律师观点分析

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2020)京03民终521号

上诉人(原审原告，反诉被告)：北京某化学二厂

被上诉人(原审被告，反诉原告)：仇某利

委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。

上诉人北京某化学二厂因与被上诉人仇某利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北京某化学二厂的委托诉讼代理人吕某彤，被上诉人仇某利及其委托诉讼代理人刘金臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京某化学二厂上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判为北京某化学二厂承担围墙改建项目之外其他项目部分扩改建费用的百分之三十的赔偿责任。事实和理由：一审判决认定事实有误，错误划分了双方过错责任。第一，根据一审中仇某利提交的证据，北京某化学二厂委托仇某利一方的人员代为提交和办理了向有关部门的各项工程建设申请，北京某化学二厂只是加盖公章，对相关进展及结果均不了解，也无法控制，且仇某利至诉讼阶段也声称全部建设项目均办理了合法手续，这导致了北京某化学二厂无法继续利用没有办理合法手续的建设项目，更需投入巨资自行拆除,对北京某化学二厂造成巨大损失，仇某利应对此承担全部责任；第二，仇某利承租北京某化学二厂房屋场地后，又违约高价转租，从中获得巨大利益，一审判决北京某化学二厂赔偿上百万的所谓损失显失公平。

仇某利辩称，同意一审判决，不同意北京某化学二厂的上诉请求。第一，仇某利所有手续都有北京某化学二厂的盖章，对于上千平米的厂房建设北京某化学二厂不可能不了解和不知情。第二，高价转租的事实并不成立，修理厂的营业执照和场地证明就是北京某化学二厂提供的。

北京某化学二厂向一审法院起诉请求：1.仇某利支付2018年10月1日至2019年7月15日的房屋占有使用费316666.67元；2、本案诉讼费由仇某利负担。

仇某利提出反诉请求：1、北京某化学二厂赔偿房屋改扩建费用1639605元、装修损失235328元；2、本诉及反诉费用由北京某化学二厂承担。

一审法院认定事实：

（一）双方签署租赁合同的情况

北京百尚佳益商贸中心（以下简称商贸中心）系个人独资企业，仇某利是其唯一股东。2019年3月26日，该公司注销登记。

2009年6月16日，商贸中心以北京X装饰有限公司（以下简称X公司）的名义作为承租方（乙方）与北京某化学二厂作为出租方（甲方）签订《场地租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由X公司承租坐落于北京市通州区某大街12号的场地，租赁用途为用于存放建筑材料并建设部分临时性建筑（3000平方米左右，其中1000平方米为库房，2000平方米为办公及宿舍，以下简称涉案房屋），租赁期限自2009年6月17日起至2012年9月30日止，第一年租金为40万元，第二年租金为412000元，第三年租金为424360元。合同第十七条约定：“1．租赁期间如遇不可抗力或国家政策调整及拆迁，导致本合同不能继续履行，合同期内由乙方投资所建临时建筑及补偿归乙方，补偿标准及搬迁时限按照国家规定标准执行，其他事宜由双方协商解决。”合同另就合同的变更或解除等事项进行了约定。

2010年7月22日，北京某化学二厂作为甲方、X公司作为乙方、仇某利作为丙方签订《解除〈场地租赁合同〉及转让三方协议》（以下简称《三方协议》），载明根据X公司的要求将涉案房屋转让给仇某利经营，北京某化学二厂与X公司协商一致解除《租赁合同1》，北京某化学二厂与仇某利重新签订《场地租赁合同》，但只改变承租人名称，合同其他条款不变。

后北京某化学二厂与商贸中心多次就租赁事宜签订书面合同。2016年，双方最后一次签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由商贸中心承租坐落于北京市通州区某东街150号北京某化学二厂原西料场土地，面积1万平方米，用于汽车维修、餐饮用途，租赁期限为1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，年租金标准为40万元。合同第六条就“租赁房屋装修、装饰及施工期间的安全责任”约定：“一、甲方允许乙方根据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，经甲方书面同意，并与甲方签订装修协议及交付相关费用，且乙方报请政府有关部门批准后方可实施。对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起10个工作日内作出同意与否的书面答复。”合同另就违约责任等进行了明确约定。

（二）涉案租赁合同履行情况

上述租赁合同签订后，商贸中心依约向北京某化学二厂支付了合同期限内的全部租金。合同到期后，商贸中心继续使用涉案房屋，并向北京某化学二厂支付了截止到2018年9月30日的全部租金。