法律分析：不是所有的商品房都能顺利地办理房产证。根据《不动产登记暂行条例》第 22 条的规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

具体来说，以下几种常见情形可能导致开发商不能办理房屋的初始登记，拿到“大产权证”：（1）开发商缺少“五证”的；（2）商品房未经验收或验收不合格的；（3）商品房设定了抵押，且未经过抵押权人同意；（4）商品房或其附着的土地被有关部门查封或者限制交易的；（5）开发商未缴纳相关税费的。

以下几种常见情形可能导致购房者不能办理房屋的移转登记，拿到“小产权证”：（1）开发商尚未为房屋办理初始登记，或已申请办理但尚未取得房屋的“大产权证”；（2）购房者未缴纳相关税费。

法律依据：《不动产登记暂行条例》

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。