买房必须规避的税务风险—“国五条”的阴影

一套售价500万元的房屋，买方可能要比预想中多几十万的购房支出！而价值上亿的豪宅，这个数字将达上千万！这可绝不是天方夜谭，而是悬在每个购房者头顶上的达摩克利斯之剑！那到底是什么风险呢？请详看本篇内容。

一、“国五条”简介

国五条，是指在2013年国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院办公厅于2013年2月26日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）。

上述文件中规定了多项房地产市场调控措施，以限制房价过快增长。其中，杀伤力最大的就是第二条第三款！

“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

根据该条的规定，个人住房买卖中的个人所得税征收方式将严格采取“据实征收”模式，取消“核定征收”模式。

（什么是“据实征收”？请详见本公众号其他文章《二手房交易税费详解—个人所得税（据实征收篇）》）

（什么是“核定征收”？请详见本公众号其他文章《二手房交易税费详解—个人所得税（核定征收篇）》）

二、据实征收与核定征收的税负差异

我们举例说明一下“据实征收”与“核定征收”模式的税负差异：

老张将一套位于上海市购买不足5年的非普通住房以人民币500万元（合同金额）出售给小王，老张当年购入该房屋支出为人民币100万元（房屋原值），有购房发票。在假设除了个人所得税外不考虑其他税种的情况下，交易税负如下：

据实征收方式：

老张应缴纳的个人所得税=（合同金额-增值税额-房屋原值）×税率（20%）

=（500万元-100万元）×20%

=80万元

核定征收方式：

老张应缴纳的个人所得税=（合同金额-增值税额）×征收率（2%）

=500万元×2%

=10万元

对比以上征收两种方式发现，在房屋大幅增值的情况下，税负竟然相差70万元！（80万元-10万元）

房屋出售人老张应缴纳的个人所得税

据实征收

核定征收

（500万元-100万元）×20%

500万元×2%

80万元

10万元

差额

70万元

如果老张卖的是价值一个亿的豪宅，假设老张房产原值为2000万元，也不考虑其他税费及免税政策。则在此情况下差额将达到1400万元！

房屋出售人老张应缴纳的个人所得税

据实征收

核定征收

（1亿元-2000万元）×20%

1亿元×2%

1600万元

200万元

差额

1400万元

由此看出，如果房屋买入后增值幅度大，适用核定征收的方式可以少交个人所得税。这个节税的数额范围与房屋交易价格的数额成正比。

三、“国五条”规定的据实征收制度在全国强制执行的必然性

目前，全国范围内仅北京强制执行“国五条”，采取据实征收方式征收个人所得税。包括上海在内的其他城市暂时还是双轨制。

虽然目前还允许核定征收方式，但核定征收制度主要是税务机关面对目前个人缺乏法律、财务知识导致无法提供财产原值凭证的现状，而采取的权宜之计。归根结底，还是以据实征收是原则，核定征收是例外！

从今后的整个税收政策趋势来看，国家出于公平税负、缩小贫富差距的立法本意，必定会重点推进据实征收的方式！因此，在不远的将来，个人住房买卖中的个人所得税征收制度，必定会逐步取消核定征收方式！

这一天的到来，可能只在一个瞬间！

因“国五条”目前现行有效，只是地方政府有选择地不强制执行。如果国务院突然发文要求全国必须立即落实，那么各地方政府可能在一夜之间出台文件推行据实征收方式！届时，对于那些交易了一半的交易方而言，无异于晴天霹雳！

以上海为例，在上海市二手住房交易中，卖方出售房屋的增值率普遍在200%-500%间，如按照据实征收方式征收个人所得税，将造成巨额税负！

四、据实征收方式对买方的风险

虽然住房买卖的个人所得税纳税义务人为卖方，但目前市场上二手房交易普遍采取“卖方净到手价为xxx元，交易税费由买方承担”的交易习惯。这就使得税收政策变化导致的风险全部由买方承担！

俗话说“买的不如卖的精”，就二手住房交易而言，卖方能全面得知道住房的售价与购进成本，故卖方可以在交易前精确地通过据实征收方式计算出个人所得税数额，并在此基础上确定交易报价。而买方往往只知道房屋售价，对于购进成本无法全面得知。

故在二手房交易中，如果采取核定征收方式计算个人所得税，买卖双方均可以在交易前对潜在的税负有个预判，此时买方在预知数额的情况下承担交易税费将不存在风险。

如果通过据实征收方式计算个人所得税，在交易前，卖方能如实告知买方购进成本，双方先行计算税负。此时，对买方而言也不存在风险，因为如果税负过重，买方自可取消交易或要求卖方降价。

怕就怕双方在交易前以核定征收的方式预测税费，而在申报纳税时因“国五条”政策的强制，导致双方被迫只能以据实征收的方式申报纳税！

回到上面的案例，小王在交易前以核定征收方式计算了个人所得税的数额为10万元，并在此基础上预测自己的购房支出为510万元（500万元房款+10万元税费），认为这个购买价合理才与老张签订买卖合同，并自愿签署“卖方净到手价为xxx元，交易税费由买方承担”的条款。

但是自合同签订到过户申报纳税有个时间差，如果在这个过程中发生政策变化，房屋所在地上海市也强制执行“国五条”规定的据实征收方式，取消核定征收，那么小王将以80万元数额承担原本属于老王应当缴纳的个人所得税！此时，小王的购房总支出达580万元（500万元房款+80万元税费）！

更为可怕的是！

如果老张与小王存在纠纷，老张故意不提供购房发票，那小王承担的税费将达到100万元（500万元×20%）！

此时，“卖方净到手价为xxx元，交易税费由买方承担”条款将成为卖方老张要挟买方小王工具！在房价暴涨的交易背景下，老张大可坐地起价，要求小王增加购房款或双方共享节税的收益，否则老张故意作梗，让小王多交“冤枉税”！

所以，在买方承担交易税费的交易习惯下，税收政策的变动风险全部由买方承担！买方在签订合同前，不得不睁大眼睛、仔细拟定合同条款！

当然，会有人质疑这样的税费负担条款是否有效？买方是否能变更或撤销？

笔者认为：一、条款约定有效，目前实践中有着大量司法判例确认该条款的效力，本文不再展开；二、至于买方是否能申请法院变更或撤销，有赖于法官对个案的自由裁量，在实践中存在不确定性。与其将自己的命运交给交由法官自由裁量，不如牢牢地把握在自己手中！如何把握？请祥看以下内容。

五、买方的风险应对策略

在买方承担交易税费的交易习惯背景下，除非买方特别强势，否则不太可能改变这一交易习惯。但买方完全可以将“卖方净到手价为xxx元，交易税费由买方承担”条款约定地更为具体、详细，以充分规避风险、维护自己的合法权益。

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买方可在交易税费条款中增加以下条款：

（一）征收方式选择条款

如合同约定个人所得税由买方承担，那双方可在合同中明确约定个人所得税的征收方式。对于约定据实征收方式的，卖方应当承诺房屋原值的数额。条款范例如下：

1、双方约定据实征收方式

“在申报纳税时，卖方应当选择据实征收的方式缴纳个人所得税，并提供房屋原值凭证，包括购房发票、装修发票、住房贷款利息证明、手续费凭证、公证费凭证，以最大程度合法抵免个人所得税金额。”

“卖方承诺：卖方购置该房屋所支付的购房款为xxx元、装修支出xxx元、住房贷款利息xxx元、手续费xxx元、公证费xxx元”

2、双方约定核定征收方式

“在申报纳税时，卖方应当选择核定征收1%（或2%）征收率的方式计算缴纳个人所得税。”

（二）卖方违反征收方式约定后果条款

“在卖方配合履行上述规定义务且税务机关采取核定征收（据实征收）个人所得税方式的情况下，税务部门最终认定应缴纳的税费（包括卖方承担的税费）均由买方承担。如卖方未能履行上述规定义务，则买方仅承担税法规定买方为纳税义务人的税费。”

注：个人住房买卖中，买方为纳税义务人的税费仅为契税。

（三）预防税收政策重大变化条款

如合同约定个人所得税由买方承担，则双方可在合同中约定税收政策重大变化的处理方式，帮助买方控制风险。条款示范如下：

1、因税收政策重大变化导致多出的税费由卖方承担或双方共担模式

“在申报纳税时，如税务政策发生变更，包括个人所得税禁止按照核定征收方式征收、强制采取据实征收方式征收等，最终致使卖方应承担的税费金额比税务政策变更前应承担的金额多出xx%，则多出的税费由（1、双方各承担一半；2、卖方承担xx，买方承担xx；3、双方另行协商）。”

注：具体哪种处理方式可由双方在磋商合同时确定。

2、因税收政策重大变化买方有权解除合同模式

“在申报纳税时，如税务政策发生变更，包括个人所得税禁止按照核定征收方式征收、强制采取据实征收方式征收等，最终致使卖方应承担的税费金额比税务政策变更前应承担的金额多出xx%，则买方有权解除合同。此时买方解除合同，不属于任何一方违约。”

（以上内容整理自网络）