最近接到几个咨询都是关于小区里的幼儿园用房的权属问题，问的最多的就是小区里的幼儿园用房到底能不能买呢？

本律师就以上问题分析如下：

一、城市里经营的幼儿园用房的附属土地规划用途分为几种：
  1、公立幼儿园，通过划拨的方式取得土地，土地规划用途为教育用地；
  2、私立幼儿园，位于小区内或不位于小区内，但不属于小区配套幼儿园，为投资方通过招拍挂或转让以市场价获得土地使用权并投资兴建的，土地规划用途为商业服务用地；
  3、私立或公立幼儿园，属于小区配套幼儿园，是小区的附属设施。一般这种作为小区的配套设施在政府与开发商签订《建设用地使用权出让合同》的时候会约定作为工程配套项目在建成后无偿移交给政府。此种用地附属于小区的一部分，用地规划用途应为城镇住宅用地。

二、哪种幼儿园用房可以买

以上三种幼儿园用房到底哪种可以买呢？

首先，第一种教育用地为国家无偿划拨的土地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，转让划拨土地房地产的，要经过有权人民政府批准并补缴土地出让金，如果没有报批而擅自转让会因为违反法律法规的规定而导致转让合同无效，也办不了房屋过户手续，因此购买此种幼儿园用房是有严格条件限制的。

其次，第二种幼儿园用房的土地由开发商或投资商以市场价格获得，尽管有的位于小区内，但其土地规划用途为商业服务，此种用房为普通商品房，并不属于小区规划中的配套幼儿园用房（有的小型社区存在此种情况，但数量不多），此种用房可以自由进入市场进行交易，并且能办理产权过户手续，开办商业性质的私立幼儿园，因此购买是安全可靠的。

最后，还有一种幼儿园用房也是位于小区内，此种幼儿园用房在开发商拿地的时候就与政府在《建设用地使用权出让合同》中约定了在建成后会无偿的移交给政府，此种用地规划用途为城镇住宅用地。笔者认为，作为小区的配套设施用房必须根据建筑面积是否纳入公摊面积及造价是否已均摊入房价来判决是属于全体业主所有或属于开发商所有，如果属于开发商所有，根据出让合同中无偿移交给政府相关条款，最后的所有权应属于政府所有，所以无论是哪种可能性，此种附属设施用房都是无法进行正常的市场交易的。

而从全国范围内来看，幼儿园用房买卖纠纷最多的就是小区内的  幼儿园用房。根据国务院2010年11月21日颁布的《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）第二条规定:城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。国务院此项文件规定了对于小区的配套幼儿园最后要么变成公办幼儿园要么变成普惠性民办幼儿园，这无疑让买了小区里幼儿园的购房者担心房屋权属最后会不会被国家收回。而湖北省在《湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省学前教育三年行动计划的通知》里也写到：“严格执行城镇住宅小区配套建设幼儿园的规定。各小区配套幼儿园建设与小区建设同步设计、同步交付使用，建成后无偿移交给当地县（市、区）政府，由教育行政部门统筹安排，举办公办园或委托办成普惠性民办幼儿园。不按规定安排配套幼儿园建设的小区规划不予审批；2010年底前已竣工但未建设配套幼儿园的住宅小区，按有关规定予以补建；对改变小区配套幼儿园性质和用途的，予以整改、纠正。”因此，如果是小区配套幼儿园不仅从权属上看不具备购买条件，从以后的实际使用上来看也不一定能保障。

三、如何控制购买幼儿园用房的法律风险

首先，购买之前要做好背景调查，需要核查的文件有：

国有土地使用证，看属于划拨地还是出让地；

建设用地规划许可证，看规划用途是属于教育用地、商业服务用地或者是城镇住宅用地；

建设用地使用权出让合同，看是否为与政府约定该用房为小区附属设施用房，有无收回条款。

商品房预售许可证，看是否能正常销售（注：但并不是有预售许可或销售许可就是能以商品房出售的必然条件，有可能存在许可违法发放的情形）。

必要的时候可以聘请律师做尽职调查，以全面判定该幼儿园用房是否能购买。

原创文章，版权所有，转载须注明出处。