律师观点分析
一、案件详细情况
当事人多年前与拆迁安置户家属签订还建房买卖合同，双方约定房屋总价，签约当日买方足额付清全部购房款项，收款方出具收款凭证，同时出具书面履约承诺书并办理公证手续。房屋建成后通过抽签确定具体房源，2014 年买方收房装修并入住，多年持续缴纳物业费、燃气费，长期实际占有使用案涉房产。2019 年安置房屋统一办理不动产权证，原安置权利人私自将房屋登记至自身名下，仅八天后便与第三方签订抵押借款合同，办理不动产抵押登记获取借款。因权利人无力偿还借款，第三方起诉并取得生效判决，确认其对案涉房屋享有优先受偿权，随后申请法院强制执行查封房屋。买方得知房屋被查封后提出执行异议，一审法院以登记抵押权优先为由驳回诉求。买方不服提起上诉，二审法院全面核查全案证据，认定买方在抵押、查封前已签订合法合同、全款付清、长期占有，未过户并非自身过错；抵押权人办理抵押时未实地查验房屋，未尽审慎审查义务，且原权利人先售房后抵押存在明显恶意，最终撤销一审判决，认定买方权利可排除房屋强制执行。
二、律师点评
本案是安置房买卖与不动产抵押权冲突的典型二审改判案例，清晰厘清物权期待权与登记抵押权的权利保护顺位。一审仅机械适用担保物权优先规则，忽略房屋买受人长期居住的生存权益及抵押权人自身过错，法律适用存在偏差。根据执行异议复议相关司法解释，一般不动产买受人同时满足查封前签约、全款支付、合法占有、无过错未过户四项条件，即可享有足以排除执行的民事权益。本案中买方购房在先、入住多年，安置房延迟办证属于客观政策原因，自身不存在过错。反观抵押权人办理抵押仅核查书面登记信息，未实地核验房屋实际使用状态，未尽交易审慎义务，应当自行承担风险。法院二审兼顾生存权益优先、诚实信用原则，区分登记公示效力与真实权利状态，纠正一审裁判思路，既保护无过错购房人的居住权益，也提示民间借贷出借人办理抵押前必须实地核查抵押物现状，平衡各方民事主体合法权益。
三、相关建议或意见
购买拆迁安置房，合同中明确办证时限、逾期过户违约责任，全程留存转账凭证、入住缴费单据、公证文书。房屋具备办证条件后，持续督促卖方配合过户。出借资金办理房产抵押，务必实地查看房屋居住情况，核实是否存在在先买卖、租赁。遇到卖方先售房后抵押，及时提起执行异议及异议之诉，固定长期占有、无过错未过户相关证据，借助司法途径维护自身居住权益。
