梁韵律师

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  • 擅长领域:合同纠纷房产纠纷婚姻家庭法律顾问经济犯罪

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卖方和买方,到底谁先违约?

发布者:梁韵律师|时间:2019年05月25日|分类:合同纠纷 |389人看过

案件经过:2017217日,卖方A与买方B签订房屋买卖合同,约定B购买A及其配偶C共有的广州市天河区某房屋,购房款1220万元,合同签订当天支付定金120万元;500万元在2017517日(不迟于递件当天)付清;100万元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付;余款500万元由贷款银行直接划付。

签订合同时,A告知B及中介人员其配偶C有事未能到场,签约后将及时补签并向B提供申请贷款所需的材料。当天,B依约支付定金120万元。合同签订后,A迟迟未能提供房产证,导致B无法申请银行贷款。A直到2017419日才提供房产证,产权人却变更为A及其未成年女儿D。双方于201758日才办理网签和申请按揭手续。B201765日才取得银行同贷书,但当B要求A协助办理过户递减手续时,A却以B未在2017517日支付500万元、构成根本违约为由,单方发函解除合同并要求B承担违约责任。B遂将AD诉至法院,在此期间B才得知C早在20169月死亡,A在签订合同后才办理继承公证及监护人公证手续、申请换发产权证。

在诉讼中,B以及律师通过时间轴、事实细节梳理表、流程图等向法院还原了交易的全过程以及有关的过户手续,并结合合同条款的体系解释、双方协商过程中的意思表示、交易惯例和平等原则,提出500万给付的时间应是在双方办理过户递件手续之时而非2017517日,并申请法院向中介人员调查核实A隐瞒其丈夫去世的信息,在签订合同后办理继承公证、监护人公证、新产权证,使得按揭贷款申请延后、交易受新政影响而需要经过更多的环节和时间,最终导致双方不能在原本预计的2017517日前办理过户递件等相关事实。

判决结果:法院最终查明事实,认定A的主张不符合双方真实意思表示及交易惯例,A的行为构成违约,判令其退回定金,并向B赔偿违约金122万元及中介费损失。

办案心得:2017317日,广州市公布执行购房新政,房屋价格明显飙升。类似已签订购房合同但未完成过户手续的二手房交易因卖方的违约而集中爆发纠纷。通过本案,可以看出诚实信用是民法的基本原则,民事主体为了眼前的利益而违约,必定需要承担相应的不利后果。同时也提醒购房者在签订合同签必须审核清楚房屋的产权情况,要求所有产权人参与合同签订,方能避免类似的风险。


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