律师观点分析

原告蔡某与被告顾某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某及其委托诉讼代理人董劫、被告顾某委

托诉讼代理人潘国平、侍卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告蔡某向本院提出诉讼请求：1、判令被告涤除房屋上的抵押；2、判令被告继续履行合同，即配合原告办理房屋过户手续；3、判令被告赔偿原告违约金人民币（以下币种相同）190，134元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于201 1年6月27日签订房屋买卖合同，约定原告受让被告所有的系争房屋。合同签订后，原告已按约付款90万元，现被告已办理小产证，但不予过户，故原告诉至法院，诉请如前。

    被告顾某辩称，双方之间的房屋买卖合同应属无效，原告也没有要求被告办理抵押手续，被告不存在违约行为；被告一人无权处置系争房屋，系争房屋是被告夫妻共同财产。

    本院经审理认定事实如下：系争房屋系被告拆迁所得。 2010年8月9日，被告与拆迁人上海市浦东新区三林镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，获安置包括系争房屋在内的安置房两套。2011年6月27日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方），双方就系争房屋签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为106万元，合同第五条约定，甲、

乙双方同意，于201 1年6月27日支付定金4万元，201 1年8月30日前支付首期房价款56万元，201 1年10月15日前支付第二期房价款30万元，并于支付第二期房价款当日交房，余款16万元于甲乙双方在浦东新区交易过户当日支付。合同第七条约定，鉴于本合同所涉房地产3年内无法办理转让过户手续，甲、乙双方确认，自本合同签订之日到甲穷取得以甲方为权利人的房产证后，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理房屋抵押手续；在

政策允许的条件下甲方须配合乙方共同赴浦东新区房地产交易中心办理过户手续。……（二）甲方承诺，在乙方或委托他人办理房屋抵押、房屋转让过户时，积极给予配合协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的或本合同所涉房地产在转让过户前，因甲方的原因被有权机关查封、拍卖或甲方又将房屋抵押出卖给他人的，则视为甲方违约，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、房地产抵押以及房地产权利转移）给乙方，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之二点一计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付购房款共计90万元。被告将系争房屋交付给原告。

    2014年12月5日，系争房屋大产证登记于案外人上海悦申房地产开发经营有限公司名下。2018年9月6日，系争房屋小产证登记于被告名下。 2018年9月20日，被告在系争房屋上设定了债务履行期限自2018年9月10日至2023年9月9日、债权金额为70万元、抵押权人为蔡某的抵押登记。

    庭审中，原告向法庭陈述，《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》及系争房屋的《配套商品房供应单》原本在原告处，后原告得知系争房屋所在小区可以办理产证，就于201 8年6月向被告要求办证，并于8月将上述材料原件返还给被告；另，原告同意将剩余房款16万元于过户当日支付给被告；被告陈述，上述材料原件系2018年8月原告父母返还给被告的，被告办好产证后因需借钱还债，故设了抵押：另，被告表示若法院判决过户要求将剩余房款一并处理。

    庭审中，原告明确，其诉请3的违约金系被告违反合同第七条取得小产证后未协助原告办理房屋抵押手续的违约金。本院向其释明已主张过户情形下是否还主张逾期办理抵押违约金，原告表示坚持诉请。

    本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现系争房屋已具备过户条件，被告理应配合原告办理系争房屋的产权过户手续；被告未经原告同意，擅自在系争房屋上设定了案外人的抵押登记，制造过户障碍，其行为违反合同约定，原告诉请要求其涤除抵押、配合办理过户，本院予以支持。至于原告诉请要求被告承担违约金的主张，原告陈述其主张的违约金针对被告逾期办理抵押的违约行为，基于原告现已诉请要求被告办理过户，在此前提下，被告协助原告办理抵押已无履行意义，且被告办理小产证所需的拆迁协议原件等均在原告处，被告无法自行办理小产证，

而原告亦未举证其在被告办出产证后向被告主张办理抵押，故对原告的该项诉请，本院不予支持。至于被告逾期办理过户是否应承担违约责任，本案中原告并未提出主张，本案不作认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：

    一、被告顾某于本判决生效之日起十五日内涤除争议房屋上设定的抵押登记；

    二、被告顾某于上述第一顼义务履行完毕之日起十五日内，协助原告蔡某将争议房屋产权过户至原告蔡某名下，原告蔡某于办理过户手续当日支付被告顾某房款16万元；

    三、驳回原告蔡某的其余诉讼请求。