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招志南律师为您介绍执行异议相关法律知识：

案件介绍

前几年，上海人A某手里有些积蓄，想再购置一套商品房作投资与自住，但当时A某名下已有房产，按照上海限购政策不再具备购房资格。A某便与好友B某商议，由A某全额出资，借B某名义签订购房合同，房屋登记在B某名下。此后A某付清房款、按月还贷，房屋交付后由A某装修入住，物业、水电等日常费用也一直由A某承担，双方还签了一份代持约定，写明房子实际归A某所有。

后来B某因生意亏损，欠下A公司一笔债务，A公司胜诉后申请执行，法院查封了登记在B某名下的这套房产，并准备启动司法拍卖。A某得知后向法院提出执行异议，称自己是实际权利人，要求停止拍卖，但法院未支持。A某又提起执行异议之诉，最终一审、二审均驳回其诉讼请求，房屋仍被继续执行拍卖。A某的核心诉求很直接：房子是自己出钱买的、自己住着，不能因为B某欠债就被拍走。

裁判结果与理由

法院最终判决驳回A某排除执行的请求，房屋可以继续被执行拍卖。判决依据说得通俗点就三条：第一，我国不动产物权看登记，房产证写的是B某，法律就认B某是房主；第二，A某和B某的代持约定只是两人之间的内部合同，产生的是债权，挡不住B某对外债权人A公司的权利；第三，A某为规避限购主动借名，应当自己承担房屋被查封拍卖的风险，不能把风险转嫁给无辜债权人。

法官裁判思路解析

站在法官角度，这类案子底层逻辑非常清楚：优先守住“物权公示原则”这个基石。法官审案先看不动产登记簿，而不是代持协议，内心裁量标准是——你借名买房是否正当、是不是在故意制造权利与事实的分离。

上海法院对规避限购的借名行为普遍否定，因为限购是房地产调控重要手段，若支持排除执行，等于变相承认规避操作合法，还会诱发虚假诉讼。所以只要借名涉及规避限购，法官一般不予支持。

庭审重点发问方向通常是：借名真实原因是什么？除书面协议外有无其他代持佐证？实际占有从何时开始、证据是否充分？长期不过户是客观不能还是主观懈怠？同类案件裁判底层逻辑就是保护社会对登记系统的普遍信赖，优先于个人事实出资。

也要注意，2025年7月施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》要求穿透权利外观审查，但主流裁判仍认为借名人的权利属性为“债权”，仅在特定条件（如合法目的、实际占有、非自身原因未过户、生存居住）下才例外排除执行。

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