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买房后,卖方不履行合同,买房如何维权?

发布者:陈倩律师|时间:2020年04月07日|分类:合同纠纷 |1136人看过

律师观点分析

  【基本案情】:原告与被告于2009年3月24日签订房产买卖协议书,协议书约定原告购买被告位于淮安市清河区某某小区拆迁安置房,建筑面积为105平方米,成交价格为壹拾肆万元整,原告在签订房产买卖协议书后将购房款支付给被告。后被告一直不配合原告办理产权变更手续。被告在2018年12月10日办理了产权证,并在设定房屋上设立了抵押,使得涉案房屋无法过户。

 【法院审理查明】:2009年3月24日,被告 (甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《房屋买卖协议书》一份,该合同载明:甲方同意将位于淮安市清江浦区某某小区拆迁安置房出售给乙方,建筑得面积为105平方米,房屋总价款为14万元,该价款包括20平方米车库。甲乙双方皆应严格遵守信用原则与此协议内容,如有一方违约,需向对方支付违约金14万元,甲方违约除退还房款14万元,再赔偿乙方14万元,如乙方违约,甲方房款不退。合同签订后,原告向被告全额支付了购房款,被告于2009年4月将604室(毛坯房状态)交付原告装修居住至今。

2016年4月,原告得知所在小区可以办理房屋产权证,遂多次联系被告配合办理产权过户手续,在多次成交沟通未果后于2018年11月20日向本院诉请要求被告协助办理产权过户手续。在该案审理期间(2018年12月10日),被告将房屋登记于自己名下,并将房屋办理抵押登记,定抵押权人为刘某某,抵押金额为10万元,原告遂撤回该案起诉。

  2018年12月14日,原告向本院提起本案诉讼,并同请财产保全,支付保全费4520元。2019年5月9日,江苏过鑫洋土地房地产评估有限公司受本院委托,对房屋及其对应车赔库在2018年12月10日的市场价值进行了评估,估价结论为:总价75.8万元(其中604室房屋价值74.6万元,车库价值为1.2万元)。原告支付评估费8900元。

  【法院判决】:一、解除原、被告之间于2009年3月24日签订的  《房屋买协议书》;

  二、被告于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告返还购房款14万元,赔偿房价上涨差价损失61.8万元,十75.8万元;

 【律师观点】:案涉房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规规定,为有效合同,对双方均具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。本案中,被告同意解除房屋买卖合同并退还购房款14万元,本院照准。不动产产权变更登记是不动产买卖合同的核心义务之一,被告在已经售于他人的房屋之上恶意办理抵押登记不予涤除,致房屋不能办理产权变更登记,构成违约,应当向原告承担违约责任。因合同约定的违约条款不能弥补实际损失,且房屋出售时总价包括附属车库,故原告主张被告按其做出违约行为之时房屋包括附属车库的涨价部分赔偿损失,有事实和法律依据,应当予以支持。根据鉴定意见,涉案房屋在2018年12月10日市场价为75.8万元,故原告主张涨价损失为61.8万元(75.8万元-14万元),有事实和法律依据,应当予以支持。

 【法律条款】:第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者损失等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对有其他损失的,应当赔偿损失。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。

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