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关于寓见公寓问题的法律分析

发布者:王昭律师|时间:2018年12月20日|分类:律师随笔 |550人看过

关于寓见公寓问题的法律分析

目前关于寓见公寓的问题被频频爆出,笔者从律师角度发表一些自己的见解。

一、在寓见公寓的问题上存在的法律关系

从寓见公寓的运营模式来看,有四个民事主体。分别是:寓见公寓(以下简称“公寓”)、房东、贷款公司或银行、租客。法律关系有:1、公寓与房东之间签订了托管租赁合同,是租赁合同关系;2、公寓与租客之间签订了租赁(转租)合同,是租赁合同关系;3、租客与贷款公司/银行之间是贷款关系。具体的模式是:公寓从房东手上拿到房屋(托管),约定按月支付租金。再把房屋转租给租客,租客从贷款公司贷款,贷款公司将全部的租金一次性支付给公寓。租客按月支付还款给贷款公司。

在租赁合同中房东是出租人,公寓是承租人,租客是次承租人。在借贷的法律关系中,借款方是债务人,出借方是债权人。那么在寓见公寓的事件中,存在有两种法律关系,租赁合同关系、借款合同关系。两个法律关系都是合同法所调整的法律关系,都应当遵守合同法及相关法律解释的调整。

二、公寓与房东之间的租赁合同是否可以解除?

按照租赁合同的法律规定,承租方不履行支付房款义务的,出租方有权要求解除租赁合同。(《合同法》第二百二十七条)因此作为出租方的房东是可以请求解除租赁合同的。

三、租客与公寓之间的转租合同是否可以解除?

在这个转租合同当中,租客已经支付了全部的租金,租客就对租赁期间的房屋具有占有使用的权利。如果是由于承租人的原因致使租客不能继续使用房屋的,不能达到合同目的的,租客当然是可以要求解除合同并且返还租金并赔偿损失的。

四、租客与贷款公司/银行之间的贷款合同能否解除?

单从借款合同的法律规定上来看(不考虑合同的特殊约定的内容),借款合同的一方按照约定支付贷款,另一方按照约定使用(用于租房),那么按时还款是租客的义务。并不能因为公寓的原因而不履行还款的义务,因为合同是具有相对性的,贷款合同的双方是租客和贷款公司/银行。所以所这份借款合同是独立的,不能和租赁合同混为一谈,也不能在租赁关系中解决贷款问题。法律关系不同,适用法律是不同的。

综上所述,在寓见公寓的这个问题上,由于是寓见公寓的问题,房东和租客都可以向寓见公寓要求解除合同并且承担赔偿责任的。但在法律实践中,会涉及到房屋的返还和占有问题。房东可以要求解除合同并且返还房屋,但租客其实并没有过错,并且和房东没有直接的租赁关系。这里会出现一个问题,就是到底是应当房东收回房子还是租客继续使用房子的实际问题?对于这一问题,法律上目前没有标准的统一的答案。只能根据每个案件的实际情况去考量。笔者对这个问题的观点是,转租合同的是基础是房东与公寓之间的出租合同,由于公寓(承租人)不履行支付房租的义务,那么房东完全可以依法要求解除合同返还房屋。由于基础的丧失,那么转租合同应当同时解除,租客的损失由公寓承担。但实践中法院会考虑判决书的执行问题,如果判决无法执行,也会对判决结果有影响。

随着社会的发展,会出现很多以前没有遇到过的情况和问题,由于法律本身具有滞后性的特征,所以,只能在出现问题后,制定相关法律规定,去约束新出现的法律问题。

在此,希望寓见公寓能够找到解除办法解决这以问题,使各方的权利都不受到损害。


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