商品房预售合同，是指房地产开发商将符合国家规定条件的、正在建设中的房屋先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。由于预售的商品房还未建成，买受人在履行买卖合同后在实际上并不能取得预售商品房的所有权，因此，买受人对预售商品房，是基于与开发商之间的预售合同取得房屋所有权的一种期待权。

商品房预售合同的签订是有一定条件的，开发商必须符合“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”的条件,才能对外预售商品房,签订预售合同。否则，无法取得预售许可证，也没有资格对外签订预售合同。

所以，商品房预售合同是一种特殊的商品房买卖方式，只不过国家对商品房预售干预的较一般合同多,开发商预售商品房,应当向房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。那么，如果开发商在没有取得预售许可证的情况下，对外签订商品房预售合同，会有什么后果呢?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此,法律对商品房预售合同的生效作出了比一般合同更加严格的限制性规定。

但是，商品房预售合同仍是一种典型的交易形式，其标的物是商品房，只不过该种行为必须受到法律、行政法规的相关限制，其归根结底仍是受合同法制约的。

(深圳刘志鑫律师友情提供)