一处设立抵押并涉诉的房屋，在执行司法拍卖准备变现的过程中，案外人于某却拿出了一份早于抵押合同20年的租赁合同提出异议，抵押不破租赁，案件执行遇阻。

然而，闵行区法院法官通过约谈与听证发现，这份长达20年的租赁合同表面看似“合法”，实际却存在诸多疑点。根据执行审慎原则，闵行区法院认定于某主张的异议缺乏必要的基础事实，不能阻却法庭强制执行行为，故驳回其案外人异议。

2015年冬季，闵行区法院执行法官上门，对涉案房屋进行强制执行……阻挠执行的7名租赁人及亲属均因妨碍执行被带回法院，2名主要分子因扰乱司法执行被拘留。

【直击现场】

法官上门 “房东们”阻挠执行

2015年的冬季格外寒冷,闵行区法院执行法官进入闵行区保乐路一处房屋,该房屋于2013年12月设立抵押并涉诉，现抵押权人申请拍卖，要求执行。

敲开房门后，对准法官的是摄影与摄像器械，目测7名人员在房屋内阻碍执行，他们声称自己是房屋的租赁人及亲属，所谓的“大房东、二房东”，房屋虽然涉诉，但是法律保护合法的租赁关系，不得拍卖，也不搬出。

一份长达20年（2013年8月到2033年7月）的租赁合同被拿出来，如果是2013年8月就签订的租赁关系，则早于2013年12月的抵押合同，依照法律规定，租赁关系在前，抵押不破租赁。事实真的是这样吗？

结论是否定的。最终7人均因妨碍执行被带回法院，2名主要分子因扰乱司法执行被拘留。法官提醒：阻碍执行可能构成犯罪，拒不履行判决、裁定情节严重的可处三年以下有期徒刑、拘役或罚金； 情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。当场，其均写下悔过书。

原来，早在2015年初房屋拍卖的听证会上，法官就听闻此套房屋关系颇为复杂，涉及多起案件，经过两次转租，且第一份《租赁合同》 从2013年8月至2033年7月，长达20年之久。然而，这份《租赁合同》 并未登记备案，且合同的真实性、合法性以及实际履行情况都未经诉讼或其他合法程序确认。根据执行审慎原则，在2015年5月，法院已作出《执行裁定书》，驳回了相关案外人的异议申请。

如今，还想凭借所谓的20年租赁合同逃避执行，“房东们”最终戴上了冰冷的手铐。

【案情回放】

执行遇阻

——案外人提出异议

闵行区保定路房屋是由胡某、张某所有，2013年12月设立了抵押，抵押权人是本案的执行申请人。2014年2月，胡某因多次借款不还成为了被告，房屋也因涉及多起案件而被司法查封。

2014年底，法院依据权利人申请，启动了执行拍卖程序，准备依法变现，清偿胡某欠款。此时，房屋的租户于某提出了案外人异议，申请保护合法的租赁关系。而一份长达20年的租赁合同进入法官视线。

在听证会上，案外人于某陈述，胡某自2013年起陆续向他借了好多钱，陆续加起来有100多万，所以在2013年3月份开始就将他在上海市闵行区保乐路的房屋租给其使用，拿房租顶欠款。

2013年8月1日，两人签订《租赁合同》，该房屋正式出租，租赁期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止，且于某可以转租，事实上其已经将该房屋转租给第三人沈某。

当法院告知进行拍卖时，于某引用法条第66条，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，买卖不破租赁，他申称是在该房屋设立抵押之前就将房屋承租下来的，作为该房屋的合法承租人，租赁权利应该受到法律的保护。

对此，于某提供了多份证据。一是，法院的《民事调解书》，证明胡某欠他钱； 二是，其与胡某2013年9月签订的《租赁合同》，证明2013年9月胡某向他借钱，房子租其使用； 三是《借条》、《银行取款明细》 等，证明胡某借钱； 四是第二份《租赁合同》，证明房屋已经实际转租给沈某。

真假合同

——20年租赁何时开始

于某在听证会上的异议看似合理，但是前后表述并不一致。在法官和他的第一次约谈时，租赁期限20年的起始时间是2014年1月17日，之后的听证会上则变更为2013年8月1日。

在法院的第一次谈话笔录中，于某表示保乐路房屋是由他向胡某承租的，租赁期限20年，自2014年1月17日起至2034年1月16日，月租金1万元，租赁保证金为30万元； 其承租后，将该房屋转租给沈某，租赁期限为2014年6月20日至2016年6月19日； 并当场提交了与其该陈述内容一致的《租赁合同》 一份以示佐证。

2015年2月，于某向法院明确，其于2014年12月9日提交的《租赁合同》 的签订日期为2014年1月16日，即胡某向其借款当日签订的，此外双方再没有签订过其他租赁合同。

2015年3月31日，法院告知，因为租赁合同发生在系争房屋设定抵押之后，租赁合同对于受让人不具有约束力。于某随后又向法院提交了其与胡某就系争房屋签订的落款署期为2013年8月1日，租赁期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止的租赁合同。称这份合同才是真实的。

在听证会上，法院通知的另一关键人物——胡某却未出席听证，也没有作出抗辩。

合理怀疑

——执行审查的审慎义务

本案的争议焦点是：租户于某租赁房屋的具体时间是何时？

对此，裁决法官认为，第一，于某前后两次陈述的内容矛盾处突出。在确认不再有其他合同，经告知先前合同承载的租赁权不得对抗房屋之抵押权后，就再次提出还有其他签订于抵押设立之前的租赁合同，对于前后言辞的不一致，于某并未提供合理的足以让人信服的解释，而自行推翻了先前的陈述，根据当事人陈述与证据认定原则，可信度较低。

第二，若根据于某陈述及其提供的证据，对于同一房屋，于某和胡某先后签订了三份《租赁合同》，除租期开始日期和保证金外，并无其他实质性内容变更，这有违常理，不符合通常租赁合同的订立习惯，于某对此也未作出合理解释，故对三份租赁合同的真实有效性存疑。

第三，于某提供的其他法院《民事调解书》 和《借条》 反映的两个债权，债权数额与两份租赁合同的保证金一致，时间上也吻合，考虑到本案执行法官曾告知其不同租赁时间所产生的不同法律后果，难以排除于某为谋取自身最大利益捏造证据的可能。

因此，于某自述的事实、举证的书证皆有多处矛盾，而租赁合同本身也未经依法登记备案，合同的真实性、合法性以及实际履行情况都未经诉讼或其他合法程序确认。

法院遵循执行审查中有限、审慎实体审查原则，不宜在执行程序中界定租赁关系的真实有效性。故于某主张的异议缺乏必要的基础事实，不能阻却法庭强制执行行为，法院驳回其案外人异议。

【案例评析】

如何辨明表面“合法”长期租赁合同

随着我国近十年经济的飞速发展，市场活动的频繁、交易额度的增长直接导致法院执行案件标的大幅膨胀。仅上海法院2015年一年，执行到位总标的就接近15亿元，而其中有大量个案标的超过万元的案件。在这一形势下，司法拍卖诸如房产等具有较高经济价值的财产势必成为一项重要执行措施。然而，被执行人以种种手段，试图抵抗司法拍卖，规避执行的现象已越来越多，形式也愈趋复杂。通过表面“合法”的长期租赁合同，阻挠房产拍卖正是其中较高明的规避执行手段。

所谓房屋租赁阻挠司法拍卖的情况，是指执行过程中，被执行人伪造房产租赁合同，表示其与案外人就该房屋有长期租赁关系，意图人为贬低房屋的经济价值，拖延处置时间，从而达到房屋不能拍卖或流拍的目的。在表现形式上主要有以下几种：

一是倒签长期合同。被执行人通常向法院提供租期为20年的房屋租赁合同，明显有悖于正常的民商事租赁行为，合同表面的签订日期也往往在债权产生之前。除非能够证明被执行人捏造事实、虚构合同，否则无法通过其他合法途径涤除该租赁关系。这类情况，承租人往往能够提供表面的租金付款凭证或租金与承租人对出租人（被执行人）债权折抵证明，且承租人正实际控制使用该房屋。

二是与案外人手拉手到法院调解。被执行人为提高租赁事实的“真实性”，与案外人虚构民事纠纷，庭审中手拉手调解，达成一致租赁合同继续履行。由于生效民事调解书本身具有强制执行力，这导致房屋拍卖时涤除租赁关系更趋困难。

三是层层转租阻碍拍卖程序。在执行中，法院处置被执行人房产时发现，房屋已层层转租、几经易手，租赁合同都为长期，承租人与次承租人之间的租金也已结清，而通过执行审查难以一一识别每个租赁关系的真实性，导致房屋拍卖程序受阻。

本案中，异议人前后自述与所提供的租赁合同、借款事实等证据相互矛盾，且无合理解释，判断其所主张之事实疑点较多，可信度较低。

异议人占有使用房屋的时间也可通过小区物业的入住证明、装修手续、房屋交接书等进行判断，必要时，也可引导执行申请人对签字时间申请司法鉴定。

法院裁决秉持审慎、有限实体审查的原则，对合同真实有效性的界定持谨慎态度，既充分指出了异议人所说内容的互相矛盾性，又不僭越审判权对租赁关系盖棺定论，保护了执行申请人的合法权益。

来源：上海法院网