律师观点分析
曾国庆律师代理方：原告（A公司）
判决结果：胜诉
一、案情简介
2018 年 9 月 25 日，A 公司（承包方）与B 公司（发包方）签订《建筑工程承包合同》，约定由 A 公司承建某小区 甲、乙楼附属商业及地下室工程，合同约定工程总价按总造价 ”下浮 14%“结算，同时明确了工期、工程款支付节点、质保金、违约责任等内容。
合同履行过程中，双方口头协商将工程结算下浮比例变更为“下浮 11%”，并在后续工程付款审批流程中实际按照该标准执行。案涉工程受新冠疫情、场地停电、道路施工等因素影响，施工存在多次停工情形。2021 年 12 月 3日，双方签订《补充协议书》，重新约定工程款分期支付节点、最终结算时间及逾期付款违约责任。
工程完工后，乙 楼及地下室完成竣工验收备案，甲 楼也已交付 B 公司投入使用。但双方就工程总造价、已付款项、疫情增加费用、施工附加费用、工期违约金、各项分摊费用等产生巨大分歧，未能自行完成结算。A 公司遂向法院起诉，请求判令 B 公司支付剩余工程款、逾期付款违约金、鉴定费，并主张对案涉工程享有价款优先受偿权。
诉讼过程中，经法院委托第三方机构开展工程造价鉴定，确定案涉工程按总价下浮 11% 计算，工程总造价包含确定性造价、疫情施工增加费、结构板顶棚打磨刮水泥胶费用，合计8800万+元。B 公司累计已支付工程款8100万+元。庭审中，B 公司抗辩：工程应按原合同下浮 14% 结算，疫情及附加施工费用不应计入工程款；A 公司存在工期延误，需承担高额工期违约金；相关项目分摊费用、防水保修金应抵扣工程款；同时 A 公司主张工程价款优先受偿权已超过法定时限。
二、判决结果
1.工程款：B 公司于判决生效十日内，向 A 公司支付剩余工程款320万+ 元。
2.逾期利息：以 300万+元为基数，按年利率 3.85%，自 2024 年 7 月 23 日起计算至款项付清之日；以 200000 元为基数，按年利率 3.85%，自 2026 年 2 月 6 日起计算至款项付清之日。
3.鉴定费：案涉鉴定费 250000 元，由双方平均分担，B 公司于判决生效十日内支付 A 公司鉴定费125000 元。
4.其他诉求：驳回 A 公司要求支付逾期付款违约金、主张工程价款优先受偿权的全部诉讼请求。
5.案件受理费：合计 70000 元，由 A 公司负担 40000元，B 公司负担 30000元。
6.若未按期履行金钱给付义务，需依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、案件分析
本案核心围绕合同效力、工程结算标准、费用认定、款项抵扣、逾期利息、优先受偿权五大争议焦点展开：
1.合同效力认定案涉《建筑工程承包合同》及《补充协议书》均为双方真实意思表示，签约主体具备相应资质，内容不违反法律强制性规定，两份合同均合法有效，对双方具有约束力。
2.工程结算下浮比例与争议费用认定双方虽未就 “下浮 11%” 签订正式书面补充协议，但 B 公司工作人员在多份付款审批文件中签字确认按该标准结算，且双方实际履行多年，视为双方协商一致变更结算条款，工程统一按 “下浮 11%” 计算。结合施工日志、现场勘验记录及当地疫情计价政策，疫情期间施工增加费、结构板顶棚打磨刮水泥胶费用均为 A 公司实际施工产生，且属于合同约定承包范围，依法计入工程总造价。
3.可抵扣款项与欠付工程款核算一是工期违约金：案涉工程确实存在工期延误，结合疫情、停工等客观因素酌情顺延工期后，A 公司仍逾期完工。依据合同约定，工期违约处罚总额不超过工程总造价的 1%，以此核定违约金金额并从工程款中扣除。二是项目分摊费用：双方财务已对施工产生的各类分摊费用审核确认，该部分费用依法抵扣工程款。三是防水保修金：合同约定单栋楼防水保修金 200000 元，保修期五年。甲楼防水质保期尚未届满，对应 200000 元保修金予以扣除；乙 楼防水保修金质保期已届满，不再抵扣。综合抵扣后，最终核定 B 公司欠付工程款为 320万+ 元。
4.逾期付款违约金及利息认定双方未按《补充协议书》约定完成结算，A 公司依据该协议主张高额逾期付款违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。结合工程款支付节点、结算资料交接时间及合同约定，B 公司前期进度款支付比例已达标，仅剩余质保金存在逾期退还情形。因双方未约定质保金逾期退还的违约责任，法院依法按照年利率 3.85%（同期贷款市场报价利率）分段计算逾期利息。
5.工程价款优先受偿权认定建设工程价款优先受偿权行使期限最长为十八个月，且案涉工程房屋已交付业主使用，房屋性质不宜折价、拍卖，因此 A 公司主张的优先受偿权不予支持。
6.鉴定费分担双方因沟通配合不当导致结算停滞、引发诉讼并产生鉴定费用，双方均存在过错，法院酌定鉴定费由双方平均分摊。
四、律师点评
1.合同变更需重视书面留存建设工程履约周期长、变更事项多，本案中双方口头变更工程结算下浮比例，虽因实际履行痕迹被法院认可，但存在极大法律风险。建议合作双方就合同价款、结算标准、工期、付款方式等重大变更，务必签订书面补充协议，留存完整签字、盖章文件，避免后续举证困难。
2.工程现场签证与施工资料务必完善疫情增加费、零星施工费用等无书面签证的项目，虽本案结合施工日志、现场记录予以支持，但司法实践中此类费用常因举证不足无法得到认定。施工方对于额外施工、工期顺延、费用增加等事项，应当及时办理工程签证，完整留存施工日志、现场照片、往来函件等证据。
3.工期违约认定兼顾客观因素建设工程易受疫情、天气、甲方供材、场地问题等外界因素影响，若出现工期延误，施工方需及时按合同流程申报工期顺延签证。法院在认定工期违约责任时，会综合考量不可抗力、甲方原因、第三方影响等客观情形，并结合合同约定限定违约金上限，双方均应恪守合同工期条款。
4.区分工程款逾期利息与违约金，明确质保金规则工程款进度款、质保金的支付节点、逾期责任需在合同中清晰约定。质保金有法定及约定期限，不同分项工程质保期不同，发包方不得无故扣留到期质保金；逾期退还质保金，需按法定标准支付资金占用利息。
5.及时行使建设工程价款优先受偿权承包人主张工程价款优先受偿权有十八个月法定除斥期间，自发包人应付工程款之日起计算，逾期权利消灭。同时，已交付业主入住的住宅类工程，通常无法折价、拍卖，优先受偿权难以实现，承包人应在法定期限内及时主张权利。
6.结算配合义务是双方共同责任工程竣工后，发包人与承包人均负有及时对接、核对结算资料的义务。因双方怠于配合导致结算拖延、产生鉴定费及诉讼成本的，法院一般会根据过错程度分摊相关费用，双方均应积极履行结算配合义务。
