目的无法实现，故要求解除上述买卖合同。诉讼中，小赵辩称就涉诉房屋虽与小高母亲签订房屋买卖合同，并以此进行了房产过户。但双方并非真实的房屋买卖合同关系，只是以买卖的形式完成房屋产权过户的手续。涉诉房屋系小高母亲赠与小赵的，小高母亲与小赵就涉诉房屋系赠与关系。但小赵对此未提供有效证据以证明。同时，小赵亦未提供证据证明其依据上述房屋买卖合同交纳了相应购房款。故小高的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

二审法院对一审判决予以维持。

律师分析：

《民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百五十七条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

从上述法律规定可以看出，买卖合同是双务合同，合同双方应该互负给付义务。而赠与合同一般是单务合同，受赠人一般不需履行给付义务。具体到房屋的买卖与赠与而言，其最大的差别就是房屋买卖合同中，买受人需要支付房屋价款，否则就构成违约，需要承担违约责任（或者买受人需要支付价款和逾期违约金，或者卖售人解除合同并且买受人赔偿卖售人损失）；而房屋的赠与，受赠人一般不需要支付房屋价款，房屋完成过户，则所有权归受赠人所有，赠与人一般无权再要回。

根据《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《民诉法解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

因此，小赵要想推翻小高提交的书证《房屋买卖合同》，以证明双方之间不是房屋买卖合同关系，而是赠与合同关系，就要承担举证责任。比如：名为买卖实为赠与的声明。如果有此声明，则小赵的举证一般就可以达到高度盖然性的民事诉讼证明标准，就可以胜诉了。但是，现实生活中，根据我遇到的案例来看，有这样的《声明书》的比例并不大。

在此，徐律师提醒各位朋友，房屋过户究竟选择哪种方式，当事人除了有税费高低、节约成本的考虑，也应有如何尽可能避免纷争、减少诉争的思量。否则赔了夫人又折兵。