断供业主如何救济
—银行起诉解约判定不予解除判例研究
前言：教育培训行业凛冬已经来临，无数课外辅导从事人员面临失业危机。其实不仅是教育行业，随着经济下行，实体经济不景气，无数人面临着现实的经济压力，再加上近期暴雨导致的洪涝灾害、疫情的升级。对于“有房一族”首要面临的就是房贷的压力，那么即使短期经济遇到问题出现房贷断供，则也可能被银行起诉提前结清贷款本息，无力偿还则面临房屋被法拍的风险。那么银行起诉业主提前清偿贷款本金及利息的诉请一定能会被支持吗？
通过司法大数据，检索银行类起诉业主断供案件，判决支持银行诉请的高达97.02％。多数断供业主被要求提前清偿贷款本息，一旦该类型客户无力清偿高额贷款本息，则面临房屋被低价拍卖境地，少则损失十几万，多则近乎几十万，且被限高及列入失信黑名单。
了解断供案件，首先要从按揭房屋交易模式说起。断供案件一般涉及业主、按揭银行、开发商三方主体。业主支付一定比例的首付款，在商品房买卖合同签订后，再与按揭贷款银行签订贷款合同，而在按揭贷款合同缔结时，按揭银行一般会要求业主把交易房产进行预抵押；同时要求开发商在办理正式抵押登记手续完成前，对该笔贷款承担连带保证责任。后按揭银行会按约定将借款直接转给开发商作为购房尾款。至此，开发商收到交易房产的全部购房款。一旦购房业主出现逾期还供，则面临被银行或开发商起诉提前清偿贷款的风险。
那么银行被法院驳回诉求(提前清偿本息及实现债权费用）的案件有何共性之处？
典型案例一：周某诉广发银行股份有限公司某支行金融借款合同纠纷
审理法院：河南省郑州市中级人民法院
案号： (2020)豫01民终2380号
基本案情：2009年周某为购买郑州市郑东新区一品中央房屋，向广发银行某支行借款拾壹捌万元整，借款期限240个月，因周某未按借款合同约定归还贷款本息，广发银行某支行提起诉讼要求周某提前清偿借款本息，并要求对案涉房屋享有优先受偿权。
法院裁判：周某与广发银行股份有限公司某支行之间的《个人购房贷款合同》继续履行；驳回广发银行股份有限公司某支行的诉讼请求。
典型案例二：农业银行某支行诉吴某、董某、郑州鑫某置业有限公司
金融借款合同纠纷
审理法院：河南省郑州市金水区人民法院
案号： (2021)豫0105民初10497号
基本案情：2017年吴某为购买郑州市管城区鑫苑国际新城房屋，向农业银行某支行借款91.5万整，借款期限324个月，郑州鑫某置业有限公司提供阶段性担保责任。后因吴某未按借款合同约定归还贷款本息，农业银行某支行提起诉讼要求吴某提前清偿借款本息，要求对案涉房屋折价或拍卖，并对拍卖变卖所得款项享有优先受偿权，并要求郑州鑫某置业有限公司上述债权承担连带担保责任。
法院裁判：吴某与农业银行股份有限公司某支行之间的《个人购房担保借款合同》继续履行；驳回农业银行股份有限公司某支行的诉讼请求。诉讼费用由吴某、董某承担。
典型案例三：吕某诉郑州银行股份有限公司某支行金融借款合同纠纷
审理法院：河南省郑州市中级人民法院
案号：(2017)豫01民终15116号
基本案情：2014年吕某为购买郑州市郑东新区正商祥钻房屋，向郑州银行某支行借款130万元整，借款期限228个月，自愿将其上述房屋提供抵押担保。因吕某未按借款合同约定归还贷款本息，郑州银行某支行提起诉讼要求吕某提前清偿借款本息及支付实现债权费用，并要求对案涉房屋享有优先受偿权。
法院裁判：吕某与郑州银行股份有限公司某支行之间的《个人购房贷款合同》继续履行；驳回郑州银行某支行的诉讼请求。
典型案例四：中国银行某支行诉陈某、金融借款合同纠纷
审理法院：广东省清远市中级人民法院
案号： (2020)粤18民终2818号
基本案情：2017年陈某为购清远市清城区房屋，向中国银行某支行借款36万整，借款期限20年。后因陈某未按借款合同约定归还贷款本息，中国银行某支行提起诉讼要求陈某提前清偿借款本息，要求对案涉房屋折价或拍卖，并对拍卖变卖所得款项享有优先受偿权。
法院裁判：陈某与中国银行股份有限公司某支行之间的《个人一手住房贷款合同》继续履行；驳回中国银行股份有限公司某支行的诉讼请求。
在众多被解除借款合同并要求断供业主提前清偿并支付实现债权的案例中，上述案件却均被法院驳回银行诉讼请求，那么上述案件有什么共同之处呢？
共性1：断供业主虽确实存在逾期偿还本金及利息的事实，但其在开庭前已经补足所欠款项，银行在的借款合同权益并无实质上的损失。
共性2：涉案银行已划扣断供业主逾期的贷款本息，业主在开庭前诉前已经恢复到正常还供状态。
共性3：断供业主逾期未偿还月供事出有因，因临时经济遇到困难、新冠疫情影响、失业风险、刑事拘留等原因。
法院裁判观点：断供业主因支付购房款与银行形成的借贷关系，系有偿的借款合同、双务合同，双方享有对等的合同权利和义务，均应受合同约束，并诚实履行。银行作为贷款人已履行足额、按期提供贷款的义务，断供业主自应履行按期、足额支付本金和利息的义务。断供业主虽确实存在逾期偿还本金及利息的事实，但其已补足所欠款项，且银行也予以划扣，断供业主已就其逾期的行为按照合同约定支付了复息，承担了相应的违约责任，银行在合同权益并无实质上的损失。另外，断供业主作为公民享有依靠自身努力改善居住条件、追求幸福生活的基本权利，而银行作为商业银行，之所以开展个人按揭贷款业务，不仅基于银行分散风险的目的，而且也是其承担满足居民消费需求、培育和繁荣消费市场、扩大内需、促进社会整体繁荣和经济持续向好发展等社会责任的应有之义。从断供业主欠付按揭款的金额、次数以及影响来看，其程度并不严重，尚不足以对银行享有的债权造成实质性的危害。况且，断供业主亦已意识到违反合同的后果，为弥补过失已足额补齐款项，并承诺及时改正。同时，纵观双方合同履行的事实，自合同成立生效后，银行均依据合同约定每月持续划扣贷款本息，合同一直处于持续履行状态，并无间断，合同目的不存在无法实现的情形。另一方面，断供业主逾期还款也非有意为之，对此，作为金融机构，银行应持宽容、理解之态度。故，基于保持合同的稳定性，维护交易安全，全面、充分对借贷双方的权利予以平等保护之考虑，对银行要求断供业主放弃期限利益、提前清偿贷款本金和利息的诉请，不予支持。
司法实务中按揭购房人通常连续三期或一年期内达六期未能按时偿还按揭款的，银行将其视作断供，同时发出《催款通知书》，仍不还款或无法和银行商议变更还款计划的，银行会选择扣划开发商保证金账户款项或向直接法院提起诉讼以挽回损失。
对此建议购房业主，首先要避免出现断供情况出现，如确实遭遇短期经济压力，可事先与按揭银行协商延长贷款期限从而降低阶段性还款压力。如已经出现断供情况，应当及时与开发商、银行的沟通，制定还款计划，避免被诉风险。如已在诉中阶段，优先考虑房屋出售，使用第三方还清贷款本息，避免房屋被拍卖折价损失。
