“借名买房”,顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房,而借用他人名义购房的行为。随着房价的快速上涨及相关房产限购政策的实施,“借名买房”成为对房屋有刚性需求而没有购房资格或希望通过他人名义购买低价房屋的投机者的选择。法院在审理借名买房纠纷中对借名关系成立的认定标准不一致,导致司法尺度不统一,处理结果呈现差异。借名买房纠纷中借名关系成立的认定可以依据以下几方面:
一是存在借名买卖协议。借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定,其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权,“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权,可提起合同之诉。审判实践中,借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。
二是“借名人”为实际出资人并履行了相应出资。大多数借名买卖关系中,“出名人”只负责付出“名义”,实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持,但在审判实践中,“借名人”履行了全部出资或相应出资,是认定借名关系成立的重要基本要件。
三是房屋由借名人实际控制使用。对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购房的目的主要是居住,而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购房的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租,决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中,“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益,也是认定借名关系成立的重要基本要件。
四是重视其他生活常识类辅助性要件。(1)房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;(2)房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;(3)借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间;(4)房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;(5)考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外,当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。
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