近年来，随着淘宝司法拍卖的上线，执行程序中的司法拍卖逐渐被越来越多的人所熟知。大部分司法拍卖的房地产竞拍保留价往往比市场价要低，经过一次或两次流拍后再次拍卖的起拍价有的甚至低于市场价的一半，这对于如今日日疯涨的房地产市场来说，无疑对购买者具有绝对的吸引力。那么购买此类低价标的物是否真的如想象中一样捡到大便宜呢？本文就此竞买过程中存在的风险及应对叙述如下。
一、潜在费用
    1、税费
买卖双方应缴纳的税费本应该由双方各自负担，但司法拍卖的标的物原所有人也是被执行人，一般都是因为没有现金可以执行财产才会被强制拍卖，所以他们一般是没有能力再负担交易税费了，因此，针对此种情形法院一般会在拍卖公告上注明交易中的全部税费由购买方承担。不动产交易税费涉及契税、印花税、增值税、土地增值税等，如果原使用权人或所有权人取得财产成本较低，无疑会给竞买方带来一笔不小的隐形成本。最近，针对此问题浙江中院在《关于破产程序和执行程序中有关税费问题的会议纪要》中明确“买受人只承担契税和印花税”，并率先在司法拍卖总量位居全国第一的温州法院执行此规定，直接将卖方应缴纳的税费从拍卖款中扣除。这种操作方式与我国的税收法定原则相一致，同时也为竞买方减少了支出隐形费用的风险，但此种操作方式目前还仅仅在温州执行，并未向全国法院推广，因此，就目前来说司法拍卖的买家在竞拍前务必要将需要缴纳的税费计算清楚，特别要了解原土地使用权人拿地的成本或房屋所有权人的购房成本，以免购买成本大大高于预期导致无法负担。
    2、其他费用
竞买方在竞拍前还需要了解该物业还有哪些欠缴的费用，如果是土地使用权转让则需要了解前期土地出让金有没有缴纳完毕，如其上有在建工程则要了解工程款支付进度，如果是房屋则要了解物业、水电费缴纳情况。
二、标的物瑕疵
对于土地使用权的拍卖需要了解土地性质、使用用途及土地规划是否为自己需要的类型，环评、节评是否通过，土地是否已立项，立项条件如何。
如果土地上有在建工程则要了解建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等是否办理完毕，要了解在工程建设过程中是否有纠纷，继续建设是否需要重新选定施工单位，是否会延长工期及增加建设费用等。
还要了解是否存在土地和在建工程分别抵押的情形，以防拿到土地使用权后该在建工程重复抵押，此种情形下买方仍需继续偿还债务才能解除抵押自由处置拍卖标的物。
此外，无论是购买房产还是土地使用权，竞买人事先都应该实地考察不动产的相邻关系，调查是否有影响使用及转让的情形。
三、清场风险
大部分法院在拍卖公告中都不会有法院负责清场的说明，因此，能否顺利清场的重要任务就最终落到了竞买方身上。
买方在竞买成功后要顺利清场必须事先对标的物及标的物原所有人或使用权人足够了解。最重要的一点是要知道原所有人或使用权人是否有一些不能实现债权的隐形债权人，如果有，虽然标的物是通过司法拍卖竞得，在法律上可以合法办理证照，但实际由于原所有人拥有其他债权人，这些债权人由于债权无法实现，利益受损，很大可能会阻碍标的物的清场，拒绝竞得人进场使用或开发。笔者前期经历的一个项目，通过尽职调查就发现被执行人除了申请执行的债权人外还有几十个债权人的债权是无法实现的，而这几十个债权人后又涉及成千上万的民间借贷的债权人，其中部分债权人长驻在标的土地上，购买者要清场难度很大，可能最后会付出很多额外费用来支付这些债权人才能清场，因此，笔者提前将此情形告知拟购买方，其将此部分额外需支付的费用也算入购买成本中再来计算是否能盈利，以判断是否该参与该项目的竞拍。因此，竞买人在竞拍前需了解除了申请强制执行的债权人或抵押权人，还有哪些债权人，如民间借贷人、欠付工资的职工、合同款未支付完毕的相对人等。
此外，能否顺利清场还有一个关键因素就是标的物上是否存在长期租赁关系，根据我国合同法的“买卖不破租赁”原则，如果存在租赁关系，购买人是不能对取得的标的物实际使用的，只能向原收取租赁费用的出租方追偿租赁费用，可是司法拍卖标的物的出租方往往就是没有现金履行能力的债务人，因此，如果不动产上存在长期租赁关系，竞买人买了就得不偿失了。
写了这么多，是不是觉得司法拍卖处处是风险，最好就不涉足呢？其实也不尽然，司法拍卖标的物还是存在很多质优价廉的好宝贝，只要做好前期准备工作，详细进行调查了解，风险还是可控的，所以为了确保安全高效，竞买前一定要选择专业的房地产律师提前做好尽职调查工作，才能减少花冤枉钱的风险。

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