律师观点分析
云海苑小区位于上海南京西路商圈的黄金地段，是涉外型的高端物业。2010年底，前期物业公司因擅自在小区楼宇内引入移动基站设施，被众多业主发现后愤怒驱离，未进行财务与物业管理资料的交接。业委会成立后，请求房办协调处理，并向公安部门报案，都未取得结果。2013年底，袁作东律师团队接手该案件，向静安区法院提起诉讼。
不承认一切不合法的开支
本案面临的一个难题，是如何确定物业公司应返还公共收益的金额。在诉讼过程中，物业公司提供了一份新的收支报表，承认8年共收到停车费、广告费、房屋租赁费收入95万余元，但各项维修费、照明费、保安成本、税金共支出27万多元，剩下的67万多元按三七分成。由于物业公司遣散员工费用和歇业期间的损失超出了业委会可分成的部分，故物业公司不应再返还业委会任何费用。
袁律师与业委会根据手上的材料进行反复测算，认为物业公司自认的收入部分与实际出入不大。为避免承担高额的司法审计费用，同时避免审计报告中可能出现的不利陈述影响法院判决，决定先以物业公司自认的金额作为收入计算依据;判决执行后再根据获得的财务资料进行核对，如果发现金额有出入，另行诉讼。
对于物业公司报表中的支出部分，袁律师代表业委会指出，除了营业税及附加同意由业委会按比例分摊外，其他各项开支一概不予承认。一则被告并没有提供证据证明这些开支实际发生，二则即使开支属实，从法律上也不应由业委会承担。关于各项维修费用，首先，物业公司在收取物业管理费时已额外收取维修费，不应重复收费;其次，在业委会成立前发生的物业维修、更新费用，依法应由房地产开发企业承担;再次，公共收益属于全体业主共有，维修费支出根据维修部位不同由不同的业主承担，两者的债权债务主体不同，不能直接进行抵销。关于保安人员工资，该支出是物业公司必要的运营成本之一，应从物业公司的收入中列支，且业委会同意从停车费收入中扣除25%补贴物业公司的运营成本。关于照明用电，因停车区域为公共区域，照明用电费用应从已收取的物业管理费中列支。关于其他费用，由于没有合适的开支名目和法律依据，故业委会不予承认。
与主审法官的艰难碰撞
由于双方当事人及法院对如何计算应返还的金额以及举证责任的分歧较大，本案在一审过程“拉锯”了一年多时间。主审法官在审理过程中反复向业委会释明，根据“谁主张、谁举证”的原则，业委会有义务证明所主张的返还金额。在物业公司已提供新的收支报表的情况下，业委会有两个选择，一是全面接受物业公司自认的数额，不能只认可收入不接受支出;二是由法院委托会计师事务所进行司法审计，以审计报告确认的金额作为返还依据，审计费用由业委会先行承担。
袁律师与主审法官当面沟通无果，两度向法院提交书面意见陈述观点。关于自认规则，袁律师指出，确实有司法观点认为，对当事人在诉讼中陈述的不利于自己的事实，另一方要么全部接受，要么全部不接受，不能只认可对己方有利的一部分。这种观点有其合理性，避免自认的一方反而要承担不利后果。但本案中，被告物业公司拒不履行移交公共收益和财务资料的法定职责，已经违法，不存在要保护其诚信利益的问题。原告已穷尽了举证能力，提供了初步证据;而被告持有相关财务资料，如果主张已从公共收益中支出了部分款项，有义务证明该主张的真实性。当时生效的《证据规定》第七条规定，“人民法院可以根据公平原则和诚信原则，综合当事人的举证能力等因素确定举证责任的承担”;第七十五条规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”因此，不能机械套用司法实践中形成的关于自认的裁判观点，强行要求原告对被告在诉讼中提供的报表要么全部接受、要么全部不接受。
关于司法审计问题，袁律师指出，目前委托司法审计，一则在法律上没有必要性。本案原被告双方的争议焦点是维修费等支出项目能否从公共收益中抵扣，这是法律适用问题而非事实问题，不是司法会计鉴定机构有权决心的，无论审计结果如何，依法都不能抵销。二则在技术上没有必要性。本案争议的事实问题只是维修费等几项开支，被告只需按照其所列的支出分类表提供相应的原始凭证，原告进行质证，法院根据常识进行审核判断，即可完成事实认定。如果发现涉及到复杂、专业的会计学知识，或者工作量过于庞大致使法官无法进行判断，再委托审计不迟。三则即使进行司法审计，亦应由被告方提出申请，费用由被告先行承担。
在主审法官表示可能驳回业委会诉讼请求的情况下，袁律师仍坚持上述看法，要求法院依法裁判。僵持了一段时间之后，静安区法院经过合议，基本采纳了袁律师的意见，认为被告“在收支汇总表中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生”。2015年8月，静安法院作出一审判决：物业公司按收入总额提取30%(略高于业委会一方同意的标准)，返还业委会公共部位收益66万多元，并按人民银行同期贷款利率标准支付自撤离之日起的利息;对业委会要求物业提供财务资料和物业管理档案、竣工图纸等诉请，均予支持。
逼出执行款
本案二审维持原判。进入强制执行阶段后，法院查询发现，物业公司银行账户上留存资金很少。袁律师向法院申请调查令，调取到物业公司在撤离后向母公司和关联企业转移资金共95万元的证据，以及法定代表人的身份资料和现有工作信息，要求法院采取司法拘留、罚款、纳入失信人名单等强制措施。在法院的压力下，2016年6月底，被告财务人员以个人名义付为履行，通过法院转账方式，共向业委会付款91万多元(包括应返还的公共收益、5年多的银行同期贷款利息、4个月的迟延履行利息三部分)，并承担法院执行费1万多元。
