代理词

尊敬的审判长、审判员：

依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，**律师事务所接受当事人的委托，指派  律师担任原告迟**一审诉讼代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，本律师听取了被代理人的陈述，查阅了本案案卷材料，进行了必要的调查。现发表如下代理意见：

一、在被告失信的情况下，原告仅可能与被告签订商品房买卖合同，不可能再与被告签订借款合同。

在庭审过程中，原告申请证人单**女士出庭作证，证人单**能够证明：2015年**月**日**公司的魏总与证人联系，希望证人能够作为中间人，劝说迟**再向**公司借款人民币300万元。但是，原告不同意再向被告出借任何钱款。后来，被告公司的魏**希望通过证人将争议房产出售给迟**，并承诺向证人支付人民币15万元的中介费用。通过证人的协调，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告也向证人支付了人民币15万元的中介费用。迟**是在2015年**月**日向被告交付人民币叁佰万元。

本案代理律师认为：按照交易习惯及常理，在被告失信的情况下，原告是不可能再冒着巨大的风险向被告借款。在这种情况下，被告提出将商品房卖给原告，原告才答应签订商品房买卖合同，并向被告支付叁佰万元人民币。如果按照被告的想法叁佰万元是借款，那么，按照双方正常交易习惯，原告不可能直接支付叁佰万元，而是扣除3.5%利息之后的289.5万元。

二、原告与被告签订商品房买卖合同真实、有效。

原告与被告于2015年**月签订了商品房买卖合同，原告在2015年**月**日交付人民币叁佰万元，已经履行了支付购房款的义务。

本案代理律师认为：根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”根据《民法通则》第五十七条的规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。”

原告与被告均具有完全民事行为能力，双方意思表示真实、合法，所以该份商品房买卖合同依法有效，对当事人均具有法律约束力。原告与被告应当按照约定履行自己的义务。原告与被告在房屋买卖合同中对房屋价格、房款支付方式、违约责任及购房贷款额度不足的后果等均进行明确约定，合法有效。对于原告与被告签订的商品房买卖合同，应予以支持。

三、被告在庭审过程中，所出示的三套商品房出售信息，不具有参考价值。

在庭审过程中，被告提到被告出售的三套商品房的面积、售价以及出售时间，该部分信息如下：

1、2011年出售一套建筑面积274.6平方米的商品房，售价为人民币660万元。

2、2012年出售一套建筑面积274.6平方米的商品房，售价为人民币677万元。

3、2014年6月出售一套建筑面积152平方米的商品房，售价为人民币770万元，该套商品房位于**街。

本代理律师认为：被告所举出三套商品房的售价等相关信息，对本案没有参考价值。只有商品房处于近似地段、近似时间、近似面积的情况下，对本案才具有参考价值。第一套商品房、第二套商品房的出售时间分别为2011年和2012年。在那两年中，全国房地产的销售价格飙升，房地产行业处于炙手可热的行业。本案发生在2015年度，全国的房地产销售状况属于低迷的状态，房价大幅度的回落，许多房产已经有价无市。所以，对被告所出示的该两套商品房的售价等信息，不予采纳。对于被告所出示的第三套房产，该套房产位于**街，并且该套房产处于两条中心街道的交叉位置，地点极为优越。况且，被告以770万元的高价出售该套房产，是与现处市场相反常，被告员工已多次对外公开表示，该套房产的售价实在是太高了，难以置信。相比于本案争议房产，不具有参考价值，也不应予以采纳。

四、原告在庭审过程中播放的证人单**与**地产的对话录音，予以证明涉案的商品房买卖合同并未显失公平。

通过在庭审过程中，原告播放了一段录音，在录音中清晰的表明了涉案房产的市场价格在350万左右。

根据《合同法解释（二）》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”所以，本案代理律师认为，原告与被告签订的商品房买卖合同并未显失公平。

五、被告已将涉案房产交付给原告，原告于2015年6月30日装修涉案房产，但7月份被不明人员强行撵走，现涉案房产被锁住。

本代理律师认为：该份商品房买卖合同并非借款合同，若依被告主张，被告根本没有必要交付涉案房产。并且，原告根本不会组织人员装修该套房产。原告与被告以各自的行为表明，该份商品房买卖合同即买卖合同，并非借款合同。被告主张为借款合同，应不予采信。

六、对于涉案合同的补充合同中的第五条：原告与被告约定被告可直接向第三人出售涉案房产，其实是原告希望被告协助原告尽快将涉案房产出售。

本案代理律师认为，原告与被告签署补充协议的目的是，希望尽快将涉案房产出售。若被告擅自出售该套房产并且侵害原告合法权益，被告需承担相应的赔偿责任。

综上所述，本案代理律师认为，在被告失信的情况下，原告仅可能与被告签订商品房买卖合同，不可能再与被告签订借款合同。原告与被告签订商品房买卖合同真实、有效。被告在庭审过程中，所出示的三套商品房出售信息，不予采纳。原告在庭审过程中播放的证人单**与**地产的对话录音，予以证明涉案的商品房买卖合同并未显失公平。被告已经将涉案房产交付给原告。恳请法院判令被告继续履行《商品房买卖合同》，配合原告办理房屋进户手续。

代理人：

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