上海市第二中级人民法院2021年5月11日发表的公众号文章《首例经法院生效文书设立的居住权，登记啦》一下子又将“居住权”这个热词推到了人们眼前。之所以再次引发人们的高度关注，在于居住权的设立是民法典的重要亮点之一。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）首次规定了居住权人有权按照合同约定或遗嘱方式设立居住权，为居住权的设立提供了法律依据。然而因为法律首次作出明文规定，之前未有先例，那居住权在实操中具体怎样执行呢？近日这起上海首例经民事调解设立的居住权登记案件就给我们带来了启示与重要借鉴意义。
一、案情简介
高甲与高乙是兄弟关系，原共同居住在A房屋。1995年，高乙增配B房屋。双方协商由高甲居住B房屋，高乙居住A房屋。后两套房屋均被拆迁，A房屋拆迁所得款项由高乙支配。B房屋拆迁后，安置C房屋，产权登记为高乙，但该房屋自安置开始由高甲居住。高甲要求高乙将C房屋过户至其名下，遭拒后提起诉讼，要求确认其享有C房屋的完整产权。
二、法院观点
一审法院认为，高甲在B房屋不具有常住户口，不属于共同居住人，因此该房屋的全部拆迁安置利益应归高乙所有，故驳回了高甲的诉请。高甲不服，提起上诉。
二审中，合议庭注意到，A房屋的拆迁安置款有高甲的份额，但高乙未将该款项分配给高甲，而是全部用于购置商品房。如本案仅简单地处理高甲的上诉请求，高甲很有可能提起另案诉讼，形成讼累。为从根本上化解双方矛盾，多次向当事人释法析理，及时引入《民法典》中关于居住权的规定，并向行政部门核实居住权登记制度的落实情况，在历经一次性补偿、设置终身居住权等多种方案后，最终促成双方达成了C房屋归高乙所有，高乙为高甲设置附期限居住权及支付补偿款的调解方案。[1]
最终上海市静安区自然资源确权登记事务中心确定此案应根据《上海市不动产登记技术规定》第11.1.3条规定，办理“因人民法院生效法律文书设立居住权的首次登记”。案件终于尘埃落定，以调解定分止争。
三、我国《民法典》对居住权的相关规定
《民法典》在第十四章第366-371条对居住权作出具体规定，根据上述法律规定：
（一）居住权的申请主体。以合同方式设立居住权的，由居住权合同的双方当事人共同申请；以遗嘱设立居住权的，由不动产权利人的所有继承人和遗嘱明确的居住权人共同申请；因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立的，由生效法律文书确定的权利人申请。
（二）居住权的设立方式。居住权有三种设立方式：以书面合同方式设立、以遗嘱方式设立，因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立。
（三）居住权的主要内容。居住权设立应涵盖以下主要条款：1、当事人的姓名或者名称和住所；2、住宅的位置；3、居住的条件和要求；4、居住权期限；5、解决争议的方法。
（四）居住权设立所涉主要申请材料。1、不动产登记申请书；2、身份证明；3、记载居住用途的不动产权属证书：4、居住权设立的材料：依合同方式设立居住权的，提交居住权合同；依遗嘱方式设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明(申请人为遗产管理人的，还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书；5、不动产已设立抵押权的，提交抵押权人同意设立居住权的材料。
（五）居住权的生效。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。除非当事人另有约定，居住权无偿设立。
（六）居住权的设立限制。1、居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；2、居住权不得转让、继承；3、设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
四、《民法典》实施前后有关“居住权”的审判实践
尽管法律一直在发展完善，但在《民法典》实施前，原《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法总则》[2]，均未提及居住权。一方面，居住权的设立无法可依，另一方面人民群众在生活中对居住权有现实的需求，两者在审判实践中的碰撞就直接体现在不同法院在个案审理中的不同裁判。归纳起来，主要有几种不同观点：1、认可当事人通过一定书面形式约定“居住权”。如(2015)沪一中民一(民)终字第458号案件中，法院最终根据被继承人的生前遗嘱判决房屋的所有权属于被告，原告对诉争房屋有居住权。2、避开对“居住权”作出直接认定，变相将房屋所有权判给居住权的指向对象，并由其折价补偿其他继承人。如(2019)沪02民终6232号案件的处理。3、认为居住权的诉请主张并非涉案纠纷应审查的范围，不予处理。如(2019)沪01民终1544号案件的处理。[3]
《民法典》实施后，由于法律对居住权的设立做出了明确规定，使得法官在个案处理中有法可依，但各地依据法院生效裁判结果进行居住权登记的实践情况如何，因为公开渠道披露的案例及数据太少，尚不清楚。但就上海地区而言，上海市规划和自然资源局已制定了《上海市不动产登记技术规定》（【沪规划资源规〔2021〕1号】[4]），该技术规定第11条对“居住权登记”做出了明确规定，其施行有利于在上海贯彻落实《中华人民共和国民法典》，全面实施不动产居住权的统一登记。
客观上讲，居住权可在以下多种情形中设立：1、再婚家庭的权利平衡。如一方因病离世，通过遗嘱方式将自己名下所有房屋的所有权留给子女或兄弟姐妹，房屋居住权给再婚配偶；2、家庭成员的关系平衡，一揽子解决相关纠纷；3、以房养老的现实需要；4、其他情形。居住权的设立，有利于化解现实生活中关于房屋所有权和居住之间的矛盾。
五、馨泽?视点
（一）熟悉了解《民法典》对居住权设立的相关法律规定，在以合同方式设立、以遗嘱方式设立和因人民法院、仲裁机构法律文书设立三种方式中选择最合适的形式予以设立，同时需特别关注，在以遗嘱方式设立居住权时，必须同时符合遗嘱的法定形式要件，以免因形式瑕疵导致遗嘱无效，进而影响到居住权的有效设立。
（二）可通过专业法律人士的协助，订立条款完备的书面居住权合同，将合同项下双方的权利义务约定全面、清楚，或订立合法有效的遗嘱，并严格按照《民法典》规定的设立步骤，及时办理居住权登记。合同或遗嘱中应包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等主要内容，并在签订合同后第一时间到不动产登记中心进行登记，以避免因未及时登记居住权不发生效力。
（三）法律允许当事人对居住权的设立期限、是否有偿、出租另行约定。依据当事人意思自治原则，可以在书面合同中约定或者遗嘱中写明居住权的期限。如因权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化，因居住权的住宅范围等居住的条件和要求发生变化，因居住权期限发生变化等情形，当事人应及时申请居住权变更登记；因居住权期限届满或者居住权人死亡等情形，当事人应及时申请居住权注销登记。
（四）应知悉居住权的行使受到一定的法律限制，居住权不得转让或继承、设立居住权的住宅不得出租（当事人另有约定的除外）。
（五）在二手房交易中，除了了解房屋的抵押情况，还应前往不动产登记中心查清该房屋的居住权设立情况，如果存在，应敦促对方在签署购房合同前办理居住权注销手续，以免发生“房子归你、但你住不了”的情况。同样，在房屋租赁中，也要予以密切关注。一般而言，设立居住权的住宅不得出租，签署的协议往往也是无效的。
（六）在发生居住权纠纷后，应及时拿起过法律武器，维护自己的合法权益。
从根本上说，我国《民法典》物权编确认居住权制度的根本目的是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。《民法典》出台后，“居住权”的增设使以房养老有了法律制度保障，更为有效解决家庭矛盾、减少不必要的讼争，为促进和谐社会提供了新路径。从实际出发，按需设立居住权，并及时依法办理登记，为自己的合法权益加上一层法律安全保护罩，并在发生侵权纠纷时，第一时间拿起法律武器保护自己的合法权益，才是当下对《民法典》“居住权”之正确打开方式。
【1】引自上海二中法院微信公众号文章，首例经法院生效文书设立的居住权，登记啦！ (qq.com)，2021年5月12日访问。
【2】上述几部法律现已失效。
【3】参见馨泽?团队章英、贾倩倩《聚焦民法典|房产继承中的平地惊雷--《民法典》新增之居住权》，2020年6月16日发表于“大成上海”微信公众号。
【4】该规定自2021年3月1日起施行。
