不动产购置指南

       高层建筑已经不再是城市的新鲜事物，越来越多的高层写字楼，高层住宅林立城市森林，更多的人被区分为若干相对独立区域内的建筑物中工作、居住，建筑物区分所有权的问题必然产生。如何让置业群体获得良好的置业体验，让消费者在在购置房屋及实际居住后，厘清小区内哪些部分属于自己所有，哪些部分属于与小区内其他业主共有，以及自己所有与共有部分的权益，本期不动产购置指南将带您了解不动产购置中有关“建筑物区分所有权”的问题！

建筑物区分所有权

       通常情况下，购房人购买的都是多层建筑物中的某一部分，如此一来就产生了一幢不可分割的建筑物的不同部分为多人所有，不同的民事主体就其购买的房屋享有单独的所有权，这就是“建筑物区分所有权”的概念。

       《民法典》第271条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

1、建筑物区分所有权中“业主”是谁？

       “业主”的概念是舶来品，来源于我国香港特别行政区《香港建筑物管理条例》第344章第2 条的规定，业主指所有权人。比对民法典的规定，“业主”指的就是建筑物专有部分已经取得所有权的权利主体。

       随着内地房地产市场的发展和市场化程度的提高，业主这一称谓传入。《物业管理条例》最早规定业主问题，其第６条第１款规定：“房屋的所有权人为业主。”后根据审判实践，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第一条规定，依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。至于签订商品房买卖合同并实际接收房屋的购房者，即便暂时未办理所有权登记，法律仍认定其为业主。概括而言，业主即区分所有权人，是建筑物区分所有权的主体。【可参见案例：李某昌等诉通华公司等物权保护案，详见福建省龙岩市中级人民法院（2010）岩民终字第319号民事判决书）】

2、怎么获得建筑物区分所有权？

       建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权三部分构成的特殊所有权。业主的建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，凡经依法登记或其他符合法律规定成为所有权人，就享有专有权，随此发生共有权、共同管理权，共有权和共有管理权无需单独再进行登记。

业主专有权

《民法典》272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

1.什么是建筑物区分所有权中的专有权？

       专有部分是一栋建筑物中的特定部分，在构造上、利用上具有独立性，并且能够登记独立的所有权。业主作为专有权人，对专有部分享受所有权的全部权能。

当然，业主行使专有权也不是无限制的。业主在享受专有部分所有权的同时，还应负担与之相对应的义务，即专有权的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2.业主对车位、摊位、露台等特定空间能否行使专有权？

       根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。　

3.专有部分的范围包括哪些?

专有部分的范围须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围。

注：不能单独使用的建筑空间不能设定专有权。

4.业主对专有部分享有哪些权利及义务？

       业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时应承担义务，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

律师建议

       在建筑物区分所有权中，业主作为专有权人，对专有部分享受全部的所有权权能，物尽其用，业主当然可以最大限度的在权利范围内实现所购房屋的价值利用。但建筑物区分所有权的特殊性，也决定了每一个专有权人的权利边界都是与其他专有权人密不可分、极易混淆的。

       为了保持睦邻友好，业主就自己的专有部分享有使用、收益及处分权利的同时还应承担相应义务，不得危及建筑物的安全，不得干扰其他业主的正常生活，损害其他业主的合法权益。