二手房交易各阶段合同履行

裁判标准一览表

交易阶段

裁判标准

解决方案

律师解析

未解押，未申请贷款，未网签

一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。

方案一：筹集资金，将银行列为第三人，行使涤除权，代卖方还清银行贷款，且明确表示将一次性支付全部房款。

方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。

1、因涉案房屋未解押，银行仍然享有抵押权，法院如在未经银行同意的情况下，判决房屋过户，系不恰当的处分了案外人银行的合法权益。

2、买方按揭贷款的，需等待过户完毕产权证书下发（非资金监管方式）或完成网签、资金监管手续（资金监管方式）后，银行贷款才能实际下发。如法院判决过户，需载明买方支付购房款的时间，但买方购房款又需要银行贷款支付，在判决中，势必要处分银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。

已解押，已申请贷款，未网签

一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。

方案一：筹集资金，明确表示可以一次性支付全部房款，诉请继续履行合同，由卖方协助办理过户等手续。

方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。

此阶段，只涉及上述《律师解读》第2种情形。

已解押，已网签，贷款已下放资金监管账户

一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请。

1、起诉要求卖方继续履行合同，协助办理过户手续；

2、同时要求卖方承担逾期办理过户手续的违约责任。

此种情况下，已经不再涉及银行抵押权、买方按揭贷款的法律障碍，买方要求继续履行合同的诉请一般会得到法院的支持。

已解押，已网签，贷款非资金监管的，且未实际下发

一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请

方案一：筹集资金，明确表示将一次性支付全部房款。

方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。

原因仍然为买方按揭贷款的，涉及银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。

法院查封

1、买方支付全部价款并实际占有房屋的，买方可向查封法院提出异议，异议成立，解除查封，过户请求一般可获得法院支持。

2、未支付全部价款或未实际占有房屋的，过户请求一般不支持。

法律依据：《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

一房二卖

一房二卖情况下，数个善意买方都要求继续履行合同的。一般情况下，法院会参考各方履行合同的程度，以及强制过户、交房的难易程度等因素，决定将房产过户给哪一买方，具体为：（1）先占房屋;（2）先网签;（3）先签约;（4）付款最多。