律师观点分析
1. 案情简介：
2019年春天，张XX和王XX共同出资600余万元购买了北京市某处房产，为二人之后结婚居住使用（以下称“北京房产”）。张XX支付了几乎全部的首付款，但为满足王XX的要求，促进双方感情从而能尽快结婚，张XX同意将该北京房产登记在王XX个人名下。该北京房产以王XX名义贷款，张XX系担保人。
2020年秋天，因双方感情破裂，王XX手写《协议转让》文件，将北京房产转让给张XX。
2020年底，双方再次签署协议，对北京房产的出资及权属进行确认，王XX将北京房产转让给张XX。
后双方感情无法挽回，张XX一直积极主动与王XX沟通协商北京房产的处理事宜，希望能够和平解决财产分割问题，共同出售房屋后分割所得售房款项。但王XX态度反复，迟迟不配合张XX办理房屋出售手续。万般无奈下，张XX诉至法院，请求确认北京房产按份共有，并按照双方出资比例分割房屋。
2. 办案经过：
在办理本案过程中，我们面临的最大难题是，如何确定沙女士应得的拆迁利益，主要的争议焦点在于沙女士是否可以享有宅基地区位款、房屋重置成新价、搬迁安置费用以及优惠购房面积？
第一，沙女士无权分割宅基地区位款。宅基地区位款是对宅基地使用权的一种补偿。按照《物权法》第152条的规定，宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，是一种用益物权。因此，只有宅基地使用权人才有权分割宅基地区位款，沙女士是宅基地使用权人吗？
《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员，宅基地使用权的审批以“户”为单位进行，实行“一户一宅”原则。在本案中，虽然沙女士的户口落于涉案宅基地及其上房屋上，但是沙女士是非农业户口，自然不是农村集体经济组织成员，故无权要求分割宅基地区位款。虽然理论上尚存争议，但是司法实践中，非农业户口的外来媳妇/女婿要求分割宅基地区位款的诉求，得不到法院支持。
第二，沙女士无权分割房屋重置成新价。涉案房屋由王XX的爷爷奶奶建造而成，王XX的爷爷已经去世，奶奶尚在人世；按照《物权法》第19、20条的规定，涉案房屋所有权人应为王XX的奶奶和父母；涉案房屋后期维护、更新由王XX的父母出资，沙女士既不是所有权人，亦未对房屋装修装饰作出贡献。因此，沙女士无权分割房屋重置成新价。
第三，沙女士可以要求分割搬迁安置费用。搬迁安置费用是针对现有的全体家庭成员，确定家庭成员的方式即是户籍登记。沙女士所在的户籍内有5名安置人员（含沙女士未出生胎儿），部分搬迁安置费用是按人口数计算的，沙女士有权要求分割搬迁安置费用。本案涉及的搬迁安置费用约为240万元，沙女士在庭审过程中主动放弃未出生胎儿应得的份额，其应得份额为48万元。自2014年3月至今的周转费约为3万余元。扣除优惠购房价款45×3000=13.5万元，尚存份额为37.5万元。
第四，沙女士可以要求获得45平方米的优惠购房面积。我们通过调取到的《拆迁补偿安置协议》获知，每位被安置人员均可获得45平方米的优惠购房面积，该优惠购房面积并不要求权利人是宅基地使用权人或者农村房屋所有权人。作为被安置人员的沙女士，可以主张获得45平方米的优惠购房面积。
3. 案件结果：
经过我方律师的积极沟通，对方同意按照1.1万每平方米的价格补偿给沙女士，即49.5万元。
以上第三、四项合计为88万元，扣除苏XX已转的30万元补偿款，沙女士还可分得58万元。经过法院和我方律师的极力争取，苏XX一方同意支付60万元，双方达成和解，沙女士撤诉。
