门面房租赁合同纠纷----代理原告胜诉，解除合同，支付租金和违约金

律师观点分析

案情简介：

原告：马鞍山市水利局，住所地安徽省马鞍山市花山区XX。

法定代表人：黄**荪，该局局长。

委托诉讼代理人：陶X，安徽XX律师。

被告：刘X，男，1972年12月28日出生，汉族，现租住安徽省马鞍山市雨山区。

原告马鞍山市水利局（以下简称水利局）与被告刘X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月17日立案后，依法适用简易程序，通过信息网络平台在线公开开庭进行了审理。原告水利局的委托诉讼代理人陶X，被告刘X均在线参加诉讼。因当事人申请和解，本案依法扣除审理期限30日。现已审理终结。

水利局向本院提出诉讼请求：

1、判令被告返还租赁房屋及配套设施设备；

2.判令被告向原告支付欠付的租金55296元（租金暂计算至2021年12月31日，请求计算至实际付款之日止）；

3.判令被告向原告支付违约金11059.20元。诉讼中，水利局增加一项诉讼请求：解除原、被告租赁关系。

事实和理由：

2018年8月30日，原、被告签订《马鞍山市市直行政事业单位国有房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），原告将坐落于马鞍山市花山区××路××门面房出租给被告。《租赁合同》约定，厂房租赁期自2018年9月1日至2019年8月31日，共计12个月；租金标准为3456元／月，年租金总额为41472元；被告每半年缴纳一次租金，需在每个支付期前30内将下一期租金足额缴纳到原告指定账户，逾期期间按欠缴租金总额的万分之五按日计算缴纳滞纳金；租期内房屋产生的所有水、电、通讯、物业等费用由被告自行承担并支付。《租赁合同》第十一条第一款约定，被告逾期缴纳租金达3个月的，原告有权解除本合同，提前收回房屋，被告须按照年租金的20%向原告支付违约金，违约金不足以弥补原告损失的，由被告承担相应的赔偿责任。2019年9月1日，原、被告续签《马鞍山市市直行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期自2019年9月1日至2020年8月31日，共计12个月，其他合同条款与上述一致。2018年9月1日至2019年8月31日期间，被告拖欠原告6个月租金（2019年3月至2019年8月）；2019年9月1日至2020年8月31日期间，被告已缴纳全年租金；2020年9月1日至2021年12月31日，被告口头承诺续租、未同原告签订合同。但被告实际占用案涉房屋且一直未缴租金（16个月）。由于疫情影响，市财政对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户）减免2020年2月至2020年4月租金。因该商户2019年9月至2020年8月租金已缴纳，故将该商户原缴纳的3个月押金转为欠缴租金，同时将3个月的免租额抵扣房租。综上所述，被告仍欠原告16个月租金。因多次向被告催款无果，故原告具状诉讼。

刘X辩称：

1.2020年12月之前的房租都交了，现其只有一年的租金41472元没交，且原告没有扣除国家政策规定的疫情免租期三个月租金，因此，其实际只欠9个月的租金。

2、关于原告主张的违约金，不是其不支付租金，而是水利局说已经将管理权移交给江东XX了，让其直接找江东XX。但其没有电话，江东XX也没有找其，所以租金才没交。因此，其不应支付违约金。

法院经审理认定事实如下：

2018年8月30日，水利局与刘X签订《马鞍山市市直行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定水利局将坐落于马鞍山市花山区××路××门面房出租给刘X使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，共计12个月；租金标准为每月3456元，年租金总额为41472元。承租人每半年缴纳一次租金，须在每个支付期前30内将下一期租金汇入出租方指定账户，出租方向承租方开具合法票据；租赁期内，承租人逾期缴纳本合同约定应由其承担的费用，每逾期一日，按费用总额的万分之五支付出租人滞纳金。该合同第十一条约定，承租人拖欠房租累计3个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，承租人应按合同总租金的20%向出租人支付违约金，违约金不足以弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。租赁期满后或因承租人责任导致退租的，除双方另有约定外，出租人有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归出租人所有。（2）要求承租人恢复原状。（3）向承租人收取恢复工程实际发生的费用。合同另约定，合同生效后5日内，承租人须向出租人支付租赁保证金14250元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金由出租人抵扣应由承租人承担的费用、租金、滞纳金等，剩余部分返还，租赁保证金不计付利息。上述租赁合同到期后，刘X同意继续承租。双方又于2019年9月1日续签了一份《马鞍山市市直行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期自2019年9月1日至2020年8月31日，共计12个月，其他合同条款与上述合同一致。上述第二份租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，但刘X一直使用租赁房屋至今。

另查明，刘X已支付2018年9月1日至2019年2月28日的房租计20736元，2019年9月1日至2020年8月31日的房租计41472元。因刘X未缴纳2019年3月1日至2019年8月31日的房租20736元以及2020年9月1日至今的房租，水利局遂诉至本院。

上述事实，有经庭审质证的马鞍山市市直行政事业单位国有房屋租赁合同、现承租人承诺书、短信记录截图予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。

法院认为：

案涉租赁合同系签约各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方均应严格履行。租赁期限届满后，双方虽未再续签租赁合同，但刘X仍然继续使用租赁房屋，水利局亦未提出异议，因此，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。刘X在履行合同中未按约付清房租，且拖欠房租已达3个月以上，符合双方所签合同中约定的解除合同条件。因此，水利局在本案中要求解除双方租赁关系，具有事实和法律依据，应予支持。因水利局未通知刘X解除租赁关系，故应以水利局在本案开庭审理时主张解除双方租赁关系作为租赁关系解除日期，即2022年3月25日。租赁关系解除后，刘X应依法返还租赁物，故对水利局要求刘X返还租赁房屋的诉讼请求亦予支持。水利局主张返还租赁房屋的配套设施设备，因不具体不明确，本院不予支持。关于支付租金的诉讼请求，根据水利局自认，刘X尚拖欠2019年3月1日至2019年8月31日的房租20736元以及2020年9月1日至今的房租，刘X虽抗辩称其已交清2020年12月之前的房租，但在本院指定的期间内未能提供证据予以证明，该辩称意见缺乏事实依据，不予采纳。因2020年新冠疫情期间按当时政策规定可减免承租人3个月租金，且刘X缴纳的租赁保证金14250元依合同约定应冲抵所欠房租。故冲抵后，刘X所欠2019年3月1日至2019年8月31日的房租20736元应视为已交清。剩余保证金3882元，可冲抵2020年9月1日至2022年1月31日期间所欠租金。冲抵后，截止至2022年1月31日，刘X实际尚欠水利局租金为54870元（3456元×17个月-3882元）。鉴于2022年新冠疫情期间减免租金的政策规定，可依法减免刘X应缴纳的2022年2月至4月的租金。从2022年5月1日起，如刘X仍未返还租赁房屋，则应按每月租金3456元标准支付房屋占用费至实际返还之日止。关于违约金的诉讼请求，双方所签房屋租赁合同约定逾期缴纳租金达3个月的，承租人应按合同总租金的20%向出租人支付违约金。本案中，刘X拖欠房租已达3个月以上，构成违约，故应向水利局支付违约金8294.40元（41472元×20%）。水利局主张按所欠租金总额的20%计付违约金，不符合合同约定，对超出部分不予支持。刘X辩称其不是不交租金，而是因租赁物管理单位发生变化导致其无法缴纳租金，其不应支付违约金的意见，因刘X未举证证明，不予采纳。

案件判决：

一、马鞍山市水利局与刘X之间关于马鞍山市花山区XX南端面积约57.6平方米的门面房租赁关系于2022年3月25日解除。

二、刘X于本判决生效后十日内向马鞍山市水利局返还其承租的马鞍山市花山区XX南端面积约57.6平方米的门面房。

三、刘X于本判决生效后十日内向马鞍山市水利局支付截止至2022年1月31日尚欠的房租54870元；自2022年5月1日起，如刘X仍未返还租赁房屋，则应按每月租金3456元标准支付占用费至房屋实际返还之日止。

四、刘X于本判决生效后十日内支付马鞍山市水利局违约金8294.40元。

五、驳回马鞍山市水利局其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1458元，减半收取计729元，由马鞍山市水利局负担36元，刘X负担693元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。