魏欢磊律师
律师观点分析
案情简介
宋某华与丈夫刘某明育有多个子女，其中包括刘某春、刘某仙、刘某英等人。刘某春系刘某莹之父。刘某明早于宋某华去世，刘某春也于2012年去世。
宋某华生前承租了两套位于北京市朝阳区的公租房，分别登记在房号1和房号1乙。2009年，宋某华成为房号1房屋的承租人。2010年，房号1乙房屋的承租人变更为女儿刘某英。2013年，宋某华出具《申请》，表示因年龄大，自愿将名下公租房转给大女儿刘某仙。2018年1月，房号1房屋的承租人正式变更为刘某仙。
2017年11月，宋某华去世。2019年至2020年，两套房屋先后被纳入棚改项目腾退范围。刘某仙作为房号1房屋的被腾退人，获得腾退补偿款207万余元；刘某英作为房号1乙房屋的被腾退人，获得腾退补偿款202万余元。
宋某华的孙女刘某莹认为，这两套房屋是奶奶的遗产，拆迁补偿款应由各继承人依法分割。她将两位姑姑诉至北京市朝阳区人民法院，要求继承相应份额。刘某仙委托北京魏欢磊律师代理此案。
办案策略
魏欢磊律师接受委托后，迅速厘清了本案的核心法律问题：公租房承租权能否作为遗产继承？拆迁补偿款是否属于承租人的遗产？
第一，锁定公租房的法律性质，明确承租权≠所有权。公租房是国家或单位提供给职工居住使用的保障性住房，承租人仅享有承租使用权，并不享有房屋所有权。根据《民法典》第一千一百二十二条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公租房承租权并非个人财产，不属于遗产范围。这一法律定性，是本案胜诉的基石。
第二，梳理承租权变更时间线，证明宋某华去世前已丧失承租权。魏律师向法庭提交了承租权变更的完整档案：2013年宋某华出具《申请》自愿将房号1房屋转给刘某仙；2018年1月承租权正式变更；2025年7月，产权单位出具《情况说明》确认变更事实。证据链清晰完整，证明宋某华去世时已不再是房号1房屋的承租人。承租权在宋某华去世前已经合法转移，拆迁补偿款自然与她无关。
第三，论证拆迁补偿款的归属主体。2019年拆迁时，刘某仙是房号1房屋的承租人，刘某英是房号1乙房屋的承租人。产权单位出具《弃产明细表》，放弃房屋产权归个人所有。拆迁补偿款是基于被腾退人身份获得的补偿，应归被腾退人所有。刘某莹主张继承，缺乏法律依据。
第四，应对“未尽赡养义务”的指控。 刘某莹主张两位姑姑未尽赡养义务，不应多分。魏律师指出，本案的核心不是赡养义务多少的问题，而是拆迁款是否属于遗产的问题。既然拆迁款不属于遗产，赡养义务的争议就失去了前提。抓住案件主要矛盾，不被次要争议带偏节奏。
案件结果
北京市朝阳区人民法院作出民事判决书，判决：驳回原告刘某莹的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由刘某莹负担。
法院认定：宋某华去世时仅系房号1房屋的承租人，仅有承租使用权，并无所有权。2018年1月承租权变更为刘某仙后，刘某仙成为承租人并获得腾退补偿款，该补偿款并非宋某华的遗产。房号1乙房屋自2010年起承租人即为刘某英，宋某华去世时已非该房屋承租人，与该房屋无直接关系。刘某莹要求继承两套房屋腾退补偿款的请求，均无法律依据。
律师点评
本案是一起典型的公租房拆迁补偿款继承纠纷，其典型意义在于：
第一，公租房承租权不是遗产。很多人误以为老人承租的公租房，去世后子女可以继承。但法律上，公租房承租权是保障性居住权利，不是个人财产。老人去世后，承租权不能作为遗产继承，拆迁补偿款也不属于遗产范围。公租房拆迁款归承租人，不归继承人。
第二，承租权变更需及时固定证据。本案中，宋某华生前出具《申请》将房屋转给女儿，承租权随后正式变更。魏律师通过调取完整的租赁档案、产权单位证明等证据，形成了完整的证据链，证明承租权变更的合法性和真实性。建议在承租权变更时，务必通过产权单位办理正式手续，留存书面材料，避免日后争议。
第三，拆迁补偿款的归属取决于被腾退人身份。拆迁补偿款是基于被腾退人身份获得的补偿，谁是被腾退人，谁就有权获得补偿款。本案中，刘某仙、刘某英分别作为两套房屋的承租人，在拆迁时被认定为被腾退人，补偿款依法归其所有。判断拆迁款归属，关键看拆迁时的被腾退人是谁。
第四，家事纠纷要抓住主要矛盾。 本案原告主张继承拆迁款，被告抗辩未尽赡养义务。但魏律师敏锐地抓住核心问题——拆迁款是否属于遗产。既然不属于遗产，赡养义务的争议就无需展开。专业律师的价值，在于精准识别案件的主要矛盾，不被次要问题干扰诉讼策略。