白皮书丨全面复工进行时，先收下这份商业租赁“风险提示书”！ 上海二中法院

商业房地产租赁是解决商业性经营活动所需场地的重要途径。伴随着市场经济的发展，商业房地产租赁活动愈加频繁，引发的法律纠纷也在不断增多。

那么，商业房地产租赁纠纷通常发生在哪些环节？租赁双方的争议焦点往往集中在哪些方面？法院又如何看待出租方与承租方各自的利益诉求和抗辩理由？

近期，上海二中法院发布了《2014-2018年商业房地产租赁纠纷案件审判白皮书》，对五年来受理的1631件商业房地产租赁纠纷二审案件进行了梳理和分析，并对规范租赁关系和租赁双方行为提出了相应建议。

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先让小编带你解读商业房地产租赁中的八大风险↓↓↓

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白皮书全文附上▼▼▼

商业房地产租赁作为解决商业性经营活动所需场地的重要途径，是营商环境的重要组成部分。近几年来，上海市第二中级人民法院（以下简称“我院”）受理的商业房地产租赁纠纷案件数量逐年上升，且存在引发纠纷的矛盾集中、涉案主体的关系复杂、冲突持续的周期较长、案涉金额较大等特点。

本文拟对近五年来我院审理的商业房地产租赁纠纷案件情况进行梳理分析，并在此基础上对规范租赁关系和租赁双方行为提出建议。根据商业房地产租赁纠纷案件的性质，同时出于研究针对性与便利性的考虑，本文在房屋租赁合同纠纷、租赁合同纠纷两个案由之下，对拟研究案件的范围进行了如下限定：

（一）纠纷类型，为商业场所租赁，即商业经营场所租赁，因该类场所主要用于从事商业性经营活动，故不包括居住用房、军产，主要为办公用房、商铺等商业用房及厂房等部分工业用房*；

（*该部分工业用房虽然在严格意义上不属于商业经营场所，但就法律关系而言该部分案件所涉及的租赁关系仍是商主体出于生产经营目的而建立，租赁双方的权利义务关系也与纯粹的商业地产租赁存在较高的相似度，故在统计研究中未予剔除。）

（二）纠纷涉及的主体方面，至少一方当事人为法人组织，包括公司、合伙企业、事业单位等；

（三）纠纷诉诸的基层法院范围上，选取黄浦区、静安区、宝山区、嘉定区四家商业房地产租赁纠纷相对集中的基层法院；

（四）排除涉国有企业改制历史遗留问题、因租赁房屋所在地块动迁或整改而引发的纯粹动迁利益分割问题、公有承租房住户名变更问题及其他实际不涉及商业房地产租赁关系的案件，以及纯粹程序性问题（如管辖权异议等）上诉案件。

一、商业房地产租赁纠纷案件审判的基本情况

在纳入本文研究范围的1631件商业房地产租赁纠纷二审案件中，2014年共审结案件219件；2015年共审结案件267件；2016年共审结案件241件；2017年共审结案件431件；2018年共审结案件473件。从历年数据来看，结案数量上除2016年较上一年度有所下降外，其余年份均较上一年度有所增长。其中2017年及2018年的结案数量较前三年度有较大幅度的提升。

出现上述现象主要是由于在市场经济环境的带动下，商业房地产租赁活动愈加频繁，商业房地产租赁合同引发的法律纠纷也在增多，纠纷发生的原因也越来越复杂化、多元化，并涉及到商业经营活动中的各个方面。

近五年审结的集团诉讼案件共计15起，其中2014年3起，2015年3起，2016年2起，2017年4起，2018年3起。纠纷起因在承租人方面多涉及拖欠租金、单方撤场及房屋返还的问题，在出租人方面多涉及证照办理、提前解除及产权瑕疵的问题。

对近五年审结的商业房地产租赁纠纷案件一审所在四个辖区的案件数量进行统计后发现，城郊区域的案件数量高于中心城区。从各辖区上诉案件数量分布情况来看，黄浦、静安、宝山、嘉定四区分别有324件、224件、479件、604件，嘉定区案件数量最多，且超过了黄浦区与静安区案件数量的总和。

上述特点的出现，主要是与城郊区域占地面积较为广阔、辖区法院受理的商业房地产租赁纠纷案件的基数较大有关。从案件数量同各区域面积*的占比来看，商业房地产租赁纠纷发生的频繁程度应由黄浦区、静安区、嘉定区、宝山区逐次递减，但也不能完全排除部分区域市场交易矛盾多发导致商业房地产租赁纠纷较为集中的情形。

（*嘉定区总面积约为464.2平方千米，宝山区总面积约为293.71平方千米，静安区总面积约为37.37平方千米，黄浦区总面积约为20.5平方千米。）

从近五年各辖区上诉案件数量的波动情况来看，黄浦区的案件数量增长相对平缓，而静安区、宝山区、嘉定区的案件数量在2017年或2018年的增幅都有明显扩大的趋势。

近五年上诉至我院的1631件商业房地产租赁纠纷案件中，二审以判决方式结案的有1057件，占比为64.8%；以撤诉方式结案的有448件，占比为27.5%；以调解方式结案的有82件，占比为5%；以发回重审方式结案的有44件，占比为2.7%。

其中，在2014年的案件中，二审以判决方式结案的有153件，占比为69.9%；以撤诉方式结案的有50件，占比为22.8%；以调解方式结案的有8件，占比为3.7%；以发回重审方式结案的有8件，占比为3.6%。相较于2014年的数据，从撤诉率来看，2017年以撤诉方式结案的案件所占比例显著提升，占比达45.4%，其余年度的撤诉率未有明显波动；从调解率来看，2018年虽较上一年度明显增长，但综合近五年的数据，调解力量仍需在商业房地产租赁纠纷案件中更多地发挥其化解民事纠纷的积极作用。

图五：2014-2018年商业房地产租赁纠纷案件

二审结案方式

二、商业房地产租赁纠纷案件审判的具体情况

进一步对2014年至2018年我院审结的商业房地产租赁纠纷案件进行统计后发现，纠纷发生于商业房地产租赁的各个阶段，原因涵盖了商业房地产租赁中各种类型的问题。从起诉主体来看，出租人起诉的案件超过六成，承租人起诉案件不到三成，其余约一成案件中同时存在本诉与反诉。

图六：2014-2018年商业房地产租赁纠纷

起诉主体分布情况

出租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷多发的情形主要包括以下四类：

图七：2014-2018年商业房地产租赁纠纷出租人

起诉原因分布情况

承租人拖欠租金，出租人诉请解除合同，并要求承租人支付相应租金或占有使用费的案件在出租人提起诉讼的案件中约占60%。这类案件中往往同时伴随着承租人拖欠物业管理费、市场管理费、水电煤气费等其他费用的情况。

对此，承租人的抗辩理由主要有以下两类：

一是涉案房屋存在一定瑕疵，如影响正常使用的质量瑕疵，或者不符合约定的交付瑕疵等；

二是当事人之间存在其他经济往来或款项支付争议，如承租人与出租人就动拆迁补偿款项的支付未达成一致，承租人与原出租人之间存在租金抵扣约定等。

承租人不再具备占有涉案房屋的合法基础，却拒不返还涉案房屋，或者返还时未将涉案房屋恢复原状，出租人要求承租人将涉案房屋恢复原状后返还，并支付相应占有使用费的案件在出租人提起诉讼的案件中约占15%。

对此，承租人的抗辩理由主要有以下三类：

一是承租人已经撤场，只是未办理书面交接手续；

二是租赁合同期满后，出租人并未明确表示不再续租，双方已形成不定期租赁关系；

三是出租人解除不定期租赁关系未在合理期限前通知承租人。

承租人在未经出租人同意或未满足租赁合同约定的解除条件的情况下，提前终止履行租赁合同，出租人要求承租人承担违约责任的案件在出租人提起诉讼的案件中约占6%。

对此，承租人的抗辩理由主要包括以下三类：

一是租赁合同存在意思表示瑕疵，如出租人在缔约时未对其提供的格式条款进行提示或说明，或者承租人在缔约时对涉案房屋的权属状况、用途性质等存在重大误解；

二是涉案房屋无法满足承租人的特定生产或经营目的，导致承租人租赁目的无法实现；

三是承租人的经营环境相较于缔约时发生了重大变化，导致经营状况明显恶化等。

承租人对涉案房屋的使用不符合租赁合同约定或相关法律规定，出租人诉请解除合同，并要求承租人承担违约责任的案件在出租人提起诉讼的案件中约占5%。

具体而言，此类案件又包括：未经出租人同意对涉案房屋进行装修，甚至改变房屋主体结构的“擅自装修”类案件；未经出租人同意将涉案房屋转租他人的“擅自转租”类案件；将经营用房、办公用房出租给他人居住使用，甚至将房屋隔断为多间后群租使用的“擅自改变房屋用途”类案件。承租人对此的抗辩理由主要是出租人对于上述情况系明知且默示同意。

承租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷多发的情形主要包括以下三类：

图八：2014-2018年商业房地产租赁纠纷承租人

起诉原因分布情况

涉案房屋无法正常经营使用，承租人诉请确认租赁合同无效或提前解除，并要求出租人赔偿或补偿的案件在承租人提起诉讼的案件中约占40%。

这类案件中主要存在以下三类情况：

一是涉案房屋因拆违、动拆迁等被拆除，租赁合同无法继续履行；或者所在区域因拆违整治停水、停电，涉案房屋无法正常使用等。

二是涉案房屋被收回，租赁合同无法继续履行，如出租人在与承租人发生争议后，更换门锁或采取停水、停电措施，强行收回房屋；或者在转租情况下，出租人与承租人间的租赁合同到期或解除，出租人收回房屋导致次承租人无法使用。

三是在商铺租赁过程中，出租人对商场的经营业态进行整体调整，对承租人的正常经营产生根本性影响，如大规模、持续性的施工导致客流量显著减少；商场经营业态改变导致商铺经营状况明显恶化等。

涉案房屋无法满足承租人的经营要求，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担违约责任的案件在承租人提起诉讼的案件中约占25%。

具体而言，这类案件又可以分为两类：

一是涉案房屋本身无法满足经营要求，如未通过消防验收、环境影响评价，不具备开业条件，或者在经营过程中被相关政府部门责令整改；又如涉案房屋不具备排烟、排污设施，无法进行餐饮经营等。

二是相关证照办理存在障碍，如出租人无法提供、拒绝提供涉案房屋的房地产权证，或者涉案房屋所在地址已被注册，导致承租人无法办理营业执照；又如涉案房屋不满足特定的经营要求，导致承租人无法获得特定行业许可等。

对此，出租人的抗辩理由主要有两个方面：

一是租赁合同中未明确约定涉案房屋将用于某一特定经营目的；

二是相关设施和证照应由承租人自行搭建和办理，出租人仅负有配合和协助义务。

承租人起诉的案件中较为常见的情形还包括：

涉案房屋存在影响正常使用的质量瑕疵（如空调无法正常使用、房屋漏水、厂区积水等），出租人怠于修缮相关问题，承租人要求出租人赔偿实际损失，或请求减免部分租金等（约占4%）；

出租人迟延交付涉案房屋，承租人诉请解除合同，并要求出租人返还已支付的定金、押金等费用（约占3%）；

出租人交付的房屋存在实际面积小于租赁合同约定面积、所在商场未在租赁合同约定时间如期开业、所在商场“市场入驻率”未达到租赁合同约定标准等交付不符的情况，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担相应的违约责任（约占1%）。

三、审理商业房地产租赁纠纷案件中发现的主要问题

从2014年至2018年我院审结的商业房地产租赁纠纷案件的判决结果来看，目前商业房地产租赁市场主要存在以下几类问题：

租赁合同被生效判决认定为无效或部分无效的案件高达15%。其中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者房地产权证导致租赁合同无效的情况占绝对多数。出租人擅自转租导致租赁合同无效的情况也较为常见，但在案件总量中占比较小。

对此类违规出租情况，多数承租人在缔约时就已知情，部分租赁合同中甚至明确出现“有证房屋面积”、“无证房屋面积”等表述。对于合同无效造成的经济损失，依照法律规定应由双方当事人根据各自的过错承担相应的责任。

司法实践中一般认为，出租人明知涉案房屋系违法建筑，仍将其出租他人经营使用，需对租赁合同无效承担主要责任；同时，承租人应对涉案房屋的权属状况尽到审慎核查义务，因而至少需对租赁合同无效承担次要责任，责任比例根据案件的具体情况会略有不同，以7:3或6:4较为常见。

租赁合同因无法继续履行而被判决解除的案件中，存在相当一部分涉及消防安全问题。具体而言，在消防通道内堆放物品，擅自搭建楼梯、插层、隔墙等设施均会造成消防安全隐患。

在近五年我院审结的10件商业房地产租赁纠纷案件中，此类消防安全隐患最终酿成火灾，给出租人和承租人带来了巨大的经济损失。从生效判决的归责结果来看，引发火灾的原因大都是承租人在承租期间未能妥善使用涉案房屋，因而就火灾造成的经济损失由承租人承担主要责任；同时，出租人对于涉案房屋负有采取必要的杜绝隐患措施、建立相关的消防安全制度等妥善管理义务，发生火灾意味着其未尽此项义务，因而出租人往往也需要承担次要责任。

租赁合同因租赁目的无法实现而被判决解除的案件中，承租人无法获得食品经营许可证、餐饮经营许可证、医疗卫生许可证等特定行业许可，以及涉案房屋本身不具备特定生产经营条件的情形值得引起重视。商业房地产租赁的核心目的在于经营，不同的经营目的往往又对涉案房屋有着不同的要求。如果涉案房屋无法实现特定经营目的，将给承租人带来极大的经济损失，由此极易引发责任承担的争议。

此类案件中，承租人往往是在未深入了解相关行业经营要求的情况下就轻率地订立了租赁合同，导致后续经营风险的出现。司法实践中一般认为，出租人有义务提供满足承租人租赁目的的适租房屋。然而，如果租赁合同中未明确租赁目的，相应经济损失将难以归责于出租人。

在商铺租赁过程中，商场的业态改变极易引发出租人与承租人之间的争议，从我院的审理情况来看，近五年间此类纠纷的发生呈增长趋势。

由于商业经营是一个动态、持续的过程，租赁期间市场环境可能发生较大变化，出租人出于商场整体经营效益的考虑，一般会在其提供的租赁合同标准文本中明确约定其对商场的经营业态享有决定权。

缔约时，相关条款往往不能引起承租人的足够重视，而事实上，出租人的业态决定权将导致承租人在后续经营中处于被动地位。一旦出租人决定对商场经营业态进行整体调整，随之而来的大规模、持续性施工将直接影响到商场的客流量；而在商场经营业态改变后，商铺的经营环境也将发生根本性的改变。如果承租人在缔约时未能对可能发生的业态改变进行合理预判，可能导致后续经营中的巨大经济损失。

租赁合同作为一类继续性合同，在履行过程中可能出现各种情况导致合同提前解除，其中既包括可归责于双方当事人的事由，也包括不可归责于双方当事人的事由。随着权利意识的觉醒，市场主体在签订租赁合同时已经开始重视违约责任的约定，部分租赁合同标准文本中的违约条款已经极为详尽。

相较而言，合同提前解除后的装修残值损失、可得利益损失等却未受到足够重视。就商业房地产租赁而言，承租人为实现特定生产经营目的往往需要投入大量资金对涉案房屋进行装修，如果租赁合同提前解除，其将面临极大的经济损失。

如果租赁合同中缺少对此类赔偿、补偿款数额的约定，最终的赔偿、补偿金额需要在进行司法评估后由法院酌情确定。由于司法评估程序历时较长，且会直接影响涉案房屋的实际使用，因而可能进一步扩大当事人的损失。

在出租人因承租人拖欠租金而起诉的案件中，承租人往往以出租人交付的房屋存在瑕疵作为其抗辩理由，如质量瑕疵、面积不符等。然而进一步结合生效判决的归责结果来看，在大部分案件中，承租人未能提供证据证明该瑕疵情况已构成出租人的先期违约，或者其就该瑕疵情况向出租人提出过相关异议，最后以其主张未被法院采纳告终。

而在出租人因收回房屋受阻而起诉的案件中，承租人往往以双方已形成不定期租赁关系或出租人解除不定期租赁关系未在合理期限前通知承租人作为其抗辩理由。

同样，在相当一部分案件中，出租人未能提供证据证明其已在租期届满时向承租人作出了不再出租涉案房屋的明确意思表示，或者其已在合理期限前通知承租人解除双方的不定期租赁关系。由此可见，部分市场主体在争议发生时缺乏必要的维权意识，未注意搜集和固定证据以应对后续可能发生的纠纷。

租赁关系终了后的房屋交付问题上，也集中体现了市场主体理性维权意识不足的问题。对于承租人长期拖欠租金的情况，部分出租人选择以自力救济的方式强行收回房屋，如更换门锁、停水、停电等。

在司法实践中，法院通常认为这种行为会影响涉案房屋的实际使用，在后续计算占有使用费时进行酌减，甚至要求出租人赔偿承租人因此遭受的经济损失，导致出租人损失进一步扩大。在争议发生后，不少承租人选择自行撤场，认为其只需搬离就完成了房屋的返还。

然而，司法实践中一般认为，承租人在租赁关系终了时有义务将涉案房屋以良好、适租的状态交还出租人，即便租赁合同中并未约定必须以书面形式办理交接手续，承租人也应采取合适的方式归还涉案房屋。

如果承租人撤场后在涉案房屋内遗留了相关物品，可能被认定为继续实际占有涉案房屋，需支付相应的占有使用费。因此，争议发生时，出租人与承租人均有必要积极沟通协商、妥善化解矛盾，以理性方式维护自身权利、避免损失的进一步扩大。

在商业房地产租赁中，存在售后包租、委托投资经营、委托出租管理等一系列特殊商业模式。此类商业模式的一般运行框架为：小业主向开发商购买商铺的同时，委托特定经营管理公司进行实际经营，由该公司将多个商铺统一出租，并按照固定金额或者按照一定比例向小业主支付租金收益，此时买卖、租赁、委托关系呈交织状态，为后续争议的产生埋下隐患。

同时，部分开发商为吸引投资，在宣传时夸大经营前景、对预期收益随意作出承诺，而在租赁合同中却未予载明或进行模糊化处理。如果小业主在购买商铺时对后续经营情况预期过高，而现实收益无法达到预期，极易引发争议，且此类商业模式容易引发群体性纠纷，矛盾较易激化。

前述商业模式下，小业主与经营管理公司签订的租赁合同中往往存在允许承租人对涉案商铺进行重新分割、布局、与其他商铺合并使用的改造等约定，从而经营管理公司可以将多个商铺整体重新规划、连为一体，进行统一经营。此时，不同小业主所有的商铺之间仅为虚拟分割。

2017年和2018年我院受理的三起集团诉讼案件就涉及到上述情况。在这三起案件中，部分小业主请求判令经营管理公司将涉案商铺恢复至可独立使用状态，该诉讼请求均未被法院支持。由此可见，司法实践中一般认为，产权人对于虚拟分割商铺所享有的权利不同于独立商铺，考虑到统一经营的商用目的以及物业整体功能的发挥，个别小业主行使权利将受到业主整体意志的限制。

四、针对已发现问题提供的参考建议

商业房地产租赁是社会经济发展中的重要一环，加强商业房地产租赁的政策法规体系构建，探索符合当下的多元化纠纷解决机制实属必要，是推动营商环境优化的重要内容。

为此，针对前述在审理商业房地产租赁纠纷案件中发现的主要问题，本文提供可供参考的建议如下：

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