魏欢磊律师
律师观点分析
案情简介
谭女士与李先生于2004年登记结婚，双方均系再婚。婚后，两人一直居住在北京市昌平区的一处院落内。该院落宅基地使用权登记在李先生父亲名下，院内原有北房四间、西房两间，系李先生父母所建。2007年，谭女士与李先生共同新建了南房四间和东房两间。
2008年，两人曾协议离婚，约定院内房屋归属。同年12月复婚。2017年，谭女士再次诉至法院要求离婚，经法院调解，双方达成调解协议：东边两间北房、东房两间归李先生，西边两间北房、西房两间归谭女士，南房由两人共同使用。
2018年2月，李先生与谭女士签订《赠与协议》，约定李先生将其在院内所有份额及权利全部无偿赠与谭女士，谭女士表示接受。随后，谭女士出资近60万元，将院内房屋拆除后翻建为二层楼房，并一直居住至今。
2021年1月，李先生去世。李先生的姐妹和女儿认为，院内房屋是李先生父母的遗产，李先生无权单独处分，谭女士不应独占房产，双方因此产生争议。谭女士委托北京魏欢磊律师代理此案，向北京市昌平区人民法院提起所有权确认纠纷诉讼。
办案策略
魏欢磊律师接受委托后，面对的是一个涉及两次离婚、一份赠与协议、一次翻建、多名继承人的复杂房产纠纷。核心争议在于：谭女士对院内房屋是否享有所有权？
第一，以离婚调解书确定权属基础。魏律师向法庭提交了2017年法院出具的离婚调解书，该调解书明确确认了院内房屋的归属：西边两间北房、西房两间归谭女士，南房由两人共同使用。这份生效法律文书是谭女士享有房屋权利的基础依据。
第二，以赠与协议锁定全部份额。2018年李先生与谭女士签订《赠与协议》，将其在院内所有份额及权利全部赠与谭女士。魏律师申请对协议上李先生的签名进行司法鉴定，鉴定结论确认签名系李先生本人书写。赠与协议经过笔迹鉴定，真实性无可置疑。
第三，以翻建事实强化权利基础。魏律师提交了《房屋建筑合同》、收条、银行取款凭条等证据，证明谭女士在获得赠与后出资近60万元翻建房屋。李先生去世前对此从未提出异议，进一步印证了赠与协议的真实性和谭女士对房屋的实际权利。
第四，反驳“放弃继承声明无效”的抗辩。李先生的姐妹声称，2012年签署的放弃继承声明是为了申请经济适用房，不是真实放弃。魏律师指出，该声明有村委会盖章、镇政府盖章，明确载明放弃继承，属于合法有效的权利处分行为。签署放弃声明后反悔，于法无据。
案件结果
北京市昌平区人民法院作出民事判决书，判决：位于北京市昌平区某村的二层楼房一栋归谭女士居住使用；驳回李女士姐妹及女儿的全部诉讼请求。
法院认定：李先生的姐妹于2012年签署放弃继承声明，合法有效，院内原有北房和西房已由李先生继承。李先生与谭女士离婚调解书对房屋归属的约定合法有效。2018年《赠与协议》经鉴定真实有效，李先生将其份额赠与谭女士，院内房屋均属于谭女士。2018年翻建的二层楼房由谭女士出资，归谭女士居住使用。
律师点评
本案是一起典型的农村宅基地房屋权属确认纠纷，涉及继承、离婚财产分割、赠与合同、翻建等多个法律关系。其典型意义在于：
第一，离婚调解书是确定财产归属的有力依据。本案中，谭女士与李先生2017年经法院调解离婚，调解书明确确认了院内房屋的归属。这份生效法律文书具有强制执行力，是谭女士主张权利的基础。离婚时对财产的分割，一定要通过法律文书固定下来，避免日后争议。
第二，赠与协议经过鉴定，效力无可置疑。李先生2018年与谭女士签订《赠与协议》，将其份额全部赠与谭女士。魏律师申请笔迹鉴定，确认签名真实。法院认定赠与协议合法有效。在财产赠与中，书面协议+笔迹鉴定，是证明真实性的双重保障。
第三，翻建事实强化了权利基础。谭女士在获得赠与后出资翻建房屋，李先生生前从未异议。法院认定翻建房屋归谭女士居住使用。实际出资翻建，是主张房屋权利的重要事实依据。
第四，放弃继承声明一经作出，不得随意反悔。李先生的姐妹2012年签署放弃继承声明，并加盖村委会、镇政府公章。多年后反悔，法院不予采信。放弃继承是严肃的法律行为，签署书面声明后，不能以“当时是为了申请经适房”为由推翻。
第五，专业律师的介入是胜诉的关键。本案涉及多次婚姻变动、多份法律文书、多名当事人，法律关系错综复杂。魏律师通过梳理证据链、申请笔迹鉴定、论证翻建事实，最终帮助当事人赢得诉讼。面对复杂房产纠纷，专业律师的证据组织和法律论证能力至关重要。