律师观点分析

   原告王某与被告崔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人董劫，被告崔某的委托诉讼代理人蔡春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告王某向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方的租赁合同已于201 7年2月27日解除；2。被告向原告返还房屋租赁押金及预付房租共计人民币（币种下同）265, 233. 50元并支付利息（以265, 233. 50元为基数，自201 7年3月2日起按照银行同

期贷款利率计算至实际返还之日止）。事实和理由：2014年3月23日，原、被告签订《某公寓租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区三林路839弓2楼公寓共计82间用于原告出租经营，租期自20 14年4月1日至2019年6月1日0 20 1 7年2月23日，因案涉公寓未通过消防检查被责令改正。同年2月27日，房屋被消防部门查封，原告将房屋交还被告。原告支付了25万元押金，并实际支付租金至2017年5月31日，被告应予退还，故原告诉请如前。

  被告崔某辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋由被告承租后进行翻建，再转租原告。原告经营公寓，需办理相关证照，消防部门要求原告整改，原告无法经营，才与被告协商退出。为此，被告还拿了10万元用于退还原告租客的租金。截至2019年7月，原告还占用两间房屋和大厅，双方租赁合同已经到期终止。原告共计欠付被告租金及水电费共计90多万元，扣除原告缴纳了25万元押金，还需支付60多万元。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：

  2014年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某公寓租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于上海市浦东新区公寓房整体出租给乙方，共计82间。甲乙双方商定该房屋的租金为每年70万元，第二年递增3%，自第三年起，每年租金在原租金基础上递增5%。租赁期限自20 14年4月1日至2019午6月1日止，租金起始时间为2014年6月1日。第一年租金分二次付清，每半年各付35万元。第二年起租金一年一付，第三年以此类推，直至租赁期限结束。乙方同意租金先付后租，每次租金支付须提前三个月。另乙方须给付甲方押金25万元。租赁期间乙方租赁使用房屋所产生的水、电、闭路电视费、宽带等费用，均由乙方承担。甲方应保证乙方租赁该房屋时能正常经营，女口由于甲方原因造成乙方不能经营，由此造成的损失由甲方承担。

  同曰，原告支付被告押金25万元。

  2016年3月17日，原告支付被告2016年6月l曰至201 7年5月3 1日期间的租金。

  201 7年2月23日，上海市浦东新区公安消防支队（以下简称消防支队）向某公寓出具责令限期改正通知书，因发现公寓屋面板采泡沫夹心板搭建，消防支队责令某公寓于201 7年3月25日前改正。通知书由被告签收。

  201 7年2月24日，消防支队向某公寓出具临时查封决定书，因公寓屋面板采用可燃材料泡沫夹心板搭建，存在火灾隐患，消防支队对某公寓进行查封，查封期限自201 7年2月27日至201 7年3月27日。决定书由被告签收。

  2017年2月27日，某公寓被消防支队查封。

  对有争议的事实，本院分述如下：

  1、201 7年5月25日，被告通过案外人王2向原告转账3 1，950元；201 7年7月15日，被告通过案外人王2向原告转账30，000元；201 7年1 0月17日，被告通过案外人王2向原告转账20，000元；20 1 7年II月17日，被告通过案外人王2向原告转账20．000元。原告认为，上述钱款为被告退还的租金。被告则称，上述钱款为被告用于退还原告租客的租金和押金。

  2、被告提供短信截屏一张，证明201 7年4月14日，被告向原告发送短信，要求原告尽快搬离。原告对真实性不予认可，被告未提供原件。  3、被告提供截屏一份，证明201 7年1 1月1 7日，原告向被告发送短信，表示“到1 1月1 6日已收到10万元和零头，还欠23万元整，大概就这个数，以银行转账凭证为准”。原告认可真实性，并表示，大概是这个数字（指23万元）。

  4、被告提供水费、电费抄表记录，证明原告一直居住在房屋内，并且欠付水电费。原告不予认可，并称，因为被告一直未将押金和租金返还原告，原告表弟才占用其中一间房屋，到2019年7月房屋拆迁时搬离。

  5、被告提供案外人王2的情况说明，证明20 1 7年2月底，被告要求原告搬离，原告拒绝搬离。原告对情况说明的内容不予认可。

  审理中，原告表示，原告于20 1 7年2月27日迁出，剩下的租客由被告负责清退，被告需退还原告预收取租客的租金和押金。原告诉请金额中已经扣除被告之后支付的101，950元及被告代原告返还租客的租金和押金合计72，079元。被告表示，其支付的101，950元实际为代原告返还租客的租金和押金费用，认可与原告之间的账总的还有23万元。

  本院认为，系争房屋于201 7年2月27日被消防部门查封，原、被告签订的《某公寓租赁合同》实际已无法履行，原告要求确认《某公寓祖赁合同》于该日解除，于法不悖，本院予以认可。

  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还押金及超付的租金，具有合法依据，本院予以支持。因合同解除后，有部分租客需要清退，原告自认，由原告收取的部分租客的租金和押金需被告代为处理，而20 1 7年1 1月1 7日，原告通过短信方式确认了被告需要返还的金额尚余23万元，被告亦予认可，本院可以据此认定，被告需返还原告的租金、押金等费用合计应为23万元。就原告起

诉的金额，原告并未提供相应证据，本院难以采纳。

  至于原告提出的利息损失及被告提出的租金和水电费，本院认为，原告自认占用一间房屋，用以对被告未返还钱款的牵制，可以自圆其说。虽然系争房屋被查封后不具备完整的使用功能，但毕竟由原告占用，原告理应支付合理费用，故本院根据公平原则，将原告的利息损失与占有房屋所产生的使用费和水电费相抵。

  据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

  一、原告王某与被告崔某签订的《某公寓租赁合同》于20 17年2月27日解除；

  二、被告崔某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某23万元；

  三、驳回原告王某其余诉讼请求。