陈勇律师

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  • 擅长领域:合同纠纷刑事辩护房产纠纷工程建筑

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房屋租赁合同纠纷案件代理

发布者:陈勇律师|时间:2020年04月07日|分类:合同纠纷 |1053人看过

律师观点分析

上诉人南京X置业咨询有限公司(以下简称X公司)、刘因房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院(2015)江宁开民初字第201号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

X公司上诉请求:1.撤销一审判决第三项,依法改判徐赔偿X公司房屋空置期间的损失392348元;2.撤销一审判决第四项,依法改判驳回徐要求X公司赔偿其装修损失的反诉请求;3.撤销一审判决第五项,依法改判驳回徐要求X公司返还132599元保证金的反诉请求;4.撤销一审法院对诉讼费、保全费、鉴定费的判决,改判由徐承担本案所有费用。

上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判徐应支付金额为119498.2元;2.撤销一审判决第三项,改判房屋空置期间的损失为21259.26元;3.撤销一审判决第四项,依法改判装饰装修残值金额为163913元,且根据二、三、四项最终确定的金额确定双方的责任;4.维持一审法院其他项判决。

X公司辩称,徐的上诉请求没有依据。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。X公司提供以下证据:1.2015年6月1日拍摄的“一食三客”门头照片打印件一张;2016年1月11日拍摄的“一食三客”门头照片打印件一张。证明案涉商铺从徐撤场后,直到2016年1月11日X是空置的。2.监控截图打印件一份。证明“一食三客”合伙人之一(即徐外甥)与瑞X商场其他商户经营者在总经理办公室门口进行围堵,要求给予三个月免租期,并且证明徐将租金交给瑞X公司。徐质证认为:1.针对X公司提交的两张照片,无法确定拍摄时间与照片上标注的时间一致。徐已于2015年初将房屋交付给了X公司,空置的时间长短与徐无关,且在2015年下半年由于X公司与瑞X商场也存在着欠缴租金的纠纷,所以该房屋空置与否与徐无关。2.关于监控截图,由于截图比较模糊,无法确定截图中的人就是徐的外甥,截图的时间、地点、场景X无法从截图中直观反映,不能证明X公司的证明目的。徐提交调查笔录一份,证明在与本案相同的另一案件中,“一食三客”对面店铺的业主与徐同时就租赁问题起诉X公司,该案件中瑞X公司出具了书面说明,称其已经收到了钱款,并且抵冲X公司应当缴纳的租金;而在本案中,徐缴纳的6万元租金也是被瑞X公司抵作X公司应缴的租金,另40500元的消防改造补贴亦应当抵作租金。X公司对证据的真实性没有异议,其对徐向瑞X公司缴纳6万元租金和应返还40500元的消防改造补助金额的事实没有异议,但认为与本案没有关联,其与瑞X公司的租金结算中并未抵扣此费用,徐应当向其支付该费用。对于当事人二审争议的事实,本院认定如下:X公司提交的“一食三客”门头照片,能够证明案涉房屋在2016年1月11日前处于空置状态,但不能证明空置的原因;关于视频截图,能够证明有多人在图片内,但不能证明截图内人员的身份以及相关人员的行为目的。徐提交的调查笔录,能够证明X公司认可徐向瑞X公司支付租金6万元及消防改造补助40500元的事实,但X公司在另案中同意与其他业主抵扣租金,并不能证明X公司亦同意在本案中与徐抵扣租金。

二审查明的其他事实与一审法院查明的一致,本院予以确认。

本院认为,上诉人X公司与上诉人徐就案涉房屋签订的租赁合同及租赁补充合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,合法有效,对双方当事人均有法律约束力,双方均应按约履行。

认为其所欠的租金应当先从保证金中扣除,其只需补足保证金即可,故其并不欠租金,不构成违约。因保证金具有合同履行中的担保性质,徐此项主张并无合同约定,亦不符合法律规定,本院对此不予采信。双方在履行合同过程中,徐未按约履行支付房屋租金、物业费及服务费的义务,构成根本违约,X公司有权解除合同,但X公司未行使合同解除权,双方的租赁合同仍继续履行,X公司作为房屋出租人,仍有义务保障房屋符合合同约定用途。现徐在经营过程中被强制停电,无法正常经营,不论该停电行为是否系X公司直接作出,其均对徐构成根本违约,徐依法亦享有合同解除权。X公司认为停电系案外人瑞X公司所为,且系行使合同先履行抗辩权,但未提供证据证明,且X公司作为房屋出租人亦未举证证明自己履行了事先通知义务,其据此要求免除自己的违约责任,无事实和法律依据,本院不予采信。徐分别向瑞X公司和X公司发出解除合同通知,瑞X公司并非合同相对方,一审法院以通知送达X公司法定代表人住所的时间作为合同解除时间,符合法律规定,本院予以确认。X公司主张收件的小区物业人员未转交邮件,其法定代表人未收到合同解除通知,但未提供证据证明,本院不予采信。

案涉租赁合同虽因徐的解约行为而解除,但导致合同无法继续履行的原因并非一方当事人所致,双方应按过错程度承担责任。徐作为承租人,支付租金等占有使用房屋的费用,系其主要合同义务,其虽然主张X公司存在取消中庭、消防改造导致经营面积减少、垃圾清运不及时导致污水满溢入店、未做导购牌及经营标识等违约行为,但上述行为即使客观存在,其亦仅能请求减少相应的租赁费用,或者要求整改,并不能构成其拒不支付合同约定费用的合理理由。现徐拒付费用在先,已构成根本违约,一审法院认定其应承担合同解除的主要责任,符合法律规定。X公司虽然违约在后,但其行为是导致合同解除的直接因素,一审法院认定其应承担合同解除的次要责任,亦无不当。双方当事人虽对一审法院酌定的责任比例提出异议,但均未提供充分的证据证明自己应当承担更少的责任,本院对双方当事人的此项意见,均不予采纳。一审法院依据双方的过错责任认定损失,符合法律规定。X公司认为其无根本违约行为,不应返还保证金及分担房屋装修损失的主张,本院不予支持;徐认为一审法院酌定房屋装修损失过低,亦未提供证据证明,本院亦不予支持。

关于房屋的空置损失。X公司认为房屋在一审期间均处于空置状态,一审法院只酌定3个月空置期与事实不符,系滥用自由裁量权。对此本院认为,案涉房屋在合同解除后一直处于X公司控制之中,X公司所提供的证据并不能证明其在收回房屋后积极进行了招租行为,房屋空置期的长短并不受徐意志左右,且空置期的认定只是对合同守约方经营损失的酌情补偿,并无法律规定实际空置期长于6个月时必须按6个月予以认定,一审法院结合本案的实际情况及案涉房屋所处的商业环境,综合认定3个月的空置期并未违反法律规定,X公司认为一审法院滥用自由裁量权,无事实和法律依据,本院不予采纳。空置期间的认定只是便于计算租赁合同解除后的空置损失,但本案中该损失的产生并非一方当事人的原因所致,X公司应当按责任比例承担相应的损失,故X公司认为一审法院不应对其主张的空置损失双重打折的主张,无事实和法律依据,本院不予采纳。关于空置期间的损失计算标准,X公司认为原合同约定的实际租金为7.29元/㎡/天,其在补充协议中约定的3.79元/㎡/天服务费只是为了规避税收,一审法院应当按实际租金标准计算;而徐认为X公司在其搬出后未再提供物业服务,相应的物业费不应计算。对此本院认为,案涉房屋租赁费用共由房屋租金、物业费和服务费三部分组成,房屋空置期间,徐虽不再使用物业,但物业费应属物业服务机构为商场整体商业环境所提供的服务费用,一审法院将其纳入空置期损失并无不当,徐认为空置期损失不应计算物业费的主张,本院不予采信;对于服务费,X公司主张该费用系为规避税费而拆分的房屋租金,且徐已在另一案诉讼中自认,但并未提供充分的证据证明,而依据合同约定并不足以认定该费用系房屋租金的一部分,故对X公司此项上诉意见,本院不予采纳。

关于徐欠缴的租金。徐认为其向瑞X公司交纳了6万元租金及应返还的40500元消防改造补助应当在本案中扣除,但瑞X公司并非案涉租赁合同相对人,消防改造补助与本案租金亦非同一法律关系,徐并未举证证明X公司在与瑞X公司的结算中已经抵扣该费用,且X公司明确表示不同意在本案中抵扣该费用,故徐此项主张,无事实和法律依据,本院不予采纳。徐认为2015年1月17日至30日停电期间的费用不应计算,因徐对停电的具体时间并未提供充分的证据证明,故一审法院按其自行撤场时间计算相应费用并无不当。

关于一审法院释明问题。X公司在向一审法院起诉时同时主张了违约金和损失,一审法院向其释明要求其选择主张其一并无不当;在X公司选择主张违约金时,一审法院提醒其起诉主张的损失已超过违约金,亦是对X公司权利的保护,X公司应当对其主张的损失中的合理部分有所预见,其变更选择改为主张损失,是其自主行使诉讼权利的结果,并非一审法院强制作出,现X公司以其主张的损失未全部获得支持,反而不如违约金多为由,主张一审法院释明有误,无事实和法律依据,本院不予采信。

关于诉讼费用的分担。一审法院未按X公司变更后的诉讼请求收取案件受理费确有不当,本院予以纠正。案件受理费、鉴定费和保全费用,本院依据当事人的主张及法院支持的比例进行计算后予以分担。

综上,一审判决虽然在诉讼费用上认定存在不当,但案件事实认定清楚,适用法律正确,判决结果并无不当,X公司和徐的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审本诉案件受理费10226元,保全费4397元,合计14623元,由X公司负担7696元,徐负担6927元;一审反诉案件受理费4399元,由X公司负担2234元,徐负担2165元;鉴定费11000元,由X公司负担4279元,徐负担6721元。二审案件受理费7366元,由X公司负担5056元,徐负担2310元。

本判决为终审判决。

 

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