原告：某房产公司  

被告：某物业公司 

本案是原告某房产公司与被告某物业公司的物业服务合同纠纷，法院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并公开开庭进行了审理。原告某房产公司的委托诉讼代理人谢律师、徐律师，被告某物业公司的法定代表人陶某及其委托诉讼代理人魏红雨到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告诉求：

1. 判令确认原被告签订的《前期物业服务合同》以及《前期物业服务收费补充 协议》于 2020 年 12 月 31 日期限届满后终止；

2.判令被告立即退出小区物业服务区域，并向原告交还全部物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料，配合新物业服务人做好交接工作并如实告知物业的使用和管理状况；3.判令本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由

原告系小区的建设单位。2015 年 12 月 31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务合同》[合同编号：DQ-QH-(002319）,下称【前期合同】以及《前期物业服务收费补充协议》，约定由原告选聘被告为小区实施前期物业管理服务事宜，合同期限自 2015 年 12 月 31日起至 2020 年 12 月 31 日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；前期物业服务合同期限届满三个月前，建设单位应当依法选聘物业服务企业。

2016 年 3 月 10 日，经原东莞市房产管理局（现东莞市不动产登记中心）批准，原告为前期合同办理完毕合同备案，合同期限自 2015 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 31 日止。合同期限届满前三个月，因小区未成立业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，原告作为建设单位遂按照前期合同第三十三条的约定，为小区选聘新的物业服务人，并于 2020 年 9 月 16 日向东莞市住房和城乡建设局提交《协议选聘前期物业服务企业申请表》，与此同时，原告已于同年 9 月 29 日向被告送达《关于处理前期物业服务合同到期的函》，通知被告：原告将另行选聘物业公司在前期合同期满后为小区提供物业服务，请求被告积极履行物业服务交接义务。

2020 年 10 月 15 日，东莞市住房和城乡建设局作出《协

议选聘前期物业服务企业备案同意书》（东建物议备[2020]11 号），告知原告其批准原告选聘新的物业服务人的备案申请。原告为此再次通知被告退出小区并向原告交还全部物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料，配合新物业服务人做好交接工作并如实告知物业的使用和管理状况。现《前期物业服务合同》合同期限已届满，双方的权利义务亦已终止，但被告一直拒绝退出小区物业服务区域并拒绝交接，其行为已严重并阻碍原告另行选聘且经依法备案的物业服务人进场提供物业管理服务。鉴于原告已严重违反前期合同的约定，如违约行为持续，必然造成损失与日俱增，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。

法院审理

法院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务合同》[合同编号为 DG-QH-(002983）]及《前期物业服务收费补充协议》系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵守合同约定，真实全面地履行各自的合同义务。

本案争议焦点

一、《前期物业服务合同》[合同编号为 DG-QH-(002983）]及《物业服务协议》是否已终止；

二、前期物业服务合同到期后，建设单位是否有权更换物业服务企业；

三、前期物业服务合同到期后，建设单位是否有权要求物业服务企业交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等。

对此，法院分析如下：

关于焦点一。首先，《中华人民共和国民法典》第九百

三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 

本 案 中 ， 虽 然 《 前 期 物 业 服 务 合 同 》 [ 合 同 编 号 为 DG-QH-(002983）]的签订主体为某房产公司与某物业公司，但结合某房产公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》（预售） 可知，某房产公司与业主签订的房屋买卖合同包含了前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同实际上是某房产公司作为建设单位，在业主大会和业主委员会成立前代替业主与某物业公司签订的物业服务合同。业主虽然不是作为原始业主选聘物业服务人，但物业所有权已经在房产出售后以建筑物区分所有权的形式转移给业主，业主通过受让的方式成为物业服务人的聘任方。因此，案涉小区的业主是某物业公司的聘任方。其次，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”以及《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。案涉《前期物业服务合同》[合同编号为DG-QH-(002983）]约定的合同期限已经届满，而小区尚未成立业主大会及业主委员会，没有作出续聘或者另聘物业服务人的决定，故案涉《前期物业服务合同》[合同编号为 DG-QH-(002983）]并没有因物业服务期限届满而终止，而是继续有效。至于某物业公司提交的其与 167 名业主签订的 《XXX前期物业服务协议》，有的协议上签订时间为空白，某物业公司亦无其他证据佐证签订人员的身份，无法确定该证据的真实性及与本案的关联性，故其以该证据主张业主与某物业公司签订的物业服务合同于 2016 年 4 月 29 日生效的主张，本院不予采信。

综上，《前期物业服务合同》[合 同编号为 DG-QH-(002983）]继续有效，自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。某房产公司要求确认《前期物业服务合同》[合同编号为DG-QH-(002983）]及《物业服务收费补充协议》于 2020 年 12 月 31 日期限届满后终止，本院不予支持。

关于焦点二。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人， 由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。小区的物业所有权在房产出售后以建筑物区分所有权的形式转移给业主，原告作为建设单位，没有法律、法规、规章赋予其选聘和解聘物业服务企业的权利。根据某房产公司与业主签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十一条第（五）款的约定，业主同意由某房产公司依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。结合该条第（一）款“出卖人依法选聘的物业服务企业为XX物业管理有限公司”的约定以及某房产公司、某物业公司与业主三方签订的《XXX业主临时管理规约》可知，业主同意由某物业公司实施前期物业管理，并没有授权某房产公司代为选聘或续聘物业服务业。某房产公司以该条款的约定主张已得到全体业主的授

权，依据不足，本院不予采信。另外，虽然某房产公司与XXX 公司签订了新的前期物业合同，并由东莞市住房和城乡建设局同意备案，但该备案行为是政府部门对物业服务的一种行政管理手续，并不是物业服务合同生效的必要条件。因此，某房产公司未能提交证据证明全体业主授权其代为行使解聘、选聘物业服务企业的业主权利，其无权擅自更换物业服务企业。

关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。根据上述规定，物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等的接收主体应为业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。而某房产公司作为建设单位，并非业主指定的人员，也未得到全体业主的授权选聘新的物业服务企业，故其无权要求被告 公司退出连升豪庭物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料，并配合XXX公司做好交接工作。因此，对于原告该项诉请，本院不予支持。

判决结果

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百三十九条、第九百四十八条、第九百四十九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、第三十八条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

驳回原告某房产公司的全部诉讼请求。

案件受理费25元（原告已预交），由原告公司负担。