交易价款有关的内容无疑对开发商或购房人而言都是极为重要的合同条款。购房价款如何支付、支付期限、支付比例等均会对合同的后续履行产生影响。此外，交易价款又是受到政府调控最多的部分之一，如何应对政府调控所带来的影响也是诸多开发商研究的一大课题。
（一）超出备案价格收费
1.单纯价外收费
近年来，因政府对房地产行业调控措施的逐步升级，对于商品房销售备案价格的管理也受到了一定程度的冲击。
以上海为例：
2002年1月1日上海市物价局颁布了《上海市房地产市场明码标价实施细则》第4条规定“买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格”。
2009年7月1日上海市住房保障和房屋管理局颁布的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》将商品房销售方案备案作为取得商品房预售许可证的前提，而销售方案中就包括了商品房销售价格（包括定价调价方式、方法）。
在上述两份文件的内容中，上海市一直以来均采用了两种价格备案模式：一房一价和基准价加浮动比例。实践中，开发商一般均会选择在基准价上浮20%的范围内公示浮动价格。
2011年5月1日，国家发改委实施了《商品房销售明码标价规定》之后，规定商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。相应的，上海市发改委也于2011年5月10日发布了《关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知》，强调商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
至2017年5月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，规定开发商应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房人收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。
从上述规定可以看出，开发商如在商品房预售/销售合同中超出备案价格销售该套房屋的，实际上根本无法完成合同网签并办理预告登记，这也从根本上杜绝了直接超备案价售房的可能。
但因该超价格备案不得网签的规定实施不久，实践中仍然存在少量的开发商超出备案价格出售房屋并且完成网签和登记的情形。
如发生此类争议，无论对开发商而言还是对购房人而言均有一定的不确定性。当然，购房人可以向行政部门申诉等方式促使行政部门对开发商的违法行为进行行政处罚。但是否能够要求开发商退回超出备案价格部分的款项，不无争议。
首先，必须注意的是，我国《价格法》将价格分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种类型。商品房价格并不被列在价格主管部门所发布的政府定价或政府指导价的目录之中，因此商品房价格应由市场自行调节，开发商自主定价。在讨论商品房价格问题时这是一个重要的基本概念。其次，从规范效力层级上来看，前文所列举的各项规定的效力层级均较低，不能作为认定预售合同中相关价格条款效力的依据。再次，笔者注意到，作为上位法的《价格法》第41条有这样的规定，“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。但在《价格法》中并没有对“价格违法行为”进行任何定义，只是在第14条中规定了八种“不正当价格行为”，但其所列举的情形又似乎与本文所讨论的内容不一致。此外，《价格法》第31条规定了一项省级政府对价格进行了临时干预措施“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”实践中，该规定恰恰是商品房价格备案制度设立及运行的上位法依据（本文对政府适用该条规定长期限制商品房备案价格以及将备案价格与预售许可证发放进行捆绑的合法性问题不做讨论）。《价格法》规定的法律责任中对于经营者违反价格干预措施、紧急措施的后果只规定了责令改正、没收违法所得、罚款、责令停业整顿四种后果，并不包括返还多收取的价款。最后，从是否存在欺诈的角度而言，因开发商已经将备案价格进行公示，购房人可以通过相关渠道查询到备案价格，应属明知或应知。在此后购房人与开发商按照高于备案价格签订了预售/销售合同，购房人难以主张开发商构成欺诈而要求行使撤销权。
经上述分析，笔者认为，针对开发商直接在预售/销售合同中约定高于政府备案价格的商品房销售价款的相关条款，该条款本身并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。如政府部门对此行为进行查处的，开发商应面临相应的行政处罚后果。而关于购房人能否要求收回超出备案价格的部分房价款这一问题，实际上是取决于审理法官自身对于《价格法》第41条规定的理解与适用。该条规定本身存在较大的模糊性，尤其是对于“价格违法行为”和“多付价款”这两项关键要件的表述不够清晰，容易造成不同的理解，只能在个案中进行进一步的分析。
2.通过第三方收费
如前所述，预售商品房的预售价格受到政府干预措施的影响较大。部分城市甚至无法超过备案价格之外办理预售合同的网签手续。实践中，许多开发商会通过与第三方合作等方式，由第三方提供居间费、团购费、购房优惠服务费等服务的形式来收取一定费用。在这种模式下，费用并不由开发商直接收取，而是由第三方（如中介公司、团购公司）等收取并开具相应发票。开发商与此类第三方之间往往存在合作关系，并可能向第三方收取相关费用。在形式上，购房人除了签订预售/销售合同之外，还会和中介公司、团购公司签订居间合同、团购合同等，作为支付相应费用的依据。
而如购房人或开发商在履行预售合同的过程中发生严重违约时，开发商或购房人会根据预售合同的约定主张解除合同并追究相应的违约责任。但对于团购费或者居间费，因签约及收款的主体均不是开发商，购房人很难要求开发商予以返还。而如果购房人单独起诉第三方或将第三方作为共同被告的，法院也将依据居间合同和团购合同的约定来判断是否达到了退款条件。一般而言，居间合同及团购合同均是以签订预售合同作为撮合成功的标志，在签订预售合同之后发生的退款行为并不必然导致退还该些费用，由此便会产生购房人在合同解除后（尤其在因开发商过错而导致的解除）无法收回已付的居间费或团购款的不利后果。
此外，需要提示开发商注意的是，此类行为本身存在规避政策限制的“擦边球”性质，如在购房人向第三方支付相关费用之前，开发商便与购房人签订预售合同的，第三方再要求购房人支付团购费、服务费的请求将存在一定的风险，尤其在地方政府严控商品房备案价及超备案价预售的政策形势下，第三方通过司法途径主张可能会使开发商引火烧身，投鼠忌器。
（二）贷款条款
因目前房地产市场动辄千万的总价款而言，一般家庭实难承担全款购房的巨大经济压力，由此贷款条款就成为了商品房预售/销售合同中十分重要的部分。然而，无论是开发商还是购房人对此类条款的重视程度均不够。
一般而言，开发商由于提供合同文本的先天优势以及目前我国房地产卖方市场的现状，导致了开发商往往会优先设定一个贷款到账的期限并且不允许购房人进行修改。
在此问题上，开发商和购房人的利益是直接对立的。对开发商而言，到账期限越短对其越有利，而购房人则相反，付款期限越长，其面临的违约风险越小，承担还贷责任的时间也越晚，越接近交房时间。
从目前国内各大开发商使用比较多的条款来看，其往往会约定一个固定的贷款付款期限，要求购房人在该期限内支付贷款。如果逾期不付的，则由购房人承担逾期付款的违约责任；超过一定期限后，开发商甚至有权解除预售/销售合同。此外，开发商还会设定一个逾期贷款未付的，购房人有责任以自有资金替代履行的条款。
针对此类条款发生的争议，购房人往往会通过三个角度进行：(1)约定期限短于银行通常的放款期限，因此该条款客观上履行不能；(2)开发商提供的付款期限属于格式条款，事先未与购房人进行协商，且约定时间过短，损害了购房人的权益；(3)贷款银行是由开发商所指定，故银行逾期放贷，应当由开发商承担责任。
笔者认为，上述三个角度中，第一个抗辩角度需要与合同的其他条款相衔接来分析，譬如合同条款如果将房屋的过户期限约定在付款期限之后的，则显然违背了贷款银行先过户取得他证后再发放贷款的交易惯例。此时主张客观履行不能具有一定的可行性。但如果仅单纯讨论放款期限是否合理的问题，对购房人而言存在较大的举证困难。我国银行的放贷速度受到多种因素的制约，如放款当时的房地产调控政策松紧、贷款银行自身资金是否充裕、是否因接近年关而贷款银行停止放贷、购房人与开发商是否积极办理审税和过户手续等等。实践中购房人很难举证证明其贷款银行不能在开发商约定的付款期限内放款。第二个格式条款的抗辩在实践中非常多见，但如严格套用合同法对于格式条款的规定，就会发现该类条款只是对于付款期限进行了约定，很难认为是剥夺了购房人的合法权益。再者，购房人也较难举证证明开发商拒绝与其协商放款期限的约定。大部分只能在事后通过录音等方式来尽量还原签约当时的场景。第三项有关指定贷款银行的抗辩，一来实践中已不多见，现阶段开发商很少会强令购房人指定贷款银行，但推荐贷款银行的实例较多。笔者认为，推荐与指定有根本的不同，购房人仍然有权决定与哪家银行建立贷款关系。购房人是预售/销售合同的相对方，如因贷款银行放款较迟而导致购房人违约的，依照《合同法》第65条涉他合同的相关规定，仍然应当由购房人承担延期付款的违约责任。而如遇到预售/销售合同中存在贷款逾期发放后由购房人自行补足的条款时，购房人则更加难以以贷款银行的问题来对抗逾期付款的事实。
反言之，开发商也并不因合同条款设计上的完备便可做到高枕无忧。随着购房人自身维权意识的增强，其往往会在缔约过程中以及发生争议之后第一时间与开发商的销售人员进行录音等证据固定工作。此种做法虽然有时并不十分专业，但对于开发商而言也确实会造成一定不利影响。因其从事经营活动本身并不仅仅是为了在一个或某几个诉讼中取得胜诉结果这一目的，更多的是从其品牌知名度和形象的角度考虑，这也解释了实践中具有良好品牌形象的开发商并不会选择大面积起诉违约购房人，而只针对存在严重违约的购房人提起个别诉讼的原因。开发商实际上更多面临的是应诉的工作。因此，在销售人员的培训和签约客户管理跟进上，仍然需要投入更多的精力。
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