【以案说法】租赁合同纠纷处理要慎重，切勿因小失大

案号：（2019）粤0106民初24474号

案由：租赁合同纠纷

被告代理律师：张伟林律师，广东金桥百信律师事务所

联系方式：15018720786（微信同号）

业主作为原告起诉要求租户支付租金差额，因小失大；张伟林律师作为被告代理人巧解多重法律关系， 定分止争。

一、案情简介

2015年1月，邓某在自家宅基地上新盖了住宅，计划将一楼作为商铺出租。同年3月，蔡某与邓某签订了《租赁合同》，约定蔡某承租邓某位于广州市天河区某物业第一层作为商铺使用，每月租金12000元，三年后每年上涨5%。当天，蔡某向邓某支付了入场费6万元及按金3万元，并支付了当月的租金。

2018年初，蔡某因经营不善，向邓某提出要将承租的案涉商铺转租，邓某同意。后蔡某于2018年5月份搬出了案涉商铺。

2018年6月28日，经邓某同意，蔡某将案涉场地拆分为两块场地，其中一块转租给第三人孙某，蔡某以业主的名义与孙某签订了租赁合同，约定租金为每月7000元，蔡某收取了孙某入场费25000元、押金14000元。

2018年7月17日，蔡某将案涉场地的另一部分转租给第三人杨某，蔡某与杨某签订了租赁合同，约定租金每月为5000元，蔡某收取了杨某入场费5000元、押金10000元。

从2018年7月开始，邓某要求两位次承租人杨某、孙某直接向其支付租金，不得向蔡某支付租金。但因蔡某转租的租金总额低于其与邓某签订的合同约定的租金（2018年6月开始已上涨为12400元，每月少约400元），邓某多次要求蔡某补足。但因蔡某认为其转租是经过邓某同意的，且蔡某本人已经投入将近十万装修涉案商铺，不愿意再支付租金差额。而实际使用人杨某、孙某认为其合同上约定的租金是确定的，且已经向蔡某支付了较多的入场费、押金，也不应当再多交租金。

2019年3月，各方再次就租金差额发生激烈争吵，街道司法所安排张伟林律师介入调解。但邓某拒绝退让，坚持要蔡某、杨某、孙某支付租金差额，并将蔡某起诉至法院要求支付租金差额约4800元，并要求蔡某将案涉商铺恢复原状。

本案标的虽不大，但是法律关系并不简单。为了维护当事人合法权益，张伟林律师接受蔡某的委托，代理蔡某处理本案，并向法院提起反诉，要求原告返还已收取的按金、入场费共9万元。

二、案例分析

本案是涉及到出租人与承租人、承租人与次承租人之间多重租赁关系的租赁合同纠纷，但因邓某出租给蔡某的商铺并未取得合法建造审批的手续，存在《租赁合同》无效的情况。这种情况在日常生活中较为常见， 也导致在本案的代理过程中，各方当事人对以下问题争议较大：

（一）2018年7月起，蔡某转租涉案商铺后，商铺的实际使用人是蔡某还是孙某及杨某？租金差额应当由谁支付？

本案特殊之处在于，2018年7月，蔡某将涉案商铺拆分为两个小商铺并出租给孙某、杨某后，因邓某不同意蔡某收取转租租金，要求孙某、杨某将租金直接支付给邓某本人。蔡某多次与邓某协商无果，表示退出租赁关系，邓某予以口头同意，孙某、杨某也是根据邓某的要求向其支付租金，各方实际上变更了租赁合同的约定，但未做书面合同的变更。

庭审中，各方对商铺的实际使用人发生争议，蔡某认为其既没有收取转租租金，也没有实际介入商铺的使用、管理，实际上和邓某已协商一致退出了租赁关系，蔡某本人不应当是商铺的实际使用人，不应当承担支付租金差额的义务，租金差额如果需要支付，应当由实际使用人杨某、孙某承担。邓某认为，蔡某与其签订的合同书未变更，蔡某仍是商铺的实际使用人。

法院审理中认为，因邓某未取得建设工程规划许可证而建设案涉商铺，以该商铺与蔡某签订的《租赁合同》应认定为无效合同。但根据合同的相对性，蔡某应当承担支付租金差额的义务。但张伟林律师认为，邓某与蔡某之间签订的《租赁合同》被认定无效且各方没有异议，该合同的相对性弱化，各方的实际履行行为均改变了合同的约定，蔡某经得到邓某的同意，已经退出了商铺的占有、管理、使用和收益，根据公平原则，租金差额应当由商铺实际使用人孙某及杨某支付。

（二）邓某是否应当返还已收取的按金及入场费共9万元？

各方对邓某与蔡某之间签订的《租赁合同》被认定无效没有异议，但是邓某认为，因其收取入场费、按金属于行业惯例，入场费应当按照使用年限折算剩余年限对应的价值返还，按金由于是蔡某自愿支付，不应当再返还。

张伟林律师认为，承租人为与出租人建立租赁关系而交纳的入场费，由于租赁合同中双方未明确约定入场费的构成及用途，收取入场费作为现实中特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。但如果租赁合同被认定无效，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应根据《合同法》第五十八条的规定全额退还。主审法官支持了笔者的观点。

（三）蔡某是否应当承担涉案商铺恢复原状的责任？

关于邓某要求蔡某将案涉商铺恢复原状并承担恢复原状费用的请求，笔者认为，第一，由于邓某出租给蔡某的商铺并未取得合法建造审批的手续，其要求将违法建筑再恢复原状，于法有悖；其二，邓某没有提供充分的证据证明当时商铺交接时的现状，且对于后续蔡某的装修，邓某知情并且同意，蔡某不应当承担涉案商铺恢复原状的责任，反而是对于已经形成添附的部分，邓某应当予以折价赔偿。

案件结果：调解结案，邓某向蔡某返还按金、入场费共9万元，在扣除了第三人押金、入场费后，向蔡某支付余额32400元，双方债权债务两清，互不追究；蔡某和杨某、孙某的债权债务两清，互不追究。

三、办案感想

（一）本案原告因贪图4000多元的的租金差额而起诉被告，在被告聘请专业律师介入处理后，反倒向被告赔了3万多元，说明打官司以前需要经过充分的专业的法律风险评估，避免诉请不成，赔了夫人又折兵，因小失大。

（二）如果遇到合同纠纷，当事人可以委托律师分析纠纷中的利害关系，视情况利用法院诉前联调、人民调解、甚至开庭审理、法官调解等手段，维护合法权益。

（三）诉讼策略很重要。本案以攻为守，诉讼时提出的相对较高的赔偿金额，既可以让对方感受到压力，又可以在调解时留有退让的余地，双方对调解结果更容易接受。

                            作者：广东金桥百信律师事务所 张伟林（TEL:15018720786）