（反请求被申请人）：广州XX公司 住所：广州市番禺区钟村街汉兴一街12号之203号商铺 法定代表人：乔XX职务：经理

委托代理人：张X、杨XX，广东XX律师 被申请人（反请求申请人）：广东XX公司 住所：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场22楼 法定代表人：罗XX，职务：董事长

委托代理人：魏XX，广东XX律师

委托代理人：王XX，广东XX实习律师

中国广州仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人广州香丽 榭珠宝有限公司（以下简称申请人）与被申请人广东保利房地产 开发有限公司（以下简称被申请人）签订的《广州市房屋租赁合 同》中的仲裁条款，于2019年3月6日受理了申请人关于租赁 合同纠纷的仲裁申请。

根据《中国广州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规 则》）第四十九条、第九十三条的规定，本会向被申请人送达了 仲裁通知书、仲裁申请书副本、《仲裁规则》、仲裁员名册等材料。 在《仲裁规则》规定期限内，被申请人未向本会提交书面答辩。

被申请人向本会提出反请求，本会向申请人送达反请求申请 书副本。申请人没有向本会提交书面答辩。根据《仲裁规则》第 十九条及第七十二条的规定，本会对申请人的仲裁请求与被申请 人的反请求予以合并审理裁决。

本案适用普通程序。在《仲裁规则》规定期限内，申请人未 选定仲裁员，被申请人选定仲裁员陈XX，双方未共同选定首席 仲裁员。根据《中华人民共和国仲裁法》（以下简称《仲裁法》） 第三十二条、《仲裁规则》第三十条的规定，本会主任指定首席 仲裁员冰可和仲裁员髙静，2019年5月24日由首席仲裁员冰可 及仲裁员陈XX、髙静组成本案仲裁庭。本会按照《仲裁规则》 规定向本案当事人送达了仲裁庭组成及开庭通知书。

仲裁庭于2019年6月27日依法不公开开庭审理本案，申请 人的委托代理人张X、杨XX和被申请人的委托代理人魏XX、 王XX到庭参加仲裁。

仲裁庭根据《仲裁法》第五十一条的规定，对当事人进行调 Mo 2019年6月27日，双方共同申请调解期7日（即2019年6 月28日至2019年7月4日）。最终双方未能达成调解协议。

本案已审理终结，现予以裁决。

一、仲裁请求与答辩

申请人申请仲裁称：2018年6月27日，申请人和被申请人 签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被申请人 将位于广州市番禺区钟村街汉兴一街12号之203号商铺出租给 申请111商II用途僦";申请人主要用作经营珠宝工作室，租赁 期限为30个月，自2018年5月1日起至2020年10月31日止, 2018年7月1日至2018年10月31日的租金为5191元/月，2018 年11月1日至2019年10月31日的租金为6344元/月。合同签 订后，申请人依约支付了保证金13245元及2018年6月、7月 的租金各5191元。

2018年7月，申请人拟使用案涉商铺营业时，发现商铺长 时间出现严重恶臭气味，人员根本无法在商铺内停留，商铺天花 顶也出现了破裂漏水的情况，导致申请人一直无法正常开店营业。 申请人曾多次通过书面、微信聊天等方式向被申请人反映上述问 题，经被申请人工作人员检测，确认出现臭味气体是由于大楼结 构存在问题，一楼楼下排臭、排污管直接通入二楼的案涉商铺内， 才导致了申请人承租的商铺长期恶臭熏天，被申请人也多次派员 对商铺的管道进行维修，但直至2018年12月，臭气问题仍未得 到解决。鉴于此，申请人于2018年12月24日发出《解除租赁 合同通知书》通知被申请人自该通知书送达之日起解除双方签订 的涉案《租赁合同》，并要求被申请人退回申请人已缴纳的保证 金13245元和赔偿申请人的经济损失，但被申请人至今未履行相 应义务。

申请人认为，被申请人在签订租赁合同之后未能将符合使用 条件的商铺交付给申请人使用，已构成根本违约，加之其在2018 年&月至12月期间多次派员进场维修施工，包括对商铺墙体和 天花板进行开挖、拆卸、打钻等，产生了大量的噪音、粉尘，致 使该商铺根本不具备正常经营的条件，申请人的合同目的根本不 能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，申 请人于2018年12月24日向被申请人发出了《解除租赁合同通 知书》,被申请人也于2018年12月25日收到该通知书,故应认 定双方签订的《广州市房屋租赁合同》已于2018年12月25日 解除。而被申请人在2018年7月至12月期间一直未能向申请人 交付能够正常使用的商铺，故被申请人应退还申请人已交纳的7 月份租金5191元，而被申请人要求申请人支付8月份至12月份 租金28261元则缺乏依据。申请人对商铺投入了装修及其他费用 共计95815元，但因为被申请人的违约行为商铺未曾正常营业, 故对于申请人的上述经济损失被申请人应予以赔偿。

综上所述，因被申请人未能交付符合正常使用条件的商铺给 申请人使用已构成根本违约，申请人根据《中华人民共和国合同 法》的有关规定与被申请人解除租赁合同，合法有据，被申请人 除无权向申请人收取商铺租金之外，还应向申请人退还保证金并 赔偿因此给申请人造成的经济损失。故特向本会申请仲裁，请求 本会裁决被申请人如申请人所请履行义务。

申请人的仲裁请求为：（一）裁决确认申请人与被申请人双 方签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年12月24日解除;

（二）裁决被申请人退还2018年7月份租金5191元，并确认申 请人无需向被申请人支付2018年8月至12月24日期间的租金 2226?il（ll）i决被申请人向申请人退还保证金13245元；（四） 裁决被申请人向申请人赔偿经济损失95815元；（五）裁决本案 仲裁费用由被申请人承担。

申请人于庭前提交《变更仲裁请求申请书》，明确第（四） 项仲裁请求变更为裁决被申请人向申请人赔偿经济损失98122 元。事实与理由为：申请人租用案涉商铺用作经营珠宝工作室, 并根据被申请人要求向广州市XX公司支付运营 费用2307元。由于被申请人的违约行为导致申请人商铺未曾正 常营业，故对于申请人的上述经济损失被申请人应予以赔偿。

申请人当庭明确第（一）项仲裁请求为裁决确认申请人与被 申请人双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年12月25 日解除。

被申请人答辩称：第一，申请人所承租的商铺符合使用条件, 具备正常的经营条件，不存在合同目的无法实现的情节，被申请 人对租赁关系的解除无须承担过错责任

首先，申请人本就对于商铺的现状知悉，并且不持任何异议。 根据《补充协议》第一条的约定“甲方按现状出租该物业给乙方 使用。乙方确认，对该物业的现状等与租赁相关的一切事宜没有 ifi-ll".申请人作为独立法人企业，对于《补充协议》的条 II倉尧命的认知，商铺从2018年4月22日就已交付使用，但双 涉是宣到2018年6月27日才签订补充协议，可见其对于承租商 籍现状是知悉的，并且不持任何异议。

即使涉案商铺曾发生过需要维修的情况，但物业公司均有响 应，并尽力提供优质的物业管理服务，而申请人并无证据证明在 整个租赁期间，商铺一直处于大量的粉尘、噪音、异味环境当中， 并且因此一直无法正常开店营业。同时，根据案涉商铺的电费情 况可知，申请人实际上在租赁期间就是一直有持续经营的，案涉 商铺的电费情况与其旁边的201号珠宝店商铺的电费情况基本 一致。

故此，申请人的主张不符合事实情况，亦无证据证明其所述 的维修情况持续贯穿了整个租赁期。相反，被申请人不仅无需退 还申请人2018年7月份租金，而且因申请人单方解除租赁合同 已构成严重违约，被申请人有权要求申请人支付拖欠的租金、承 担相应的违约责任及没收保证金。

第二，申请人所要求的95815元的经济损失赔偿既无事实依 据，亦无法律依据。

首先，如前所述，被申请人对租赁关系的解除并无过错，不 应当承担任何的过错责任。申请人要求被申请人赔偿经济损失, 退回已缴纳的保证金及租金无任何事实依据及法律依据。

其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同 意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定 外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。  ”第 条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成

"Il装饰装修物敢处理没有约定的，人民法院按照下列情形分 曲"塞」|||?=1曲血人违约导致合同解除，承租人请求出 租人眼椽菊秦匝房面"*稀装修残值损失的，不予支持。……” 的规定，对于租赁如向曲裝饰装修物，双方当事人有约定的从约 定，"无约定的依照相关法律规定处理。同时，根据双方在《补充 协议》「中约定“甲方有权要求乙方按正常使用后的清洁状态交还 甲方，所有已和房屋形成附和的装饰装修无归甲方所有，乙方不 得故意损坏、污损或拆除。乙方不得以任何理由要求甲方收购或 补偿租赁期间的装修及设备设施的投入”，故此，涉案商铺内的 入墙装饰装修残余和不可搬动的设备物品依法无偿归被申请人 所有，而申请人所要求的95815元的经济损失赔偿，不应得到支 持。

顶一步而言，即使仲裁庭可部分支持申请人要求的经济损失 階偿"针对申请人提出的装修费损失，被申请人亦认为只有不可 擀II装修残值属于申请人的实际损失，其余可搬动装修物料申 ||偈￥「可以自行搬走、二次使用。根据申请人提交的证明装修 ||由|1材料，仅有28775元是用于铺地板、起墙、安装电、铺 工1|他毯安装门及用于装修厕所，其余款项均为可搬动装饰装 修物料的款项。因此，被申请人对申请人所主张的经济损失的金 逐||111可，望本会本着公平原则，支持被申请人的答辩意见。 wwii申请人反请求称：2018年6月27日，申请人与被申请人 ?財《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。

根据《补充协议》的约定，被申请人将坐落于广州市番禺区 钟村街汉兴一街12号之203号商铺单元的商铺出租给申请人使 用，该物业建筑面积为57. 6742平方米。合同约定租赁期限为 30个月,自2018年5月1日起至2020年10月31日止。租金 金额约定为：2018年5月1日至2018年6月30日的月租金为 2596元,2018年7月1日至2018年10月31日的月租金为5191 元,2018年11月1日至2019年10月31日的月租金为6344元， 2019年11月1日至2020年10月31日的月租金为7498元。租 金支付方式为按月支付，申请人应在每个交租期末月10日前支 付下一个交租期的租金。

合同签订后，申请人因所经营的店铺运营情况不佳，故一直 怠于履行合同义务，严重延迟支付租赁保证金13245元及2018 年5月份至7月份的租金。申请人更从2018年8月起以各种理 由拖延缴纳租金至今，被申请人为此已多次委托广东华之杰律师 事务所向申请人签发并送达《律师函》，催促申请人及时缴纳欠 缴的租金，但申请人仍未在规定的期限内清偿租金。尔后，申请 人因经营不善自行结束营业，并且未按照《补充协议》的相关约 定与被申请人共同办理物业交接及撤场手续。

同时，《补充协议》第六条第14项约定：“乙方若需将该物 业地址作为企业注册登记地址到工商部门办理注册登记的，无论 本合同因任何原因终止，乙方须自合同终止之日起7日内无条件 力'連企业注册地址变更手续。否则，乙方的租赁保证金不予退还, 卫衣期1天,乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向甲方支 ”*如「直至完成企业注册登记地址变更手续。由于乙方未及 ulini注册登记地址变更手续，给甲方及后续租户带来的经 311貝」1乙方全部承担。”截止至被申请人申请仲裁反请求申 申请人在工商部门登记的企业注册地址仍为《补充协 Will凫租赁物的地址，即广州市番禺区钟村街汉兴一街12 号之203号铺。因此，被申请人有权要求申请人立即办理企业注 克地址变更手续，否则申请人应就此违约行为支付违约金。

被申请人的仲裁反请求为：（一）裁决解除被申请人与申请 人签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉 补充协议》；（二）裁决申请人立即支付2018年8月1日至2019 年2月11日拖欠的租金合计37097元，并支付被申请人相应的 逾期违约金（该违约金以被申请人拖欠的租金为基数,按每日 1%的标准计算至实际清偿完毕之日止）；（三）裁决申请人办理企 业注册地址变更手续，并支付相应的违约金（违约金应按日租金 标准的2倍，自租赁关系解除后第八日起计算至完成企业注册地 址变更手续之日止）；（四）裁决被申请人没收申请人所支付的租 赁保证金13245元；（五）裁决申请人承担被申请人为本案支出 的律师费40000元；（六）裁决由申请人承担本案全部仲裁费用。

被申请人当庭明确：第（一）项仲裁反请求为裁决确认被申 请人与申请人签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋 租赁合同〉补充协议》于2019年2月12日解除；第（二）项仲 裁反请求中的逾期违约金为从每月1日计算当月欠付租金的违 约金；第（三）项仲裁反请求的违约金从合同解除后第八日起开 始计算，即从2019年2月20日暂计算至2019年6月14日的违 约金为48214. 4元。被申请人当庭确认申请人已于2019年6月 14日完成变更注册登记手续。

申请人当庭答辩称：第一，反请求均没有事实和法律依据， 本案因被申请人交付的商铺存在质量瑕疵，不符合正常使用条件, 导致申请人根本无法使用租赁物。本案的违约方在被申请人，其 造成的损失应当由被申请人承担。第二，事实上双方就租赁物符 申请人未履行维修义务前可以履行先履 行抗辩权，不予llw金,因此在租赁物未得到修缮之前，不应 计算申请人的违约金。第三，关于第三项仲裁请求，没有事实和 法律依据,双方在履行合同中存在争议,而且是久经协商未得到 确定，在合同解除未得到司法裁判确认之前，申请人为不扩大损 失，决定不变更企业注册登记，被申请人的主张缺乏法律依据。 第四，被申请人主张要求申请人承担律师费40000元没有事实和 法律依据。本案的违约责任在被申请人，该主张也超过了仲裁规 则规定的标准。

二、举证与质证

申请人围绕其主张提供并经被申请人质证的证据有：

证据1：《广州市房屋租赁合同》。

证据2：《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》。

三、事实认定

本案经开庭审理，根据双方当事人的陈述、举证、质证、辩 论及庭审调查情况，仲裁庭查明：

2018年6月27日,申请人（承租人）和被申请人（出租人） 签订《广州市房屋租赁合同》，约定被申请人将其坐落在番禺区 钟村街汉兴一街12号之203号商铺的房地产出租给申请人作商 业用途使用，该物业自编单元号为保利大都汇地块二第2号楼 203单元，建筑（或使用）面积57. 6742平方米。双方协议租赁 期限和租金情况如下：1.2018年5月1日至2018年6月30日， 月租金额为2596元；2. 2018年7月1日至2018年10月31日， 月租金额为5191元；3. 2018年11月1日至2019年10月31日， 月租金额为6344元;4. 2019年11月1日至2020年10月31日， 月租金额为7498元。租金按月结算，由申请人在每月的第10 日前按银行转账或现金支票付款方式缴付理金紿被申请人。合同 第四条约定，申请人已向被申请人交纳13245元保证金，被申请 人应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回申请人（退回 申请人、抵偿租金）。合同第七W,每逾 期一日，申请人须按当月租金额的也向被申请人支付违约金。 合同第八条约定，其他约定经双方友好协商同意，以本《合同》 补充协议条款约定为准。

四、仲裁庭意见

根据以上查明的事实，仲裁庭认为：

（一） 关于合同效力

申请人与被申请人签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州 市房屋租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，签约 主体适格，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效, 双方应当依约履行。

（二） 关于申请人的仲裁请求和被申请人的仲裁反请求

关于合同解除。本案纠纷因案涉租赁物业存在异味问题引起。 经审理查明，在被申请人向申请人交付案涉租赁物业后，申请人自 2018年7月即发现案涉租赁物业存在异味问题，就该问题申请人多 次与被申请人交涉，被申请人在2018年8月至12月期间多次派员 进行维修施工，仍未能完全解决消除异味问题。根据广州市番禺区 环境保护局于2019年1月15日作出的信访答复，可以看出直至 2018年12月24日，案涉租赁物业内仍存在异味，且该异味是因店 铺内下水道产生。被申请人确认案涉租赁物业存在异味问题，但认 为该问题并未如申请人所述严重导致无法经营，隔壁商铺在同等情 况下仍正常经营。由以上查明内容，仲裁庭对案涉租赁物业直至 2018年12月仍存在异味问题的事实予以确认。本案中，申请人以 案涉商铺存在异味导致无法实现租赁目的为由于2018年12月24 日向被申请人发送《解除租赁合同通知书》要求解除合同，被申请 人于次日收到该通知，申请人以此主张案涉租赁合同于2018年12 月25日解除。被申请人主张申请人自2018年8月起未依约交纳租 金，构成违约，依据其于2019年1月31日发送的《律师函》，双 方签订的租赁合同及补充协议于2019年2月12日解除。仲裁庭认 为，截止庭审之日，申请人与被申请人均确认案涉租赁合同及补充 协议已解除，双方的分歧仅在于合同解除的时间点不一致。根据《中 华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定 将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 及第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。在 租赁合同关系中，申请人作为承租人，其基本合同义务为按期支付 租金，被申请人作为出租人，其有义务在租赁期间保持租赁物符合 约定的用途，并履行租赁物的维修义务。本案中，申请人租赁案涉 物业的用途为经营珠宝工作室，案涉租赁物业出现异味问题势必会 对申请人的正常经营产生影响，且相对于其他行业经营，因异味问 题产生的环境影响会对珠宝行业经营产生较大的影响。同时，在经 过被申请人的多次维修之后，该异味问题仍未能得到妥善解决，由 此仲裁庭认定被申请人作为出租人，其在租赁期间未能保持案涉租 赁物业符合经营珠宝工作室的约定用途，其提供的租赁物存在瑕疵 导致申请人无法正常经营，对于案涉租赁合同的履行被申请人存在 一定过错。另一方面，被申请人已按约向申请人交付案涉租赁物业， 申请人应XX按期向被申请人支付租金,即便存在案涉租赁物业产 生异味的问题，在合同未解除的情况下，申请人也不得以此为由拒 付租金,且本案被申请人也多次履行维修义务,申请人逾期支付租 金,构成违约。综合以上分析,本案申请人与被申请人在本案合同 履行中均存在过错，双方均无权单方解除合同。鉴于本案申请人与 被申请人对案涉租赁合同及补充协议已经解除的事实均无异议，在 申请人主张案涉租赁合同于2018年12月25日解除后，被申请人 也确认案涉租赁合同及补充协议于2019年2月12日解除，实际上 双方已就案涉租赁合同及补充协议的解除达成一致，故仲裁庭认定 案涉租赁合同及补充协议于2019年2月12日解除。

关于赔偿经济损失。申请人主张因被申请人的违约行为导致 其未能正常经营，被申请人应向其赔偿经济损失98122元，包括： 1.商铺装修设计费用38200元；2.商铺装修施工共花费52675 元；3.购买、安装、调试监控设备花费3370元；4.购买、安装 门锁、窗户贴纸、线路修理等花费1570元；5.向广州市XX公司支付的运营费用2307元。对于申请人主张的商 铺装修设计费用38200元，被申请人主张其在申请人搬离案涉租 赁物业后查看现场已没有申请人材料清单显示的樱花树、落地花 器以及摆件；对于申请人主张的购买、安装、调试监控设备花费 3370元，被申请人主张申请人的监控设备已全部拆除（包含申 请人提交广州市XX长电器商行收据清单中显示的所有内容）。 申请人确认樱花树已经自行拆除作为垃圾丢弃；落地花器是留在 案涉租赁物业；广州市XX长电器商行收据清单中的编号1-3 的材料已经拆走，编号7和9的材料是留在案涉租赁物业。由以 上内容可以看出，申请人主张的上述赔偿内容基本为装饰装修损 失，且有部分其已自行拆除；至于申请人主张向广州市耀麒商业 管理有限公司支付的运营费用2307元，该费用为申请人向第三 方支付的费用，仲裁庭无法确认该费用是否实际支付，故对于该 部分费用仲裁庭不予认可。参照《最高人民法院关于审理城镇房 屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规 定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成 附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分 别处連"（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装