段文超律师

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农村宅基地买卖合同纠纷案

发布者:段文超律师|时间:2015年11月05日|分类:高新技术 |6885人看过

案件描述

案件背景

农村宅基地作为农村居民生存权的保障,通常由符合法定条件的农村居民从农村经济组织无偿获得。由于地理位置的限制及取得的无偿性,农村宅基地通常价值较低,加之法律对农村宅基地使用权流转的限制及其处理程序的特别规定,法院对涉及宅基地案件的受理数量一直较低。但随着经济的快速发展及新农村建设的不断推进,宅基地的经济价值被不断放大,个别地段的宅基地由于开发建设的需要市场价值飙升到上百万甚至更多。由于经济利益的驱动,涉及宅基地纠纷的案件层出不穷。我所近日代理的一起宅基地纠纷案件就是很具有代表性的一例。

案情回放

2011年5月,高某将一小幅宅基地地皮作价15万转让给王某某,并签订了书面协议。后来,由于城镇建设的需要,该幅宅基地将被开发成主干道商业门面,因此,该幅宅基地的价值急剧飙升。2012年4月,高某之子高某某将其父高某与王某某诉至法院,主张其父高某与王某某所签订的宅基地买卖合同无效,王某某须返还该幅宅基地。我所接受被告王某某的委托,代为诉讼。

原告诉求

原告高某某的代理律师所起草的诉状称,高某在其子不知情的情况下,将其子高某某的宅基地出卖给王某某。同时,王某某非高某某所在村村民。因此,原告认为该宅基地转让协议违反了法律的禁止性规定,应认定为无效,王某某应返还该幅宅基地。

庭前运筹

我所律师颜世军、饶健接受被告王某某的委托后,根据对方的起诉,分析认为原告起诉确认协议无效的依据可能有二:第一,根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地归农村集体经济组织所有,农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利。根据现行法律法规和司法实践,非本村村民购买本村宅基地,买方几乎无一例外将被判败诉。第二,高某在其子不知情的情况下出卖本属高某某所有的宅基地将构成无权处分,现高某某对此协议不予认可,依据《中华人民共和国合同法》的规定,高某的处分行为应当认定为无效。

本案在诉前调解中,法庭调解员也表明了自己的观点:被告王某某非原告所在村村民,即使其接受的是宅基地使用权的转让也是无效的。本案高某转让宅基地给王某某应认定无效,建议返还宅基地,对方退还购地款并适当补偿。

针对上述情形,我所承办律师查阅了大量资料并搜集了相关判例后,发现买地者几乎无一幸免的皆以败诉告终,倘若如此,我方当事人将蒙受巨大损失。通观全局,如果本案进入实体审理将对我方极为不利,势将败诉。为此,承办律师确定了避实就虚,程序为重,“曲线救国”的诉讼路线。

接下来承办律师起草了答辩状,同时开始了证据收集的工作,向沛县工商行政管理局依法调取了正在开发该幅宅基地企业的工商登记信息,并调查了高某、高某某一家现有的几处农村宅基地情况。一切准备就绪,只待开庭。

法庭对抗

庭审中我方主要从程序上进行了有力的抗辩:1、本案争议的性质属于宅基地使用权归属纠纷,依法不属于法院受理范围。2、根据证据规则的相关规定,本案原告并没有合法的证据来证明本案诉争的宅基地与其有直接的利害关系,因此,其作为原告是不适格的。另外,根据合同相对性原理,也可以得出原告在本案中没有诉权,其不是适格原告的结论。3、因为该处宅基地正由开发商开发,王某某并没有侵权行为,因此,王某某作为被告也是不适格的。4、我方举证证明,该幅宅基地使用权原系高某所有。特别向法庭提出,高某、高某某父子具有特殊利害关系,具有诉讼利益的一致性。同时,向法庭揭示原告诉讼的真实意图与本案的事实情况。

庭审结果

我方的代理意见得到了法院的认可与采纳,本案以我方的胜诉而结案。

办案有感

作为律师一定要有敬业的精神与扎实的理论功底,对每一个案件都需从不同的角度作出全面而深入的剖析,精心准备,准确找出突破口,才能不负所托,最大程度的维护当事人的合法权益。“甘为砝码镇天平”将是我们的价值体现与不懈追求。 

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