韩广斌律师
摘要中在民间借贷纠纷中，债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，与非典型担保中的让与担保制度常发生法律关系的竞合。如何界定二者性质，直接关系到债权人受偿权的行使范围及基础债权的实现程度。
本文结合一则典型案例，探讨了以房抵债协议的新债清偿性质、让与担保的构成要件及流质条款的效力分离原则，并就案件中涉及的夫妻共同债务认定问题进行了深度剖析。文章认为，应基于意思自治原则区分不同法律关系的效力边界，在维护交易安全与遵循物权法定原则之间寻求平衡，以期为司法实践提供理论参考。
关键词： 以房抵债；让与担保；新债清偿；夫妻共同债务；
一、 引言
在市场经济活动日益复杂的背景下，民间借贷主体为规避资金融通风险，往往采用各种新型担保方式。其中，“以房抵债” 作为一种常见的债务履行手段，在实务中呈现出多样化的形态。特别是在债务履行期届满后，债务人以房屋所有权抵偿债务，或约定到期不履行则房屋归债权人所有的情形，极易在以物抵债（新债清偿）与让与担保之间产生定性争议。
同时，随着个体经营风险向家庭领域的渗透，单一个体举债是否构成夫妻共同债务，成为此类案件中的另一审理难点。本文旨在通过对一则具体的民间借贷纠纷案件的剖析，厘清届满后以房抵债协议的法律性质，论证让与担保的构成要件及公示效力，并对夫妻共同债务的推定规则进行探讨，以期对司法实践有所裨益。
二、 案例引入与争点归纳
（一）案情概要
原告 A 与原告 B 系共同债权人，被告 C 与被告 D 系夫妻关系。被告 C 因经营需要，曾向原告 A 借款。后经双方对账确认，截至 2025 年 1 月 20 日，被告尚欠原告 A 本金 10万元，欠原告 B 本金5万元，共计 15 万元。当日，二被告向二原告重新出具借条，约定还款期限为 2025 年 11月 30 日。同时，二被告承诺：若到期不能还清借款，自愿将其名下位于某县棚户区改造项目内的一套房屋（以下简称 “案涉房屋”）无偿归二原告所有，并当场交付了该房屋的钥匙。借款期限届满后，二被告未能依约还款，亦未配合办理房屋过户手续。
二原告遂诉至法院，请求：
1、判令二被告共同偿还借款本金及逾期利息；
2、 判令二原告继续履行合同协助办理案涉房屋过户手续；
3. 判令被告承担案件受理费、保全费及律师费等实现债权的费用。
（二）核心争点
本案的核心争议焦点在于：2025 年 1 月 20 日达成的 “到期不还房屋归原告所有” 并交付钥匙的协议，究竟构成债务履行期限届满后的以物抵债协议，还是让与担保法律关系？
若构成让与担保，因未办理过户登记或抵押登记，原告是否享有优先受偿权？案涉 25 万元债务是否属于被告 C 与 D 的夫妻共同债务，应由二人共同承担？律师费、诉讼费等费用的承担是否具有合同依据与法律支持？
三、 法律关系定性分析：以房抵债与让与担保的界分
（一）以房抵债协议的性质：新债清偿
本案中，双方当事人在债务履行期届满后，达成了以房屋抵偿原金钱债务的合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条之规定，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，若无效力瑕疵，应当认定自意思表示一致时生效。
笔者认为，本案中的以房抵债协议性质上属于新债清偿。所谓新债清偿，是指债务人或第三人与债权人约定，以新的给付替代原债务的履行，在新债务履行完毕前，原债务并不消灭；若新债务不履行，债权人得选择请求履行原债务或新债务。
本案中，被告交付房屋钥匙、承诺过户，并非单纯的旧债了结，而是为了担保原借款债务的履行。因此，在被告未履行过户义务前，原借款债权依然存在，原告有权请求被告偿还本金及利息。
（二）让与担保的构成与效力：流质条款的分离原则
1、虽然原告主张的是新债清偿，但从担保功能视角审视，该约定亦符合让与担保的特征。让与担保是指债务人或第三人与债权人约定，将财产形式上转移至债权人名下，债务人到期清偿债务的，债权人返还财产；债务人到期不履行的，债权人有权就财产折价或拍卖、变卖价款受偿的非典型担保。
2、流质条款的效力认定，借条中约定 “到期不归还，房屋无偿归原告所有”，此条款属于典型的流质条款。根据《民法典》第四百零一条及《担保制度解释》第六十八条第二款规定，流质条款因违反物权法定原则及禁止流质规则而无效。然而，该条款无效并不影响当事人之间提供担保的整体意思表示效力。
3、本案的特殊之处在于，当事人未就案涉房屋办理所有权过户登记手续，但已实际向原告交付房屋钥匙，原告自此实际占有、管控案涉房屋。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款规定精神，不动产让与担保的法定公示方式仅限于不动产登记，仅有房屋实物交付、转移事实占有，不能产生物权变动及担保物权设立的公示效力。
本案双方仅完成房屋占有事实转移，并未依法办理不动产物权变更登记，未完成法定的财产权利变动公示要件。据此，即便双方存在真实有效的担保合意、原告已合法占有案涉房屋，亦不符合让与担保优先受偿权的法定成立条件，原告就案涉房屋不享有优先受偿权利，其案涉债权依法应认定为普通一般债权。因此，未办理房屋物权登记，原告基于合法的占有状态及有效的担保合意，对案涉房屋不享有优先受偿的权利，属于一般债权。
四、 夫妻共同债务的推定与承担
（一）法律适用与举证责任
本案债务系被告 C 以个人名义所借，根据《民法典》第一千零六十四条及《婚姻家庭编解释（一）》的相关规定，认定夫妻共同债务的关键在于债务是否用于夫妻共同生活、共同生产经营，或者是否基于夫妻双方共同意思表示。
（二）共同生产经营的认定
本案中，借款合同及事实表明，借款款项系用于 “养殖专业合作社” 的资金周转。该合作社由被告 C 经营，其收益显然用于家庭共同生活及家庭财富的积累。被告 D 作为配偶，虽未直接在借条上签字，但借款用于维系家庭主要收入来源的合作社经营，实质上增加了家庭财富并降低了家庭生活风险。
因此，该笔债务属于为夫妻共同生产经营所负债务，应当推定为夫妻共同债务。被告 D 应当与被告 C 承担共同清偿责任。
五、 实现债权费用的承担
原告主张的律师费、案件受理费、保全费等费用，系因被告违约不履行还款义务及过户义务所致。
首先，双方在借条中明确约定：“债权人因为追债务产生的律师费、诉讼仲裁费、交通费、误工费全部由债务人承担”。该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
其次，根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。律师费等维权成本属于被告违约造成的损失，理应由违约方承担。
综上所述，原告主张的各项费用，既有合同约定为支撑，亦有法律条文为依据，法院应予支持。
处理民间借贷中届满后的以房抵债纠纷时，法院应当穿透形式上的 “以房抵债” 外观，探究当事人真实的权利义务意图。本案中，双方约定构成新债清偿与让与担保的竞合。基于流质条款无效但担保意思有效的原则，结合房屋钥匙交付的占有公示事实，应确认原告对案涉房屋享有一般债权。同时，应严格遵循夫妻共同债务的认定标准，将用于家庭共同生产经营的债务认定为夫妻共同债务，以保护债权人的合法权益和交易的安全稳定。
本案的审理思路，不仅体现了对当事人意思自治的尊重，也贯彻了非典型担保制度在司法实践中的灵活适用，对于统一裁判尺度、化解社会矛盾具有积极的参考意义。
参考文献：
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