?济南房屋买卖合同违约金纠纷法律问题咨询济南房屋买卖专业律师

济南房屋买卖合同违约金纠纷法律问题咨询济南房屋买卖专业律师

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济南房屋买卖纠纷律师：济南房屋买卖合同违约金纠纷一审原告诉称

请求判令：1、解除杨xx、童xx、杨x与xx公司双方签订的《商品房期房买卖合同》、退还杨xx、童xx、杨x购房款1025000元；2、xx公司支付违约金102500元，并赔偿银行按揭款利息损失7419元；3、本案诉讼费由xx公司承担。

济南房屋买卖纠纷律师：济南房屋买卖合同违约金纠纷一审法院查明

杨xx、童xx、杨x与xx公司双方签订的商品房期房买卖合同是双方在自愿、平等协商的基础上订立的，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政规范的强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，杨xx、童xx、杨x依约履行了合同所规定的义务，但xx公司却未能依约按期交房且逾期已达一年之久，显然构成违约。杨xx、童xx、杨x依照合同约定行使该房屋买卖合同的解除权，应于准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中杨xx、童xx、杨x与xx公司签订的期房买卖合同中约定“逾期超过90日后买受人有权解除合同”，解除权发生之日应为2013年11月20日，杨xx、童xx、杨x行使解除权日期应截止到2014年11月19日，现杨xx、童xx、杨x在此期限内起诉至一审法院，故xx公司辩称杨xx、童xx、杨x起诉时解除权已消灭，不予采纳。杨xx、童xx、杨x依照合同的约定和法律规定诉请xx公司返还购房款、承担违约责任并赔偿购房款的利息损失，其诉请有理，依法应于支持。但利息损失应从杨xx、童xx、杨x实际交付房款之日起至xx公司付清杨xx、童xx、杨x的购房款之日止计算较为合理。［本案xx公司二次收到杨xx、童xx、杨x购房款日期及款额分别为：2013年1月31日645000元、2014年5月16日380000元（按揭贷款）］。杨xx、童xx、杨x与xx公司在合同中约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人需按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中杨xx、童xx、杨x的损失金额难以确定，原审法院依法酌定按杨xx、童xx、杨x累计已付房款的5%承担违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条第二款的规定判决：一、解除杨xx、童xx、杨x与xxxx房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号为xx）；二、xxxx房地产开发有限公司返还杨xx、童xx、杨x购房款1025000元，于本判决生效后十日内付清，并同时按银行同期同类贷款利率分别计算承担645000元自2013年1月31日始、380000元自2014年5月16日始至款付清之日止的利息；三、xxxx房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨xx、童xx、杨x违约金51250元（675000元×5%）；四、驳回杨xx、童xx、杨x的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15020元，减半收取7510元，由xxxx房地产开发有限公司负担。

济南房屋买卖纠纷律师：济南房屋买卖合同违约金纠纷一审法院认为

本案的争议焦点是杨xx、童xx、杨x是否有权解除合同。若杨xx、童xx、杨x有权解除合同，xx公司是否应返还杨xx、童xx、杨x购房款中银行按揭贷款的问题。

关于杨xx、童xx、杨x是否有权解除合同的问题。杨xx、童xx、杨x与xx公司签订的期房买卖合同中约定“逾期超过90日后买受人有权解除合同”，双方于2013年3月6日签订的商品房期房买卖合同约定，xx公司应于2013年8月20日前向杨xx、童xx、杨x交付房屋，同时约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，由此可以看出，杨xx、童xx、杨x行使解除权应在2013年11月20日，截止日期应是2014年11月19日，在xx公司逾期交付案涉房屋存在违约的情况下，杨xx、童xx、杨x在法定期限内起诉至法院行使合同解除权，符合法律规定，原审法院由此认定杨xx、童xx、杨x有权解除合同，并无不妥，本院予以维持。

关于xx公司是否返还杨xx、童xx、杨x购房款中银行按揭贷款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据以上规定，本案一审时，担保权人未提出诉讼请求，故原审法院仅应处理商品房买卖合同纠纷，对于购房担保合同涉及的款项不应予以处理，原审法院判决xx公司返还杨xx、童xx、杨x购房按揭贷款并支付相应的违约金确为不妥，本院予以纠正。

综上，在双方合同解除的情况下，2013年1月31日杨xx、童xx、杨x交付xx公司的购房款645000元，xx公司应予以返还。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，酌定按杨xx、童xx、杨x累计已付房款的5%承担违约金，并无不妥，本院予以维持。关于返还银行按揭贷款的问题，因当事人、担保权人一审中未提出解除购房担保借款合同，故原审法院对于此项判决，本院予以撤销，当事人可另行提起诉讼。

据此，原审法院认定事实清楚，唯在适用法律上存在不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

济南房屋买卖纠纷律师：济南房屋买卖合同违约金纠纷二审裁判结果

一、维持xx省xx市人民法院（2014）x民一初字第02465号民事判决第一、四项，即“解除杨xx、童xx、杨x与xxxx房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号为xx）”；“驳回杨xx、童xx、杨x的其他诉讼请求”。二、撤销xx省xx市人民法院（2014）x民一初字第02465号民事判决第二、三项，即“xxxx房地产开发有限公司返还杨xx、童xx、杨x购房款1025000元，于本判决生效后十日内付清，并同时按银行同期同类贷款利率分别计算承担645000元自2013年1月31日始、380000元自2014年5月16日始至款付清之日止的利息”；“xxxx房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨xx、童xx、杨x违约金51250元（1025000元×5%）”。三、xxxx房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还杨xx、童xx、杨x购房款645000元及利息（自2013年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率标准计算至款清之日）；四、xxxx房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨xx、童xx、杨x违约金32250元（645000元×5%）；

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