1.关于在土地上进行投资开发的规定对合同效力而言，属于管理性规定。

《合同法解释二》第14条“合同法第52条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”从立法层面明确了“效力性规定”和“管理性规定”对合同效力的不同层面的影响，自此，只有效力性的规定才能导致合同无效。

至于何为效力性规定，除非法律行政法规明确规定，违反规定导致合同无效为当然效力性规定外，只有违反规定将损害国家和社会共同利益，才能作为效力性规定。对此，虽然立法层面尚未明确表述，但在学理及司法层面早有类似规定。

以该标准来判断投资开发的限制性条件是否为效力性规定:

首先，没有任何法律明确规定转让时没有达到投资开发条件的合同系无效，无论是《土地管理法》、《房地产管理法》、《国务院55号令》（非行政法规）都没有此类规定。

其次，就算没有达到投资条件也不损害国家和社会共同利益，转让人此前已支付了足额的土地使用权出让金，并取得了土地使用权，是否进行投资开发只有对土地使用权买卖双方的利益可能产生影响，国家和社会公众不可能从转让中获得任何利益，故此类规定非效力性规定。

2.类似的投资开发限制性规定，是行政管理规定，仅对物权转移具有限制性后果，不对合同效力产生影响。

从规定的法律性质而言，无论是土管法还是房管法，本质上都是国家为行政管理需要而设立的法律，本质上属于行政法范畴，其中的限制性规定本质上属于行政权的行使，不能对民事行为的效力产生直接性的影响。

3.在实务中，最高院早以判例的形式来认定类似投资开发的限制性规定为管理型法规。

对《房地产管理法》第39条关于投资额达到25%的规定的认定，最高院在(2004)民一终字第46号案例中认定“关于投资开发的问题，城市房地产管理法第38条关于土地转让时投资额应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力的法律强制性规定”，自此，有关投资额规定是否为效力性规定的争议应平息，实务中类似的规定，不对合同效力产生影响。在2015年4月最高人民法院《关于民事审判工作会议纪要》第24条也明确了该意见。

4.举重明轻，既然法律的规定都不能对合同效力产生影响，出让合同的有关投资开发的限制性约定更加不能作为转让合同的效力认定前提。

5.就司法实务层面而言，认定合同有无效的标准只有一个，即是否拥有物权。

所转让的土地使用权本质上属于物权，在没有其他限制性条件下，只需根据《合同法》规定订立合同，只需判断是否对标的物是否具有产权即可。

《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律的解释》第9条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”虽与投资开发没有直接影响，但从中可以明确的是，类似土地转让行为，从司法层面，如系有权处分，则当然合同有效，如无权处分，经追认也为有效，即认定合同有无效的前提为是否具有土地使用权证书或相关政府同意转让，即是否拥有产权，并未将投资开发额作为认定合同效力的前提。

而且，《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分，即不动产物权是否变动不直接影响合同的效力。

因受让方需要土地进行生产或其他目的，转让方有光地提供，但双方都清楚不能直接转移土地使用权，故双方对权利义务作了持续性、复合型的约定。往往是转让人土地使用权交付给受让人实际占用，由受让人进行实际的土地开发建设，转让人予以配合，待土地开发建设结束后，相关政策可以依法办理土地及房屋转让手续时，转让人将土地及受让人所开发建设的一切房屋及附属设施转让给受让方，价格为土地使用权价格加上地上建筑物的建造成本。

这种行为可以理解为是交易双方在当前法律环境下的交易模式选择，合同并非单纯的土地使用权转让，不适用相关投资建设的限制性规定。

转自宋珩源 泽大  泽大金华