裘志昊律师

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土地租赁合同纠纷

发布者:裘志昊律师|时间:2020年03月03日|分类:土地纠纷 |123人看过

律师观点分析

原告上海市XX运输有限公司(以下简称运输公司)诉被告上海XX有限公司(以下简称管理公司)及反诉原告佑诚公司诉反诉被告运输公司土地租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月5日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)运输公司的委托诉讼代理人刘正清,被告(反诉原告)佑诚公司的法定代表人樊东明及委托诉讼代理人裘志昊到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告归还保证金人民币(币种下同)30,000元;2.判令被告支付违约金64,000元。事实和理由:2013年3月6日,原、被告签订《场地租赁合同》,由原告租赁被告上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX号北侧后院约8亩场地(以下简称系争场地),合同期限自2013年4月1日至2016年12月31日。2016年年底,系争场地遇市政府动迁,合同到期终止。合同约定,到期后十天内被告退还保证金,但被告以各种借口推诿,拒绝归还原告交纳的30,000元保证金。另外,合同还约定,任何一方违约,违约方必须向守约方支付年租金20%的违约金,故原告诉请如前。

被告辩称,不同意原告诉讼请求。合同到期后,原告拒绝搬离,直至2017年2月15日城管接管系争场地后,原告才陆续搬离。原告交纳的保证金具有定金性质,原告违约,被告有权没收。被告为了保证自身权利,才没有退还保证金,故无需承担违约责任。另外,合同约定的违约金数额没有区分违约程度,如果需要被告承担违约责任,认为违约金约定过高,请求法院予以调低。被告同时提起反诉,请求:1.判令反诉被告支付房屋、场地使用费40,328.77元;2.判令反诉被告支付水电费39,683.40元;3.判令反诉被告支付滞纳金64,000元。

事实和理由:2016年12月1日,反诉原告向反诉被告发函,告知因政府规划,双方的合同无法延续,要求反诉被告于2016年12月31日搬离。但反诉被告未如期搬离,直至2017年2月15日被城管部门强制要求才搬离,延期长达46天。反诉被告应承担延期搬离期间的场地使用费和水电费,还应承担合同约定的每日按年租金总额千分之五计算的滞纳金。

反诉被告运输公司辩称,系争场地由反诉原告向上海浦东XXXX有限公司租借,租期也是截至2016年12月31日,故此后反诉原告丧失收取使用费和水电费的资格。
经审理查明,2013年3月6日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《场地租赁合同》,约定由乙方承租系争场地,用于停放车辆。租期自2013年4月1日至2016年12月31日止,租赁期满后,在同等条件下,乙方有优先租赁权,但双方须另签合同。租金每年320,000元,先付后用,每半年支付一次。合同生效日,乙方另支付水电等其他相关费用的预付保证金3万元整,合同到期后,结清费用后10天内退还乙方指定账户。租赁期间,如遇政府(镇级及镇级以上)规划动迁时,乙方必须无条件服从。动迁补偿按政府规定各自受益。任何一方违约,违约方必须向守约方支付违约金,违约金按年租金的20%计算;乙方逾期支付租金的,每逾期一日则按年租金总额的千分之五支付滞纳金。
合同签订后,被告交付系争场地供原告使用,原告付清了租期内的租金,并支付了3万元保证金。
2016年12月1日,被告向原告发送公函,通知原告合同将于2016年12月31日到期,由于政府对该地块规划另作他用,要求原告遵守合同于12月31日前搬离场地,逾期追究违约责任。
被告提供了场地租金等收款明细,证明2016年12月24日至2017年2月15日原告用电26993度,电费35,090.90元,用水835吨,水费4,592.50元。被告还提供了上海浦东一汽解放专用车有限公司的情况说明,证明原告水表字4830-5665未支付,电表字XXXXXXX-167073未支付。原告对上述两组证据均不予认可。
审理中,原、被告确认,系争场地权利人为康桥镇资产管理有限公司,上海浦东XXXX有限公司承租后交由被告管理;原、被告的《场地租赁合同》于2016年12月31日到期终止;原告于2017年2月15日搬离系争场地。原告表示,愿意支付水电费15,000元。
本院认为,原、被告签订的《场地租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效,双方均应恪守。合同约定租期至2016年12月31日到期,双方未续约,且均认为已到期终止,本院予以认可。合同到期,双方应结算各项费用,虽然租期内租金已经支付完毕,但双方均未举证证明就水电费等进行过结算,合同约定的保证金性质为水电等费用的预付,被告暂未归还保证金并无不妥,原告主张违约金无事实依据,但被告仍应在结算完毕各项费用后返还保证金。被告主张保证金为定金性质,要求没收,无事实依据,不予采纳。原告逾期返还场地,应根据合同相对性原则向原告支付截至返还之日(即双方认可的2017年2月15日)止的占有使用费,原告认为被告丧失收取使用费的抗辩不能成立。另外,被告主张水电费具体金额的证据不足,现原告愿意承担15,000元,于法不悖,本院予以准许。被告要求原告承担逾期支付租金的滞纳金,因原告未欠付租金,而合同到期后占有使用费并不适用逾期支付租金的违约金条款,故被告该项主张,本院难以支持。
据此,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)使用费39,452元;
二、原告(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)水电费15,000元;
三、被告(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)保证金30,000元,该款可在上述判决第一、二项中抵扣;
四、驳回原告(反诉被告)、被告(反诉原告)其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,150元(原告已预付),减半收取1,075元,反诉案件受理费1,686元(反诉原告已预付),合计2,761元,由原告(反诉被告)、被告(反诉原告)各半负担。
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